Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов
— Какие основные факторы оказали влияние на рынок недвижимости в 2014 году?
— Первое, это Крым. Он выступил локальным катализатором спроса — начал колебаться курс рубля. Все расценивали это как локальную краткосрочную проблему. Люди, спрос которых был отложен на более дальний период, форсировали ситуацию — добрали денег, взяли ипотечный кредит и решили жилищную проблему. Это был первый толчок, когда резко возросли объемы реализации.
Когда стало понятно, что война на востоке Украины — это длительный процесс, рубль стал откатываться дальше. Потом ввели санкции, резко начал скакать курс доллара и евро. Снова возник катализатор спроса. Причем люди не просто решили вложить средства в недвижимость, чтобы их сберечь, а все пошли в первичку, видимо, ожидая роста.
Это выглядит странно, учитывая кризисные проблемы 2007–2008 годов, когда возникла проблема обманутых дольщиков, и многие объекты так и не были достроены. Я рассматриваю этот процесс как закрепление стереотипов. Второе, что помогло спросу, — застройщики, зная, что в 2015 году будут серьезные проблемы с ликвидностью, не стали осенью повышать цены на новостройки, а наоборот усилили летние программы лояльности. Поэтому удалось в большем объеме продать новостройки, чем в 2008 году. На самом деле, весь год рынок гнался за постоянным падением курса. И в этом смысле цена на недвижимость в рублях практически не упала, в то время как в долларах она снизилась примерно на 35%.
— Вы согласны, что в 2015 году будет существенное снижение спроса?
— Конечно. Глубина этой проблемы будет зависеть от того, пойдет ли Евросоюз на пролонгацию и перекредитование наших коммерческих структур, которые взяли кредиты за рубежом в валюте, или нет. Если требование вернуть деньги будет очень жестким, нашим банкам придется искать, где перекредитоваться, чтобы отдать взятые средства. Причем возвращать их они будут в валюте.
При этом самый большой удар придется на ипотеку, потому что это длинные деньги, а их точно не станет. Объемы уже сейчас сокращаются. Это значит, что банки свернут программы ипотечного кредитования, как это было в 2008 году. Второе, население с учетом снижения доходов и возрастанием нестабильности пересмотрит свои подходы к ипотечному кредитованию. Третье, банки в первую очередь перестанут кредитовать новостройки. Четвертая проблема заключается в том, что новостройки сегодня — уже самый закредитованный ипотекой сегмент рынка недвижимости и самый рисковый. Все это приведет к тому, что количество покупателей уменьшится как минимум вдвое. Это значит, что наиболее крупные и протяженные проекты лишатся финансирования, потому что для банков это самые рискованные проекты. И на первичном рынке наступит самый серьезный кризис. Новых проектов будет крайне мало, будут стараться продавать те, что есть. Но проблемы будут нарастать, и платежеспособный спрос, начиная с февраля, серьезно сократится. Кроме того, значительное количество людей свой отложенный спрос реализовали сейчас. А те люди, которые купили недвижимость в инвестиционных целях, будут стараться ее продать — объем предложения колоссально возрастет.
— Прогнозируете ли в такой ситуации снижение цен на недвижимость?
— Все перечисленные механизмы могут повлиять на снижение цены. Но все будет зависеть от темпов рецессии — если она будет гибко взаимоувязана с возможным снижением цен на нефть, это одна ситуация. Если же рецессия перестанет нас спасать, единственным способом восстановить покупательский спрос станет снижение цены.