|
Расплата за стабильность |
 |
Первичный рост
Столичный рынок жилья находится на подъеме. Его нынешнее состояние, по мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров (РГР) Андрея Гусева, можно охарактеризовать так: стабильность, надежность, уверенность. Впрочем, слово "стабильность" не совсем точно отражает происходящее. Цены растут, покупатели нервничают — если раньше временем покупки жилья традиционно считалась осень, то в нынешнем году скопленные "на квартиру" деньги уходят по назначению уже весной. Показательно, что в первом квартале этого года впервые за шесть лет отсутствовал обычный сезонный "прогиб" рынка недвижимости.
Покупатели буквально подчищают прилавки риэлтеров. Глава компании "Миэль" Григорий Куликов говорит, что в январе прошлого года из каждой выставленной тысячи квартир продавалось 190, а в январе нынешнего — уже 440. По данным Москомрегистрации, в 1999 году к ним на оформление ежедневно поступало 700 пакетов документов в день, в прошлом году — 1000, а в апреле 2001-го их число выросло до 1200.
Рост спроса неизбежно ведет к росту цен. Начальник отдела продаж крупнейшей в столице строительной фирмы "ДСК-1 и Компания" Александр Панков признает, что "вокруг первичного жилья есть определенный ажиотаж". В ноябре прошлого года типовое панельное жилье стоило в Москве до 11,5 тыс. руб. за квадратный метр. В марте этого года строители продавали его за 14 тыс. руб., а в начале апреля самая низкая цена, по словам господина Панкова, составила 15 тыс. руб. При этом в конце прошлого года его отдел продавал примерно сто квартир в месяц, а сейчас — 250.
По подсчетам начальника управления реализации жилищных программ департамента внебюджетной политики и строительства Григория Пирумова, за первый квартал цены на первичном рынке поднялись на 10-20%. Сергей Елисеев, директор по маркетингу риэлтерской компании "Инком-МЦБН": Весной 2000 года цена 1 кв. м в типовом доме в Марьинском парке была на уровне $400-430. В настоящее время продажи идут по $510-530. Причем если весной продавались наименее удаленные от метро 42-й и 7-й микрорайоны, то сейчас раскупаются квартиры в 11-м микрорайоне, самом близком к Капотне (там находится нефтеперерабатывающий завод, постоянный источник копоти.— "Деньги").
Созданию благоприятной для строителей конъюнктуры рынка в немалой степени способствовали они сами. Михаил Балакин, заместитель руководителя комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города: Не рынок определял цену, а мы определили рынок. Что, по его словам, позволило улучшить финансовые показатели строительных организаций, добиться своевременности расчетов и прекратить демпинг "зачетными" квартирами. Кроме того, начали вовремя выплачиваться налоги и зарплата.
Впрочем, похоже, строители переусердствовали. В городской администрации корреспонденту "Денег" рассказали, что на оперативном совещании в середине апреля Юрий Лужков выразил неудовольствие тем, что строители "загнали" цены. Как разъяснил вице-мэр Валерий Шанцев, несколько ранее было принято решение, по которому строителям запрещалось ежемесячно пересчитывать себестоимость их продукции. "Мы договорились, что на рубеже года определяется базовая себестоимость, как бы контрактная цена, и с этой ценой инвестор и подрядчик работают весь год. Так вот, строители, зная, что впредь возможности поднять себестоимость не будет, попытались в последние два месяца года создать себе небольшой задел и 'прыгнули' где-то на уровне 40%. Мне поручено разобраться, насколько обоснованно это было сделано",— заявил журналистам вице-мэр.
Вторичные явления
Подорожание новостроек не могло не сказаться на ценах вторичного рынка. Разброс цен на нем в отсутствие развитого института оценщиков диктуют продавцы. И они уже начинают реагировать на оживление рынка. По информации агентства недвижимости "Сава", средняя цена 1 кв. м в московских "вторичных" квартирах составила в начале мая $729 — на 4,3% выше, чем на рубеже года. Президент агентства Константин Апрелев акцентирует внимание на том, что темп прироста почти в 1% в месяц продолжает тенденцию предыдущего полугодия, когда за шесть месяцев цены выросли примерно на 7%, что, по его мнению, свидетельствует о стабильности рынка.
Однако есть основания усомниться, что приведенная статистика отражает реальное положение дел на рынке: получается, что по темпу роста цен "вторичка" уступает новостройкам слишком сильно — примерно в 2-2,5 раза.
Вице-президент РГР Андрей Гусев объясняет это отставание большой инерционностью московского рынка вторичного жилья. Впрочем, многое зависит от методики подсчета. Специалисты компании "Миэль" провели анализ цен предложения и его результаты вполне согласуются с уже приведенными данными — с июня прошлого года по февраль нынешнего рост составил 10,2%.
Однако эксперты проанализировали также и цены на квартиры, которые в течение месяца исчезли из списка продаваемых. Это в большинстве своем (около 70%) проданные квартиры. Можно предположить, что их стоимость наиболее точно отражает цены реальных сделок. Так вот, эта стоимость оказалась примерно на 14% ниже цен, которые постоянно фигурируют в объявлениях о продаже. При этом рост цен по проданным квартирам составил за тот же период (с июня по февраль) 18,8%, то есть почти как на первичном рынке. Потенциальный покупатель может сделать из этого два вывода. Первый — надо торговаться. Реальные цены на "вторичке" по-прежнему ниже объявленных. Второй — надо торопиться: цены на этом рынке растут так же стремительно, как и на новостройки.
Специалисты сходятся в том, что быстрее всего росла стоимость дешевых одно-двухкомнатных квартир — за последние шесть месяцев они подорожали на 20%. Кроме того, риэлтеры отмечают падение интереса к "сталинским" домам в пользу новостроек повышенной комфортности. А также обращают внимание на смещение покупательского спроса от столицы в сторону Подмосковья.
Недалекие перспективы
Участники рынка выделяют три основных фактора, определяющих динамику цен. На первое место по значению они ставят политическую стабилизацию, которая вызвала активное предъявление отложенного спроса на недвижимость. Сказываются рост экономики и, как следствие, рост реальных доходов населения. Наконец, осенью минувшего года возник реальный дефицит недорогих квартир в результате срыва планов строительства.
Совершенно по-иному расставляет акценты Михаил Балакин. Для него главная причина, влияющая на цены,— это жесткие условия работы Московского союза строителей, когда за счет продажи двух метров жилья надо окупить третий, передаваемый городу бесплатно.
И все же главным двигателем рынка остаются деньги в чистом виде, которые на него выплескиваются. Все риэлтеры единодушны — денег стало больше. "Дело не в том, что появился якобы новый монополист в лице союза строителей, и не в том, что у инвестора стали забирать в пользу города 40% жилья вместо 30%, и не в том, что выросла себестоимость строительства,— говорит Александр Панков.— Устойчивый спрос на рынке жилья позволяет все время повышать цены".
Вместе с тем правительство Москвы не намерено диктовать цены на жилье. Валерий Шанцев: Когда продукция пользуется спросом, она имеет соответствующую цену, и определяет ее продавец. Мы рассчитываем плановую цену и себестоимость, но лишь для определения доли жилья, передаваемой городу. Если подрядчик строит ниже себестоимости или инвестор продает дороже плановой продажной цены, это их экономика, в которую мы не имеем права вмешиваться. Впрочем, мы стараемся наращивать объемы жилья.
Григорий Пирумов считает, что темпы роста цен замедлятся, и объясняет это ограниченной платежеспособностью граждан. Тем не менее до конца года уровень цен на столичное жилье, по его мнению, вырастет еще на 10-15%.
Риэлтеры прогнозируют сохранение нынешних тенденций в ценовой динамике до конца года. Константин Апрелев предсказывает рост цен на вторичном рынке на 1-2% в каждый из ближайших двух-трех месяцев. В разгар лета цены несколько стабилизируются, а осенью должен последовать очередной сезонный подъем. Сергей Елисеев ожидает постепенное снижение предложения и несколько больший рост цен, примерно на 15-20% до конца года.
Наиболее оптимистичный прогноз для первичного рынка дает Александр Панков: Я думаю, что темпы роста цен — 4-5% в месяц — сохранятся. Неудовлетворенный отложенный спрос будет устойчиво давить на рынок жилья. Потенциальный покупатель следит за рынком и видит, что цены растут. Это заставит его еще сильнее торопиться. Более сдержан Константин Апрелев: На первичном рынке сейчас пик цен. По некоторым категориям начнется падение объемов продаж, и цены остановятся. В меньшей степени это коснется типового жилья и квартир повышенной комфортности.
Сходным образом рассуждает Сергей Елисеев: Если строители вновь не сорвут графики, то в мае-июне можно ожидать появление на рынке больших объемов площадей в районах массовой застройки. В результате цены могут на какое-то время остановиться или даже слегка снизиться. Однако в среднесрочной перспективе их рост продолжится, и к концу года прибавка составит 10-15% по сравнению с нынешними.
СЕРГЕЙ ДОМНИН
Средняя цена предложения одного кв. м общей площади квартир на вторичном рынке (карта)
