переход от стадии подготовки к реальной работе. Одно из немногих СП,
сумевших решить эту задачу, - "Перестройка". Секреты успеха предприятия -
тщательная предварительная разработка программы сотрудничества,
обоснованный выбор партнеров, ориентация в работе на конечного потребителя
и мировой уровень качества работ. Успешный опыт функционирования СП
"Перестройка" вызывает особый интерес и потому, что оно действует в сфере
строительства - области, где зарегистрировано около 332 СП, но реально
работают всего 60.
СП "Перестройка" - первая в СССР структура альтернативной экономики,
ставшая землевладельцем за рубежом.
СП "Перестройка" зарегистрировано в июне 1988 г. в Москве. Уставной фонд -
1 млн 100 тыс. руб. Иностранный партнер - WORSHAM GROUP, одна из известных
американских фирм, специализирующихся на строительстве и аренде отелей,
жилых зданий и офисов (40% УФ).
ПОИСК ПАРТНЕРА, УМЕЮЩЕГО РИСКОВАТЬ
Цель создания СП, по словам председателя правления "Перестройки" Андрея
Строева, - зарабатывать валюту и закупать на нее импортное оборудование,
технику, запасные части и материалы для Мосинжстроя. В настоящее время
централизованно выделяемых ПСО "Мосинжстрой" валютных средств не хватает
для выполнения запланированного объема работ в городе (ежегодная
потребность Мосинжстроя в валюте - 12 - 15 млн долларов).
Ъ Андрей Строев, 42 года., женат, имеет двоих детей. Закончил Московский
инженерно-строительный институт и Академию народного хозяйства при СМ СССР.
Занимал руководящие должности в строительных организациях, работает
генеральным директором "Мосинжстроя". Вице-председатель Московской
ассоциации совместных предприятий. В 1989 г. занял второе место в
проводимом американским журналом "ENR" традиционном международном конкурсе
на звание "Лучший строитель года" - самом престижном а мире строительного
бизнеса.
Форма СП потребовалась также для того, чтобы привлечь знающего иностранного
партнера. По мнению Строева, Мосинжстрой не располагает достаточным опытом
для самостоятельного выхода на конкурентные западные рынки.
В 1987 г. были проведены переговоры с югославскими, итальянскими, финскими,
японскими фирмами. Быстрее всего точки соприкосновения обнаружились с
американцами. В выборе американского партнера сыграло роль прежде всего то,
что США издавна славятся своим умением строить. Кроме того, чисто
психологически привлекала деловитость американцев, их зараженность идеей и
умение рисковать. К тому же WORSHAM GROUP обладает большим многолетним
опытом в ведении переговоров, в достижении оптимальных условий контрактов
как со строительными фирмами, так и с фирмами-арендаторами, хорошо знает
международный рынок и имеет выход на целый ряд объектов не только на
территории США, но и в других странах.
По словам Строева, путь к реализации интересов каждого из партнеров был
нелегким. На разработку всех уставных документов СП ушло 3 - 4 месяца, так
как разногласия с американцами были практически по всем пунктам. И это
правильно. Неправы и обманывают себя те, подчеркивает Строев, кто говорит,
что можно взять типовой устав СП и при хороших партнерских отношениях
подписать его за неделю. Потом это обязательно оборачивается
недопониманием. Поэтому для выработки уставных документов с обеих сторон
были привлечены внешние эксперты; в частности, Мосинжстрой прибегнул к
услугам специалистов Торгово-промышленной палаты СССР.
Благодаря такому грамотному подходу удалось преодолеть главное затруднение
- стремление американского партнера (характерное для большинства приходящих
на советский рынок компаний) обладать исключительным правом на
осуществление всех контактов с зарубежными контрагентами. Было выработано
паритетное решение, предусматривающее совместное проведение всех работ по
сделкам. Затраченные на подготовительном этапе усилия и время оправдались.
Благодаря скрупулезной проработке учредительных документов удалось достичь
необходимого взаимопонимания, и выработать общие подходы к решению
возникающих вопросов, В настоящее время встречи учредителей СП происходят
один раз в месяц, при этом идет практически ежедневный обмен телефонными
звонками и телефаксами по малейшим деталям бизнеса.
Дальновидным оказался и выбор советских партнеров по СП - они подобраны
таким образом, чтобы каждый из них участвовал в работе СП не только как
финансирующая организация, но и чисто функционально.
Ъ Учредители СП со стороны СССР - созданное при Моссовете
производственно-строительное объединение Мосинжстрой (40% УФ), СП "Диалог"
(7% УФ), Главное управление архитектуры и градостроительства г. Москвы (5%
УФ), Управление высотных домов и гостиниц (8% УФ). Основной советский
партнер - Мосинжстрой, крупнейшая организация - подрядчик по сооружению
объектов инфраструктуры а Москве с годовым оборотом 370 млн руб.
Так, "Диалог" оснастил СП компьютерным оборудованием, Главмосархитектура
осуществляет разработку архитектурных концепций и проектных решений
строящихся зданий.
Наличие в структуре СП учредителя с такой мощной
производственно-снабженческой базой, как у Мосинжстроя, позволяет
"Перестройке" относительно безболезненно решать острую для многих СП
проблему обеспечения материалами. Большая часть стройматериалов поступает в
рамках прямых связей Мосинжстроя с советскими поставщиками, а остальное
закупается за рубежом или поставляется иностранными подрядчиками.
Нельзя скидывать со счетов и особый статус "Мосинжстроя" - он является
монополистом в строительстве городских подземных коммуникаций.
ТРУДНО СДЕЛАТЬ СВОЙ ПЕРВЫЙ МИЛЛИОН
Есть такое летучее американское выражение: трудно сделать свой первый
миллион.
Как его сделала "Перестройка"?
СП занимается "созданием и развитием недвижимости" (real estate
development), т. е. благоустройством земельных участков, их застройкой,
реконструкцией уже существующих объектов и последующей сдачей в аренду
административных и жилых помещений. Работы проводятся на основе контракта с
подрядчиком и собственными силами. При этом право пользования земельными
участками выкупается СП у городских властей Москвы на основе аренды сроком
на 99 лет.
Подобный вид бизнеса везде в мире относится к числу самых доходных. Ведь
сдавая в аренду готовые здания, СП остается их владельцем. Уровень прибыли
так называемых застройщиков (developers) почти в 2 раза выше, чем в целом
по строительству, и в 1,5 раза - чем в промышленности. Например, размер
арендной платы, уплачиваемой иностранными фирмами "Перестройке" за 1 кв. м
офисного помещения в Москве, находится на высшем мировом уровне - $ 650-850
в год. (выше Нью-Йорка $ 350-400, но ниже Токио $ 1200-1500).
За 1980 г. - первый полный год деятельности СП его оборот составил 13 млн
долларов, а декларированная прибыль - 1,6 млн долларов. За время работы СП
сдано в эксплуатацию 5 объектов, в том числе офисный комплекс "Pushkin
Plaza" в Большом Гнездниковском переулке и переоборудованное помещение для
парфюмерного магазина американской фирмы "Estee Lauder".
СП "Перестройка" выдерживает западные качество и сроки выполнения работ
(достаточно сказать, что здание в Б. Гнездниковском переулке около
Пушкинской площади было реконструировано за 8 месяцев). При этом, предлагая
фирме-арендатору помещение без планировки, СП детально обговаривает с ней,
как спланировать здание: "То есть как фирма хочет, мы так и сделаем. Это мы
гарантируем". Короче говоря, клиент всегда прав. "Это тот самый лозунг, -
говорит Строев, - который был у нас забыт в 1917 г. Мы возродили его. В
этом секрет нашего успеха".
Есть еще один секрет - под каждый проект СП "Перестройка" объявляет торги,
т. е. проводит выбор подрядчика на конкурсной основе. Обязательное
требование - наличие опыта работы в СССР, которое позволяет резко (в 4 - 6
раз) сократить подготовительный период - благодаря знанию подрядчиком
советских нормативов застройки, правил пожарной безопасности, наработке
контактов с государственными организациями. Например, в торгах по
строительству офисного учреждения около Пушкинской площади участвовали
строительные фирмы ФРГ, Югославии, Италии, Австрии, Финляндии.
Проанализировав запрошенные фирмами цены, сроки и другие условия,
"Перестройка" выбрала итальянскую фирму CODEST.
В основе успешного функционирования СП - целенаправленная проработка
проектов и стратегическое планирование. По мнению заместителя генерального
директора СП Виктора Штиля, строительство и реконструкция зданий в Москве -
лишь локальное решение проблемы заработка валюты, необходимой для
модернизации парка машин Мосинжстроя. Перспективы расширения притока
средств руководство "Перестройки" связывает с выходом на внешние рынки.
В 1990 г. "Перестройка" начала деловые операции в США. Была создана
дочерняя компания СП - фирма PJV - USA (Perestroika Joint Venture - USA) в
городе Атланта (штат Джорджия). Первый из осуществляемых ею проектов -
покупка (по инициативе WORSHAM GROUP) в партнерстве с рядом американских
компаний большого участка земли в штате Теннесси, представляющего собой
живописную горную курортную зону рядом с одним из национальных парков.
Проект предусматривает проведение работ по благоустройству участка (в том
числе строительство дорог и коммуникаций), деление его на десятки более
мелких участков под индивидуальное домостроение с последующей продажей
частным лицам. Вложения СП "Перестройка" в данный проект - 1 млн долларов.
Известие о проекте вызвало острую реакцию общественности этой американской
глубинки, поднявшей мощную кампанию протеста против строительства "полигона
для советских ракетных установок и шпионского центра".
КАДРЫ РЕШАЮТ ВСЕ
Отличительная черта СП "Перестройка" - активная и целенаправленная кадровая
политика. "Я считаю это очень важным и решил вложить первые заработанные
нашим СП деньги не в бульдозеры, не в железки, а в людей", - подчеркивает
Строев.
Практически вся первая заработанная валюта была вложена в финансирование
долгосрочной программы подготовки сотрудников СП и Мосинжстроя к работе в
условиях рынка на основе соглашения с американской фирмой KPMG "Peat
Marwick". В 1989 г. был подписан контракт об обучении 45 представителей
высшего руководящего звена, включавший предварительную двухмесячную
программу теоретической подготовки в Москве без отрыва от производства с
последующей месячной стажировкой в США в конкретных строительных фирмах.
В 1990 г. подписан еще один контракт на обучение по аналогичной программе
уже 170 человек, который распространяется на управленцев среднего звена и
предусматривает стажировку в США. Канаде, Италии, Швеции, ФРГ, Голландии. В
соответствии с третьим контрактом будет проводиться обучение рабочих,
начальников участков, бригадиров.
Специальное ежемесячное обозрение
---