Бег покупателя
город
Ажиотажный спрос на новостройки в декабре не внушил участникам рынка недвижимости особого оптимизма. Платежеспособный спрос стремится к нижней планке, ипотечные ставки, которым весь 2014 год пророчили снижение, взлетели до заградительных, и хотя в начале февраля правительство выразило намерение поддержать и банки, и застройщиков, все же большинство краткосрочных прогнозов экспертов, опрошенных "Домом", радужными не назовешь.
Цены на московское жилье балансируют между небольшим подъемом и легким спуском
Фото: Роман Балаев, Коммерсантъ / купить фото
Бум после вторника
В середине декабря прошлого года панические настроения покупателей новостроек, которые начали проявлять повышенную активность еще с сентября, достигли апогея. К повышению ключевой ставки и обвалу рубля добавились годовые бонусы и тринадцатые зарплаты, которые, конечно, изрядно похудели по сравнению с прошлым годом, но в небытие кануть еще не успели, и эти средства надо было срочно куда-то вкладывать. Поскольку сырьевые и фондовые рынки демонстрировали падение, то для сбережения денег осталось последнее средство — жилая недвижимость.
"На жилье сконцентрировались все, кто раньше был готов вложиться в потребительский рынок, перепродажу нефти или газа",— говорит Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate. Менеджеры по продажам работали допоздна, свидетельствует Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК МИЦ, в итоге число сделок в его компании выросло на 52% по сравнению с ноябрем.
Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС, сообщает, что план продаж в декабре был перевыполнен на 80%, а число сделок выросло по сравнению с предыдущим месяцем на 52%. Не огорчил и январь, когда реальные показатели продаж оказались больше планируемых на 30%. "Однако в числе закрытых в январе сделок есть декабрьские",— уточняет эксперт.
Декабрь 2014 года превзошел прошлогодний, когда беспокойство и активность покупателей были спровоцированы начавшимися отзывами лицензий у банков. Ольга Кузнецова, вице-президент RED Development, рассказывает, что в лофт-проектах компании по сравнению с ноябрем количество сделок увеличилось в 4,5 раза, а по сравнению с декабрем 2013 года - в 2,2 раза.
Одни поднимают...
Пользователи социальных сетей в декабре и январе делились друг с другом информацией о том, что из-за обвала рубля и обильного притока покупателей цены на жилье в новостройках росли как на дрожжах. На некоторых объектах так и было: девелоперы решили воспользоваться случаем, который в следующий раз представится нескоро. В ГК ГРАС, например, все цены подняли на 10%.
Другие застройщики предпочли сбыть побольше квартир. "Благодаря тому что цены на наших объектах в декабре не росли, мы смогли сохранить стабильный спрос практически до последних дней 2014 года",— радуется Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.
Есть примеры и дифференцированного подхода — например, в ЖК "Весна" решили на 7-10% повысить цены на однокомнатные квартиры и студии, а стоимость двух- и трехкомнатного жилья, которое инвесторы раскупают не так охотно, оставили без изменений, рассказывает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОПИН.
Помимо лихорадочного спроса, который к тому же не был равномерным в течение месяца, а сконцентрировался на двух последних неделях, были и другие причины для поднятия цен. "С 21 декабря 2014 года мы подняли цены на всех проектах на 8-12%,— рассказывает Дмитрий Котровский, партнер "Химки Групп".— Однако это повышение было обусловлено не резко возросшим спросом, а ростом цен на целый ряд материалов, привязанных к курсу евро, и традиционной индексацией цены по мере приближения проекта к финальной стадии".
...другие опускают
Но даже в период покупательской лихорадки были и другие проекты, где застройщики не смогли не только поднять цены, но даже удержать их на прежнем уровне. В первую очередь речь идет о высокобюджетных стройках, где цены долгое время номинировались в долларах.
В арх-проекте "Лица", как утверждает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, с января цены из валютных переведены в рублевые, при этом курс зафиксирован на уровне 40 руб. за доллар. И это несмотря на то что валютная составляющая на объекте приближена к максимуму, поскольку используются импортные материалы, начиная от фасадов и оконного профиля и заканчивая фурнитурой для внутренней отделки.
"В целом же падение цен в долларах из-за обвала рубля составило до 40%,— говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор Must Have.— Поэтому если раньше стоимость элитных квартир и апартаментов начиналась от $1 млн, то сейчас можно найти варианты от $600 тыс.".
Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, подсчитал, что если курс американской валюты поднимется до 75-80 руб., то долларовая стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса упадет до $3,5-4 тыс., а в премиальных домах — до $5-6 тыс. "Эти цены были актуальны более десяти лет назад — в 2003-2004 годах",— вспоминает эксперт и добавляет, что такая ситуация может существенно оживить рынок, сделав покупки весьма выгодными для тех, у кого доход и сбережения были и остаются в валюте.
Панические покупки
Вся эта активность отразилась в цифрах Росреестра. Декабрьские показатели перекрыли не только ноябрь, когда на московском рынке наблюдалось затишье, но и октябрьский взлет. Если в октябре покупатели новостроек заключили 2894 договора долевого участия, то в декабре их было уже 3164 — кстати, это больше, чем в любом месяце 2014 года.
Ипотечных сделок в декабре было зарегистрировано 3765, то есть немногим меньше, чем в рекордном апреле, когда ставки по кредитам снизились, а застройщики наперебой предлагали скидки на новые квартиры. Сейчас все происходило с точностью до наоборот: цены росли, ставки по ипотеке грозили вот-вот подняться, так что налицо ажиотаж панический, когда покупатель сегодня бежит вкладывать деньги просто от страха, что завтра они обесценятся окончательно.
Но даже ажиотажный спрос все больше тяготеет к новостройкам, строительство которых вышло на финишную прямую — и это несмотря на то что предложение в них ограниченно, а разница в цене с объектами на начальной стадии весьма существенная. На таких объектах покупательский бум начался не в декабре, а месяцем ранее, и примеры тому есть как в экономсегменте, так и в высоком бюджете. Например, в почти полностью построенном микрорайоне "Подольские просторы" в ноябре 2014 года продали 35 квартир, а в декабре — 37. А в ЖК Barkli Residence в ноябре было реализовано вчетверо больше площадей, чем суммарно за первые два месяца осени.
Демпинг и дефицит
Рублевые цены на жилье будут расти, предрекает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. "В любом девелоперском проекте есть доля валютных материалов, которая варьируется от 20% до 60%",— утверждает эксперт и приводит в пример алюминиевый профиль, подорожание которого только с осени 2014 года в зависимости от производителя составило от 30% до 70%.
Другой фактор, который повлияет на стоимость квартир,— вымывание и последующий дефицит предложения в готовых или почти готовых новых домах. Ведь если кризис продолжит развиваться, до 2016 года доживут отнюдь не все стройки. Финансовая подушка безопасности, надутая в декабре, позволит большинству из них продержаться несколько месяцев, но в конце текущего года могут начаться первые остановки проектов, предполагает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Снижение количества предложений на первичном рынке может составить в среднем около 30%",— добавляет Евгений Редькин, генеральный директор компании "Реалист".
В то же время Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами Knight Frank, допускает в 2015 году возможность демпинговых продаж, которые поддержат активный спрос. Однако начальник отдела маркетинга ИСК "Форт" Юрий Кочетков считает, что продажи новостроек будут падать, пока не заработает обещанная правительством 13-процентная ипотека. "Уровень спроса по итогам 2015 года может быть ниже на 20-25%, чем в 2014 году",— говорит руководитель отдела консалтинга и аналитики "Азбуки жилья" Дарья Третьякова. И на этом фоне существенный рост цен представляется уже маловероятным.
Планов громадье
Но, несмотря на обоснованный пессимизм, девелоперы продолжают объявлять о старте новых проектов. "Уже сейчас мы активно ищем площадку в Хамовниках для нашего нового проекта, скорее всего выберем формат клубного дома",— рассказывает Тимур Сухарев, коммерческий директор "Реставрации-Н". В ГК "Пионер" сообщили, что планируют вывести в продажу новый проект в районе метро "Ботанический сад".
Capital Group начала работу над новыми проектами в Митино и на Краснопресненской набережной. "Главмосстрой-Недвижимость" в текущем году запустит в продажу жилой комплекс "Яуза парк" в районе Богородское в Москве. Группа ПСН планирует строительство жилых комплексов комфорт-класса на Донецкой улице и Рязанском проспекте. К старту новых проектов готовятся ГК МИЦ, А101, ЛСР, ФСК "Лидер", Vi Holding. Все ли из этих строек начнутся и сколько из них дотянет до финиша, если госбюджет уже сейчас спешно перекраивается и ясно, что денег на все благие замыслы, в том числе на длительное поддержание ипотеки, не хватит,— вопрос непраздный. Но кто знает, а вдруг нефть снова взлетит, а ключевая ставка рухнет — тогда сегодняшние мрачные прогнозы обернутся светлым девелоперским будущим.