К концу года в Екатеринбурге может быть введено в четыре раза больше площадей апартаментов, чем в прошлом году. Несмотря на то, что этот рынок жилья еще не сформировался и развивается стихийно, аналитики отмечают, что он начинает оттягивать на себя покупателей квартир. При этом апартаменты продолжают вызывать негативную реакцию у властей из-за отсутствия стандартизации для таких объектов. В конце прошлого года участники рынка создали первую классификацию апартаментов, которая, как ожидается, ляжет в основу нормативов их строительства.
Апартаменты заняли рынок
Формат апартаментов, появившийся в Екатеринбурге около трех лет назад, в 2015 году должен получить активное развитие. По прогнозам администрации города, по итогам года ввод апартаментов может увеличиться почти в четыре раза — до 75 тыс. кв. метров. Сейчас этот формат жилья занимает около 7% рынка, к концу года его доля должна увеличиться до 10%. В Уральской палате недвижимости (УПН) отмечают, что апартаменты уже отвлекают покупателей от рынка квартир. «Пока этот формат еще переживает этап формирования, однако его значение для рынка стремительно растет. Объем апартаментов в стадии строительства составляет сейчас 236 тыс. кв. метров (плюс 34% к декабрю 2013 года). Качественно их можно разделить на две равные группы. Первая — объекты, ориентированные на массовый спрос, создаются для покупателей с ограниченным бюджетом и способны привлечь внимание семей, которые ранее ориентировались на жилье в старом фонде и на окраинах города. Вторая группа — апартаменты, конкурирующие с жильем класса бизнес и элит. Они размещаются в центральной части города, где существует дефицит нового предложения», — отмечают аналитики УПН.
Фактически первым объектом в формате апартаментов стал комплекс экономкласса на улице Стачек компании «Атомстройкомплекс». «Там мы начали строить не от хорошей жизни — не было земли, а строить надо было. Решили попробовать на земле, которая не предназначена для строительства жилья, но при этом мы обеспечили эти дома всеми нормами для жилья, в том числе создали необходимую инфраструктуру. По моим ощущениям, люди купили там апартаменты для собственного постоянного проживания», — говорит глава компании Валерий Ананьев. В городе сейчас сданы несколько комплексов экономкласса, которые, благодаря низким ценам, застройщики позиционируют как первое жилье для молодых. При средней стоимости квадратного метра в городе более 76 тыс. рублей апартаменты можно купить в пределах 60 тыс. рублей за квадратный метр. Такие цены, например, декларировали в комплексе «Стрела» на улице Летчиков (застройщик «Астон-групп»), «Октава» на улице Крестинского, «Олимп» в районе ЖБИ.
В Екатеринбурге реализуется несколько проектов бизнес- и премиум-апартаментов. В частности, в центре города в стадии строительства находится проект делового квартала «Екатеринбург-Сити» Уральской горно-металлургической компании (УГМК), обсуждение которого началось еще в 2007 году. Затем весь проект и функциональное наполнение его составляющих пересматривались. Согласно обновленной концепции, квартал будет состоять из шести башен, центральной площади с общественным пространством и концертным залом примерно на 2 тыс. мест. По словам директора по капитальному строительству и инвестициям УГМК Сергея Ерыпалова, общая площадь застройки превысит 700 тыс. кв. метров. В целом «Екатеринбург-Сити» будет включать в себя жилую, торговую, офисную части и, как заявляют разработчики обновленного проекта, призван стать частью центральной общественной зоны города. На сегодня единственным функционирующим объектом «Екатеринбург-Сити» является гостиница Hyatt. Следующей должна стать башня «Исеть» (52 этажа, 209 метров), основным наполнением которой станут апартаменты элит-класса. По словам Сергея Ерыпалова, планируется, что в середине 2015 года башня будет сдана в эксплуатацию. Кроме того, «Атомстройкомплекс» возводит высотный многофункциональный комплекс в районе улиц Малышева—Красноармейская. Высота МФК OperaTower составит 155 метров (42 этажа, общая площадь 110 тыс. кв. метров). Проект предусматривает комплекс апартаментов, гостиницу и инфраструктурную часть. Сдача в эксплуатацию планируется к 2016 году. Интерес к апартаментам проявляет и ГК «Кортрос», реализующая крупнейший в Екатеринбурге проект комплексного освоения территории — микрорайон «Академический». Впрочем, пока руководство застройщика заявило только о планах построить до конца 2016 года апартаменты на Петровском острове Санкт-Петербурга.
Подогнали под класс
В администрации города к сегменту апартаментов относятся настороженно. «Это очень спорный формат. Этот рынок развивается стихийно и в Екатеринбурге, и в целом по стране», — говорит заместитель главы городской администрации по вопросам капитального строительства Сергей Мямин. Он напомнил, что апартаменты относятся к категории гостиниц, что в ряде случаев приводит к тому, что застройщики возводят общежития коридорного типа с помещениями для проживания площадью 25 кв. метров, без социальной инфраструктуры, парковочных мест и управляющей компании. «Апартаменты — это помещение для длительного проживания людей, и поэтому они должны быть построены и спроектированы соответствующим образом. Этот рынок необходимо классифицировать. Сейчас этот рынок формируется, мы его предметно мониторим. Не всегда проекты получают разрешения, потому что иногда единственная цель строителя что-нибудь возвести и быстро продать, не задумываясь о дальнейшей эксплуатации объекта», — говорит он.
В конце прошлого года участники рынка совместно с местным отделением Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области разработали классификацию апартаментов. В нее вошли 15 характеристик, которым должен отвечать объект такого формата. Согласно представленному документу, определены три класса апартаментов — «А» (премиум), «В» (бизнес), «С» (эконом). Классификация определяет, что площадь апартаментов «С» класса не должна быть меньше 25 кв. метров, «В» — менее 35 и «А» — менее 45. Места общего пользования в апартаментах должны быть отделаны по дизайнерскому проекту, а в «А» и «В» классах должна присутствовать мебель. Во всех классах обязательно наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в коридорах. В апартаментах класса «А» должна присутствовать мебель, в классе «В» должна быть отделка «под ключ», в «С» — финишная отделка. Высота потолков не менее 2,7 метра. В бизнес-классе обязательна центральная система кондиционирования, в «В» и «С» — места для установки кондиционера. В апартаментах «А» и «В» классов производится дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета, а в «С» необходимо установить счетчики. Коэффициент обеспеченности машино-местами в «А» классе должен составлять не менее 0,75, в «В» и «С» — 0,5. Как поясняют разработчики, на 300 апартаментов необходимо 150−200 машино-мест, а не 50, как это предусматривается в гостиницах. Дворовая территория должна быть не менее 1 тыс. кв. метров. Также необходимо наличие профессиональной управляющей компании, организация которой должна быть согласована с профильным комитетом администрации Екатеринбурга. По словам полномочного представителя ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, цель классификации — не запрет, а стандартизация апартаментов, которая в дальнейшем ляжет в основу нормативов их строительства.
«В этой классификации есть много правильных вещей, с которыми я абсолютно согласен. Но, на мой взгляд, кое-что и выпадает из общей концепции. Довольно спорным представляется вопрос об ограничении площади апартаментов, так как сам формат подразумевает в классическом варианте малоформатное жилье для среднесрочного проживания. То есть жилая зона в апартаментах должна быть меньше таковой в квартире. Именно так формат развивается за рубежом», — заявлял ранее вице-президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», вице-президент ОАО «Банк ВТБ» Александр Ольховский. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что в классификации есть требования, оторванные от реальности. «Обязательное наличие детской площадки, для которой даже не задаются параметры. Думаю, в этом случае размер и функция здания имеют значения. Бывают такие проекты, которым достаточно окружающей социальной инфраструктуры. Не в каждом, даже жилом доме есть необходимый объем социальных функций. Почему же мы обязательно хотим, чтобы это было в апартаментах?» — считает он.