Екатерина Лобанова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank
Апартаменты как понятие, синонимичное квартирам в жилых домах, используется в таком контексте преимущественно в столичных регионах; на региональных рынках апартаментами обычно называются юниты в апарт-отелях или меблированные квартиры, сдаваемые внаем. Тем не менее, сам формат, предполагающий нежилой статус объектов, строящихся по «жилым» лекалам, постепенно распространяется по большим городам России. С законодательной точки зрения регионы могут регулировать правила игры, создавать локальные акты и нормативы, защищающие покупателя или девелопера, поэтому текущая ситуация во многом зависит от политики местных властей.
Для оценки перспектив развития рынка апартаментов в регионах имеет смысл отметить причины, побуждающие застройщиков работать в данном сегменте. Прежде всего, это дефицит площадок, пригодных под жилую застройку (например, так обстояли дела в Москве на этапе становления рынка апартаментов в 2010–2011 годах). Во-вторых, нежелание застройщика подпадать под соблюдение норм обеспеченности нового жилья социальной инфраструктурой (фактически — желание улучшить экономику проекта). В-третьих, возможность обойти нормативы проектирования (глубина жилых помещений, нормы инсоляции, обеспеченность лифтами). Для Москвы актуальны все три фактора.
В регионах России редко встречается практика замещения апартаментами традиционного жилья: свободные площадки под застройку есть, рынок жилья не насыщен. Кроме того, население регионов настороженно относится к столичным тенденциям и, более того, обладает информацией о достоинствах и недостатках рассматриваемого сегмента с точки зрения проживания. Если для Москвы вопрос традиционно решается дисконтом на апартаменты (в среднем от 10% до 20% от стоимости аналогичного жилого объекта), то в регионах, где проекты зачастую имеют минимальную маржу девелопера, дисконт чреват нерентабельностью проекта. В условиях кризиса покупатель, которому недостает упомянутых 10–20% от стоимости квартиры, скорее всего, отложит решение о покупке, чем войдет в рискованный для себя проект как соинвестор. В перспективе прецедент признания апартаментов обычным жильем, что сегодня широко обсуждается в Москве, окажет влияние на региональные процессы. Фактически это может означать более гибкую градостроительную политику конкретных регионов, расширяющую возможности девелоперов, что приведет к росту конкуренции, снижению цен и в конечном счете выгоде для потребителя.