Конституционный суд (КС) вчера признал не соответствующими Конституции правила продажи заложенных по ипотеке и арестованных из-за неуплаты долга квартир в ЖСК, позволяющие не извещать покупателей о наличии в них не подлежащих выселению жильцов. КС велел исправить законодательство, рекомендовав ввести обязательную госрегистрацию таких обременений.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
КС вчера удовлетворил жалобу Адама Богатырева на неправильное применение ст. 19 закона "О введении в действие Жилищного кодекса". Она гарантирует сохранение жилплощади бывшим членам семьи владельца приватизированной с их согласия квартиры. Но суды трактовали эту норму излишне широко, фактически позволяя заключать договор ипотеки без гарантии выселения из заложенной квартиры всех проживающих в случае смены собственника.
В 2012 году господин Богатырев приобрел в Санкт-Петербурге на торгах, организованных по заказу Росимущества ОАО "Заслон", арестованную квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) за 3,88 млн руб. Жилье продавалось в рамках исполнительного производства: оно было заложено по договору ипотеки и взыскано кредитором из-за неуплаты долга. Зарегистрировав права на приобретенную недвижимость, господин Богатырев обнаружил проживающую там семью из шести человек с двумя детьми, из которых выселить через суд удалось только супружескую пару--бывших собственников и мужа их дочери. Саму дочь с двумя детьми, включенных в ордер ЖСК с 1993 года, суды выселить отказались, применив к кооперативной квартире норму, которая касалась прав на приватизированное жилье. По мнению заявителя, это "нивелирует институт залога недвижимости" и не согласуется с законом об ипотеке, гарантирующим, что после реализации арестованной квартиры права на нее теряют "залогодатель и любые проживающие в ней лица".
КС согласился, что на лиц, получивших ордер в ЖСК, распространяется общее правило, по которому после прекращения семейных отношений бывшие домочадцы собственника жилья теряют на него права. Исключение составляет имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание (перечень которого устанавливается гражданским процессуальным законодательством). Но вопрос о правах на пользование кооперативным жильем лиц, которые были включены в ордер по ранее действовавшим законам, вообще не урегулирован, обратил внимание КС. А неопределенность регулирования и отсутствие жесткого требования госрегистрации вместе с недвижимостью всех связанных с ней прав и обременений позволяют не извещать о таких "сюрпризах" покупателя. Действующая практика применения спорной нормы признана неконституционной. КС велел внести необходимые изменения и дополнения, которыми придется исправлять не только жилищное, но и гражданское, семейное законодательство, а также нормы, касающиеся ипотеки и регистрации прав на недвижимость. КС велел обеспечить прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения, чтобы их приобретатели были в курсе, какую недвижимость и с какими обременениями они получают в собственность. Гарантией может стать обязательное указание обременений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом вопрос о наличии или отсутствии соответствующих прав членов семьи прежнего собственника также должен быть четко определен законодателем.
В мотивировочной части решения говорится, что, если граждан, включенных в ордер, суд в итоге не выселит, покупателю такого "реализованного с публичных торгов в качестве предмета залога жилого помещения" должны быть обеспечены "гарантии защиты его имущественных интересов". До изменения законодательства судам придется учитывать конкретные обстоятельства: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между ценой, по которой было продано заложенное жилье, и суммой взысканного таким образом долга, а также возможность использования этих средств для приобретения иного жилья. По этим критериям КС велел пересмотреть и дело господина Богатырева. Однако о том, что делать покупателю, если суд признает жильцов законно занимающими его квартиру, а денег от сделки на их переселение не хватит, КС умолчал.
Глава Российского аукционного дома (РАД) Андрей Степаненко отметил, что подобные проблемы в основном касаются исполнительного производства. "При банкротстве организаторами продажи недвижимости выступают публичные площадки, которые самостоятельно выясняют все обременения и включают их в документацию торгов. Но судебные приставы для продажи арестованных объектов привлекают неизвестные фирмы-однодневки, которые не следят за своей репутацией и продают их по непрозрачной процедуре. Им в особенности нужно прямое указание закона регистрировать все обременения и обязанность публиковать их при продаже",— заявил глава РАД.
Поправки должно разработать и внести в Госдуму правительство РФ. Однако полпред правительства в КС Михаил Барщевский считает, что "невозможно предусмотреть в законодательстве все случаи, чтобы предотвратить обманывание банков и сделать неликвидными заложенные квартиры". "Поскольку проконтролировать злоупотребления будет невозможно, банки просто прекратят выдачу кредитов",— предупредил суд господин Барщевский.