Еще в конце прошлого года эксперты говорили о неизбежном снижении активности в строительном секторе. Их прогнозы отчасти подтвердились: участники рынка из-за снижения спроса вынуждены корректировать свои планы по реализации объектов и разрабатывать антикризисные меры. При этом ряд компаний выстраивают стратегию таким образом, чтобы занять максимально выгодное положение на рынке, когда спрос на объекты восстановится.
Новые проекты помогут девелоперам занять более выигрышные позиции на рынке в тот момент, когда кризис закончится и начнется восстановление спроса.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Цепная реакция
Экономическая нестабильность заставила участников практически всех сегментов строительного рынка туже затянуть пояса. «Ситуация на рынке строительства жилья непростая,— отметил генеральный директор ООО «Кубаньжилстрой» Сергей Канаев.— Основной инструмент, который рынок предоставлял покупателям жилья,— ипотека — стал недоступен для большинства из-за повышенной ставки и отсутствия у банков регламента работы в новых условиях. При этом в 2014 году 40% продаж приходилось на ипотечные сделки». По словам генерального директора ОАО «Инпром Эстейт» Игоря Коновалова, замедляет темпы развития и рынок коммерческой недвижимости: ставки аренды в торговых помещениях упали на 20–30%, все больше компаний отказываются от намерений открывать новые торговые точки и арендовать офисы.
Низкий спрос заставляет девелоперов пересматривать планы по реализации проектов: «Сейчас мы сосредоточим наши усилия только на тех объектах, которые находятся в высокой стадии готовности — это строительство объектов в Краснодаре, Ульяновске, Саранске, Брянске. Все проекты „гринфилд“ будут на какое-то время отложены»,— рассказал, например, Игорь Коновалов. В свою очередь корректировка планов застройщиками ставит под удар производство строительных материалов. Как отметил генеральный директор компании «Сен-Гобен» в России, на Украине и в странах СНГ Гонзаг де Пире, ситуация в сегменте производства стройматериалов в настоящее время ухудшается, спрос падает в том числе из-за того, что сокращается количество новых проектов.
Эконом-вариант
Одним из главных антикризисных инструментов для строительных компаний становится тщательный контроль за издержками и оптимизация работы всех подразделений. Игорь Коновалов отметил, что в «Инпром Эстейт» было принято решение отказаться от любых дополнительных затрат, начиная от лишних хозяйственных расходов и заканчивая перелетами бизнес-классом. «Мы также включили эконом-сценарий на наших возводимых объектах — используем только то, что реально необходимо. Все, что можно отложить на будущее без ущерба для качественных характеристик объекта, откладываем»,— рассказал эксперт.
Такой подход позволяет компаниям сохранить рентабельность бизнеса. «Мы заблаговременно разработали антикризисную программу. Приняли меры по оптимизации процессов, пересмотрели каналы инвестирования, проработали несколько сценариев поведения на случай негативных изменений на рынке недвижимости»,— рассказал Константин Швалев, генеральный директор ООО «АДДК» (Азово-Донская девелоперская компания).— Это помогло нам избежать падения продаж в первые два месяца 2015 года и сохранить прежний уровень рентабельности».
Задача номер один
По мнению Гонзага де Пире, в период кризиса игрокам стройиндустрии особенно важно быть как можно ближе к своим клиентам. По словам генерального директора «Патриот-Девелопмент Юг» Сергея Анискина, в первую очередь кризис убирает с рынка маленькие компании, «закредитованных» игроков, а также тех, кто при разработке проектов ориентируется не на потребности рынка, а на собственный вкус. «Например, я не люблю квартиры-студии и решаю, что на моем объекте их не будет. А спрос на них большой, поэтому я теряю клиентов».
«На фоне удорожания денег и нестабильности изменилось покупательское поведение,— подчеркивает генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко.— Клиент дольше принимает решение, более тщательно взвешивая параметры каждого объекта и условий оплаты. Сейчас выиграет тот, кто сможет предложить покупателю больше за те же деньги. Это „больше“ может выражаться в различных моментах: удобстве планировок, качестве строительства, используемых материалах, высоте потолка и размерах придомовой территории, что крайне актуально сегодня».
Некоторые компании идут еще дальше, помогая клиентам решать и финансовые вопросы. Например, «Инпром Эстейт» готов взять на себя часть затрат на отделку помещений, чтобы повысить интерес к сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости. Чтобы компенсировать объем сделок в связи с уменьшением объемов выдаваемой ипотеки, концерн «Единство» предложил клиентам новые, более мягкие условия сделки, в том числе беспроцентную рассрочку. «Кроме того, мы уменьшили минимальный первоначальный взнос, а скидку предоставляем не только при 100%-ной оплате, но и на первоначальный взнос, каким бы он ни был»,— рассказала Валентина Полевиченко.
«В конце 2014 года у нас появилась программа „Жилье в рассрочку без первоначального взноса“,— отметил также генеральный директор «Магистрат-Дон» (компания является генеральным риэлтором объектов ЗАО «Патриот» на рынке Ростова-на-Дону) Павел Корчуганов.— По этой программе можно купить квартиру в рассрочку до 15 лет без первоначального взноса. Важный плюс в том, что для этого не нужно официально подтверждать свои доходы и стаж работы, иметь поручителей, регистрацию в регионе и т. д. Программа разрабатывалась совместно с ЗАО „МРЖК“ с расчетом на тех, кто фактически платежеспособен, но убедить в этом банки не может. Своеобразная ипотека для тех, кому не дают ипотеку. Изначально мы не рассчитывали по этой программе продать много квартир, а рассматривали ее как еще один способ расширения клиентской базы. Но уже в январе 2015 года поняли, что получим с ее помощью куда больше клиентов. Тогда банки подняли ставки по ипотеке, и они стали сопоставимы со ставками за нашу рассрочку, а получить кредит стало сложнее». Павел Корчуганов отметил также, что объемы продаж в январе-феврале были вполне сопоставимы с объемами начала прошлого года, когда компания продавала 180–200 квартир в месяц. «И это в условиях кризисных настроений на рынке, затруднения доступа к ипотеке и сокращения предложения по локациям, так как наш объект „Красные ворота“ был практически распродан в 2014 году»,— подчеркнул Павел Корчуганов.
С расчетом на будущее
Несмотря на кризис, ряд строительных компаний продолжил работу над инвестпроектами. Важность реализации новых проектов эксперты обосновывают тем, что это поможет компаниям занять более выигрышные позиции на рынке в тот момент, когда кризис закончится и начнется восстановление спроса. Так, «Кубаньжилстрой» в этом году приступит к строительству в Новороссийске ряда новых объектов — это ЖК «Посейдон-2» в 15-м микрорайоне города, пятый корпус жилого квартала «Суворовский» и третий корпус ЖК «Суджук-Кале». Концерн «Единство» начал строительство второй очереди ТРК «Мегамаг». «Мы видим хорошие перспективы проекта. Первая очередь торгового комплекса успешно функционирует, территория Левобережья, прилегающая к спортивному кластеру, будет активно развиваться, развязка будет дальше улучшаться. Поэтому мы начинаем строить сейчас, чтобы выйти с готовым проектом к моменту оживления рынка»,— рассказала Валентина Полевиченко.
Производители стройматериалов сделали акцент на развитие импортозамещающих производств. «Мы ускорили программы по локализации производства целого ряда материалов, которые раньше поставлялись с европейских предприятий „Сен-Гобен“,— рассказал Гонзаг де Пире.— Например, в феврале 2015 года мы открыли в подмосковном Егорьевске завод по производству сухих строительных смесей Weber-Vetonit. На базе нового завода в течение этого года начнется выпуск целого ряда продуктов этого бренда, которые раньше импортировались из-за рубежа. Это позволит нам поставлять нашим клиентам материалы высокого качества по конкурентным ценам, что крайне важно в текущей экономической ситуации. На других наших российских производственных площадках, выпускающих сухие смеси, гипсокартон и прочие материалы для строительства, мы реализуем схожие программы локализации производства».
Аналогичную задачу ставит перед собой и другой производитель стройматериалов, компания Sika. «Сейчас часть продуктов мы импортируем из-за рубежа. Однако экономическая нестабильность влияет на себестоимость, в связи с чем мы продолжаем инвестировать в собственное производство на территории России. К настоящему времени у нас работает четыре завода — по одному в Лобне и Санкт-Петербурге, два в Ржеве, которые производят около 30% продукции Sika, продаваемой в России. В течение 2015–2016 годов мы запустим еще несколько производственных площадок в ЦФО и ЮФО, в том числе одну с уникальным для России продуктом»,— рассказал Сергей Зюзя, генеральный директор Sika в России. Кроме того, компания Sika в 2015 году инвестирует ресурсы в запуск нового направления — строительные материалы для частного ремонта, которое позволит хеджировать риски, связанные с возможной заморозкой или отменой крупных строительных и промышленных проектов в России. «Адаптировав к сегменту B2C наши проверенные на „больших“ стройках решения для B2B, мы разработали новые рецептуры для частного строительства»,— рассказал Сергей Зюзя.
Как отмечает Сергей Зюзя, обязательным направлением инвестиций для многих компаний, в том числе в условиях кризиса, становится разработка новых продуктов, или инновации. Чтобы через три-пять лет сохранять лидирующие позиции, компания Sika уже сейчас работает над новыми материалами, которые будут использоваться как в B2B, так и в B2C. Внедрение современных технологий — ключевое направление работы и на других предприятиях стройиндустрии. Так, на ЗАО «ККПД» (Комбинат крупнопанельного домостроения, входящий в ГК «Патриот») практически завершен второй этап модернизации, в результате которой он сможет наладить выпуск совершенно новой серии жилых домов повышенной комфортности и самых разных объектов социального назначения. По такой технологии в третьем микрорайоне «Западных ворот» компания уже построила детский сад на 125 мест. В этом проекте применены оригинальные фасадные решения с использованием 3D-матриц.
Ставка на госресурс
Активность развития строительного сектора эксперты связывают с эффективностью мер поддержки, которые разрабатывает государство. Застройщики, специализирующиеся на жилищном строительстве, большие надежды возлагают на субсидируемую ипотеку. «Если сработает все, что заложено, то это будет стабилизация не только в сфере жилищного строительства, но и во многих других областях экономики,— считает Сергей Канаев.— Люди уже привыкли, что они могут получить необходимую поддержку для улучшения своих жилищных условий. И отнять сейчас у людей такую возможность — это значит дестабилизировать социальную ситуацию». Правда, по мнению Игоря Коновалова, даже с учетом субсидий рынку в ближайшее время не удастся вернуться к тем объемам ипотечного кредитования, которые были до кризиса: покупательская способность населения упала, все меньше людей могут обслуживать ипотечные кредиты; кроме того, банки стали гораздо жестче подходить к оценке потенциальных заемщиков.
Помимо субсидирования ипотеки, строительной отрасли могли бы помочь и другие шаги со стороны государства. Возможно, стоило бы возродить такие забытые государственные программы, как «Стимул», когда застройщик мог привлечь средства через АИЖК и имел возможность гарантированно продать построенные площади по государственной цене, близкой к себестоимости, считает Сергей Канаев. Эта программа успешно работала в 2008–2009 годах.
«Большую долю в себестоимости квадратного метра несет земля и стоимость техприсоединения к коммуникациям. Влияние муниципалитетов на монополистов и формирование умеренной стоимости на участки для строительства — вот, пожалуй, главное, чем государство может помочь строителям»,— уверена Валентина Полевиченко.
По мнению Сергея Анискина, сейчас стройиндустрии важна не только прямая поддержка, не простое вливание денег в отрасль (хотя от этого никто не откажется), а целенаправленная совместная работа власти и бизнеса. Важно само внимание государства к перспективным проектам. «Например, шестой микрорайон „Западных ворот“ попал в губернаторскую сотню инвестпроектов. Такое внимание, мне кажется, должно стать для людей важным признаком надежности застройщика,— подчеркнул Сергей Анискин.— Кроме того, муниципалитеты могут согласовывать с застройщиками усилия при создании социальной инфраструктуры — школ, детских сад, поликлиник. В этом случае новые микрорайоны станут более привлекательными для покупателей».