К конфликту вокруг крупного земельного участка на берегу Оки, право на развитие которого в прошлом году было продано московской компании «Глобал Эстейт», подключился нижегородский бизнес-омбудсмен Павел Солодкий. Жалобу ему направило ООО «Этуаль», управляющее торговым комплексом «Карповский», который оказался на территории проданных земель. Ссылаясь на свой договор аренды земли, рассчитанный до 2017 года, компания считает свои права нарушенными. Бизнес-уполномоченному инвестор так и не ответил, но омбудсмен надеется решить конфликт в рамках процедуры медиации.
По мнению юристов, у владельцев Карповского рынка есть шансы не освобождать участок вплоть до истечения срока договора аренды в 2017 году
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Уполномоченный по защите прав предпринимателей Нижегородской области Павел Солодкий пытается урегулировать конфликт, который возник из-за продажи в прошлом году права на развитие застроенной территории площадью 32,8 га в границах улиц Новикова-Прибоя, Героя Попова, Шекспира и набережной Оки в Ленинском районе Нижнего Новгорода. Этот аукцион, победителем которого было признано московское ООО «Глобал Эстейт», поднявшее цену контракта со стартовых 24,7 млн руб. до 26,2 млн руб., стал крупнейшим за последнее время. В предполагаемую зону развития, где планируется построить объекты жилой и коммерческой недвижимости, попали частный сектор, садоводческое товарищество «Красный кожевник» и Карповский рынок. По условиям торгов, застройщик за свой счет должен расселить дома и освободить территорию.
Управляющее рынком ООО «Этуаль» арендует землю у министерства имущества Нижегородской области по договору, действующему до марта 2017 года. С условиями проведенного аукциона компания не согласна и считает, что ее право на преимущественное продление долгосрочного договора аренды нарушено. По словам бизнесменов, в течение года их пытаются заставить отказаться от земли. «Череда проверок началась в сентябре прошлого года, когда к торговому комплексу подъехало три автобуса с представителями правоохранительных и контролирующих органов: полиция, налоговая служба, прокуратура. За последние пять месяцев в торговом комплексе прошло 15 проверок», — рассказывает директор ООО «Этуаль» Тагир Салехов. По его словам, в отношении руководства компании было возбуждено уголовное дело по факту незаконного предпринимательства, которое сейчас приостановлено. Кроме того, полиция пыталась в арбитражном суде привлечь ООО к административной ответственности за якобы незаконную работу без разрешения, но в иске было отказано. «Мы пытаемся выстроить диалог с нашим арендодателем — министерством имущества, но пока достичь консенсуса не удалось», — сетует господин Салехов. Он говорит, что в прошлом году министерство пыталось в арбитражном суде расторгнуть с ООО «Этуаль» договор аренды, но заявление было оставлено без рассмотрения по формальным основаниям. Недавно, по словам Тагира Салехова, чиновники выставили компании счет на 15 млн руб., которые «Этуаль» якобы задолжало по договору аренды. «До 2011 года мы использовали в названии слово „рынок“, но после проведения реконструкции и установки новых объектов переименовались в торговый комплекс. Тогда же мы обратились в минимущества и предложили перезаключить договор. Однако в министерстве нам сказали не беспокоиться по этому поводу и перезаключать его не стали. Теперь в связи с тем, что изменилось наименование объекта, а арендные ставки для торгового комплекса выше, чем для рынка, нам с 2011 года пересчитали арендную плату задним числом и выставили счет с условием погашения в течение двух недель», — возмущается Тагир Салехов, отмечая, что компания ни разу не задерживала арендную плату. По его словам, закрытие торгового комплекса несет и социальную угрозу: компания имеет порядка 300 договоров аренды с индивидуальными предпринимателями, у которых работает более 1 тыс. человек.
В мингосимущества заявили, что все переговоры по поводу освобождения земель на берегу Оки ведет администрация города. Там судьбу Карповского рынка не прояснили, напомнив лишь, что договор с «Глобал Эстейт» заключен по результатам проведенного аукциона не менее чем на девять лет, и по условиям договора компания в течение года обязана разработать проект планировки и межевания территории, который должен быть вынесен на публичные слушания. Права на объекты капстроительства и земельные участки в границах территории «Глобал Эстейт» должен будет выкупить за свой счет. Но «Этуаль» на получение альтернативного участка под торговый комплекс не может рассчитывать, так как не является собственником земли под Карповским рынком.
С «Глобал Эстейт» вчера связаться не удалось. На обращение Павла Солодкого, направленное на минувшей неделе, компания пока не ответила. «Надеюсь, нам удастся в рамках процедуры медиации сесть за стол переговоров. Но если до следующей недели компания не ответит, будем искать другие меры», — отмечает бизнес-омбудсмен. Он также намерен обратиться в контрольно-надзорные органы, чтобы проверить обоснованность жалоб предпринимателей на многочисленные контрольные мероприятия.
Добавим, что это не первый конфликт, связанный с проектом развития застроенной территории возле Мызинского моста. Собственники земельных участков садоводческого товарищества «Красный кожевник», попавшего в пятно застройки, пытались в Нижегородском районном суде оспорить включение их территорий в план развития. Как утверждали садоводы, публичные слушания по проекту были проведены с нарушениями. Но суд встал на сторону городских властей.
У «Этуаля» же перспективы отстоять свои права до конца срока аренды довольно велики, полагают юристы. «Если договор аренды с компанией заключен до 2017 года и собственнику земли — мингосимущесва — не удалось расторгнуть его в суде, то инвестору сложно будет выселить рынок, даже если он приобретет у государства участок под ним. Потому что право аренды земли у „Этуаля“ не признано недействительным и является законным», — отмечает руководитель нижегородского представительства юридической компании «Яковлев и партнеры» Татьяна Кормилицына. По ее словам, чтобы расторгнуть договор досрочно и взыскать 15 млн руб. по пересчитанной арендной плате, собственнику участка нужно будет доказать нарушение существенных условий договора со стороны «Этуаля», например, нецелевое использование участка.
При этом, по мнению госпожи Кормилицыной, довольно слабая позиция у администрации города, которая продала инвестору право развития застроенной территории без предоставления права аренды на весь земельный участок. Согласно договору развития, застройщик имеет право выкупать земельные участки на застраиваемой территории без торгов, но по действующему законодательству все участки в госсобственности площадью более 200 кв. м предоставляются в регионе по решению регионального инвестсовета и по итогам торгов, организуемых министерством инвестиционной политики. В любом случае срок действия договора развития территории составляет не менее девяти лет и завершается с полным исполнением обязательств по договору. Поэтому застройщик может подождать, когда завершится срок аренды земли под рынком, и, выкупив эту землю, не перезаключать договор с «Этуалем», а до 2017 года застраивать другие участки развиваемой территории.