Премиальная разница

Москва и Петербург являются ключевыми рынками для большинства секторов экономики, в том числе и для недвижимости. Нередко покупатели — как правило, высокопоставленные чиновники или топ-менеджеры компаний — приобретают жилье и в том, и другом городе. Но при всей схожести рынков жилья обоих мегаполисов есть и различия, на которые стоит обратить внимание, говорят эксперты.

Немаловажное отличие московского рынка в его масштабах — столичный рынок примерно в четыре раза больше петербургского. Формируется он в основном за счет приезжих, которые так или иначе стремятся остаться и закрепиться в этом городе, а значит, приобрести недвижимость хотя бы в Подмосковье, в радиусе до 30 км от МКАД.

Разумеется, главное различие — в уровне цен. По данным "Финам", на конец 2014 года квадратный метр на первичном рынке Москвы стоил 174,5 тыс. рублей, а на вторичном — 191,3 тыс. В Санкт-Петербурге на первичном рынке в среднем стоимость квадратного метра составляла 96,6 тыс. рублей против 90,6 тыс. на вторичном.

Элитное исключение

"В одинаковых ценовых сегментах требования к недвижимости различаются несущественно. Однако исключением является жилье улучшенного элитного класса первичного рынка, к которому в Московском регионе последние годы предъявляются повышенные требования в плане дизайна и экологичности материалов. Впрочем, учитывая различие в цене за квадратный метр повышенные требования выглядят обоснованными", — полагает Тимур Нигматуллин, аналитик "Финам".

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, напротив, считает, что покупатели элитного жилья в Петербурге более взыскательны, но требования лежат больше в "эстетической плоскости": "Первая и самая заметная особенность, характеризующая петербургский элитный запрос, — высочайшая требовательность к эстетическим параметрам будущего жилья. Не будет преувеличением сказать, что петербуржцы избалованы многообразием панорам, включающих памятники архитектуры, уникальные ландшафты с набережными, островами, заливом. Вид при продаже жилья в Москве может означать как вид на храм Христа-Спасителя, Москву-реку, один из "зубов Сталина", так и просто некий обзорный вид, либо зеленый сквер или парк. В Петербурге спектр панорамного вида более широк: графически строгий, камерный вид на канал Грибоедова, романтические виды Мойки и Фонтанки, грандиозные открыточные перспективы на широкую часть Невы, 180-градусная панорама Финского залива..." Госпожа Конвей обращает внимание на то, что архитектурные памятники в Петербурге также являются понятием чрезвычайно емким, включающим и разнообразие самих архитектурных стилей, и различные степени мемориальной значимости, и масштабы: "Взыскательный покупатель элитной недвижимости в центральной части Петербурга может выбирать между локальным видом на часть красивого особняка в стиле модерн или ар-деко и грандиозным видом на ансамбль Исаакиевского собора. Запрос покупателя, таким образом, более детален: на Финский залив, но с Крестовского острова, на левый, а не на правый берег Невы, на Исаакий, но не Казанский собор, на воду, но не на канал, набережная Мойки, но не Фонтанки, а если Фонтанка, то только до Невского проспекта".

В то же время центр Петербурга, в отличие от Москвы, не может похвастать обилием зеленых дворов (их можно найти, пожалуй, только в кварталах "сталинской" застройки), но в то же время обладает уникальными садами и парками, вокруг которых локализуются ведущие проекты элитной недвижимости с очень высоким стандартом "вида на зелень". Кроме неизменно популярных в центре города Таврического, Александровского, Ботанического садов, это еще и целые "острова-парки" — Петровский, Крестовский, Каменный, Елагин. "Последний для Петербурга — практически то же самое, что Central Park в Нью-Йорке, соответственно, и котируются квартиры рядом с ним почти так же высоко, как там", — отмечает госпожа Конвей.

В результате получается, что в Петербурге на территории, вдвое меньшей московского Центрального административного округа площадью 64 кв. км, концентрация объектов, привлекающих покупателей элитной недвижимости, значительно выше. И это формирует принципиально другие требования к будущему жилью, которые отражаются прежде всего в ценообразовании — в Петербурге квартира с очень достойным видом может стоить в несколько раз дороже, чем точно такая же квартира в этом же доме, но без вида. "Особо щепетильные клиенты оценивают не только вид из окна, но и вид из глубины помещения", — добавляет госпожа Конвей.

Богатых больше

Впрочем, Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК "Лидер Групп", все же считает, что в Москве возможностей для самовыражения не меньше, а больше. "В премиум- и бизнес-сегментах московские проекты очень выгодно отличаются от петербургских. В столичном регионе сконцентрированы все финансовые потоки, поэтому богатых людей здесь значительно больше, что, безусловно, оказывает влияние на предложение в сегментах бизнес и премиум. Как следствие, в Москве реализуется намного больше интересных проектов с точки зрения архитектурных концепций, высотности, площадей квартир и прочих факторов", — считает господин Виноградов.

Также различаются элитные проекты и по площади. "Столичные квартиры высоких сегментов по площади, как правило, в полтора-два раза больше. В нашем городе квартир более 200 кв. м практически нет, в Москве же таких вариантов очень много", — объясняет Виталий Виноградов.

Есть и иные отличия. К примеру, в Москве довольно распространены объекты, где коммерческие помещения расположены на нескольких нижних этажах. "Последовательность, как правило, следующая: нижние этажи — торговые площади, выше — офисы, а еще выше жилье. Фактически человек может жить и работать, не выходя из собственного дома. В Петербурге подобных новостроек нет", — говорит господин Виноградов.

Наталья Осетрова, генеральный директор ООО "Гатчинская гольф-деревня"? полагает, что покупатели Петербурга и Москвы особенно взыскательны еще и потому, что многие инвестировали в зарубежные жилищные проекты. "И понимая мировой опыт жилищного строительства, ожидают если не близости моря возле порога своего дома, но уж точно — продуманной инфраструктурной логистики и, конечно же, привлекательной архитектуры, которая будет оптимально "тематической" и гармоничной. Конечно же, тенденции деловой активности в Москве в последние десять лет сыграли свою роль в поступательном комплексном освоении пригородов, развития их транспортной и социальной инфраструктуры. Сегодня ускоренное освоение бизнес-зоны Пулково демонстрирует готовность и рынка Санкт-Петербурга к новым высококачественным проектам", — говорит госпожа Осетрова.

Отличия — в регионах

Руководитель отдела маркетинга компании Н+Н Майя Афанасьева, признавая, что Москва и Санкт-Петербург несколько отличаются, принципиальной разницы между столицами не видит. "Требования покупателей в Москве, конечно же, выше, но это больше относится к элитному сегменту. Что же касается типового жилья, то здесь предпочтения по планировкам, инфраструктуре и транспортной доступности в двух столицах практически одинаковы", — говорит она. При этом, по мнению госпожи Афанасьевой, гораздо больше отличается от рынка Петербурга не столичный рынок, а региональный. "Если рассматривать отличия в проектах, которые есть в больших городах и регионах, то примером может послужить Екатеринбург. Столицу Урала иногда называют городом "круглых" фасадов. И действительно, многие современные проекты в Екатеринбурге — "круглые". При этом запросы к планировкам — как в Москве, а вот требования к инфраструктуре все-таки пока пониже. Если рассматривать проекты строительства в Новосибирске, то здесь уже отмечается смещение спроса элитного сегмента в малоэтажное коттеджное строительство: речь идет не о дачах, а домах для постоянного проживания", — рассказала госпожа Афанасьева.

Ирина Онищенко, директор по продажам группы компаний "Эталон", говорит: "Для нашей компании нет принципиальной разницы между Москвой и Петербургом. Комфортное жилье со сложившейся жилой средой всегда интересно людям. Когда мы смотрим проект, для нас главное — интересный он или нет. Если это интересный проект в Московском регионе, мы его покупаем, если интересный в Петербургском регионе, мы его тоже приобретаем".

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, уверен: "Москва отличается от Петербурга только соотношением классов. Здесь располагается больше элитных строений и объектов бизнес-класса. Ввиду высокой конкуренции в Москве в большей степени востребовано качество. Застройщики привлекают покупателей за счет высокого качества своих проектов. Большим спросом в столице пользуются богатая архитектура, дорогие фасады, отделки мест общего пользования и благоустройство. Если речь идет о сейсмоопасных регионах или территориях с вечной мерзлотой, то, разумеется, присутствуют определенные требования, которых нет в Петербурге или в Москве". Господин Богданов отмечает: "В регионах в большей степени, чем в крупных городах, превалирует спрос на объекты экономкласса. Кроме того, сегодня для Москвы характерен устойчивый сформированный спрос на энергосберегающие экологические проекты. В Петербурге такие объекты только начинают появляться, а в регионах они практически отсутствуют. В целом по стране требования покупателей на стандартные объекты недвижимости одинаковы".

Валерий Грибанов