Денис Бабаков: "Дорогое жилье — не значит элитное"
Атрибутом элитного жилья являет отнюдь не высокая цена, а локация объекта в сочетании с особой архитектурой и грамотно организованной жилой средой — так считает Денис Бабаков, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад".
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
GUIDE: Многие застройщики говорят, что в кризис им придется передвинуть сроки ввода своих объектов. Рассматривала ли ваша компания перенос сдачи элитных жилых комплексов или у вас все идет по плану?
ДЕНИС БАБАКОВ: Перенос срока ввода объектов в эксплуатацию свидетельствует о серьезном отклонении от плана. В элитной недвижимости жизненный цикл объекта длиннее, чем в объектах массового спроса. И если девелопер за полгода до ввода в эксплуатацию объявит, что берет отсрочку, то это говорит о том, что он многое из запланированного не успел.
На наших строительных площадках производство работ идет быстрыми темпами. Все объекты, которые мы заявляли к вводу в текущем году, будут сданы по графику. Более того, некоторые из них мы закончим даже раньше, чем планировали изначально.
G: Многие эксперты говорят, что темпы строительства и продаж элитного жилья в Петербурге снизятся. Наблюдаете ли вы изменения в объемах спроса со стороны своих клиентов?
Д. Б.: Когда мы говорим о сегменте элитной недвижимости, то надо четко понимать, о каком именно рынке идет речь. Последнее время многие компании заявляют о строительстве элитной недвижимости на Черной речке, в Коломягах и называют ее "новая элита". Но дорогое жилье — не значит элитное.
Если мы говорим про сегмент классической элитной недвижимости, то здесь на первом месте важна локация — исторический центр Петербурга, Крестовский остров, Петроградская сторона. Мы уверены, что за пределами этого "круга" застройка не является элитной, так как она не обладает важными составляющими. Если вы берете объект в Приморском районе или какой-то части Московского района, то вы не получаете то, ради чего люди покупают элитную недвижимость — виды исторической части города.
В сегменте классической элитной недвижимости наша компания уже больше десяти лет уверенно занимает свыше 40%. На этом рынке мы сегодня видим активность, хоть и не такую, как в декабре 2014 года. Но мы наблюдаем уверенный и полностью соответствующий нашим прогнозам спрос, который не уменьшается.
G: Застройщики жалуются на дефицит земли под элитные объекты. По их словам, центр Петербурга и Крестовский остров исчерпали себя. Испытывает ли ваша компания трудности с поиском пятен под застройку для своих элитных объектов?
Д. Б.: Ответ прост: раз мы выводим на продажу объекты, значит, мы находим пятна под застройку в пределах исторического центра Петербурга. Но работа с землей в центре города действительно сложная — это длинные переговоры с собственниками, освобождение земельного участка или редевелопмент. Фактически в данной локации нет совсем свободной земли. В любом случае, нужно вкладывать силы и средства в какие-то мероприятия по очистке территории. Например, c участка под проект "Парадный квартал" нам пришлось выводить размещенные там учреждения. Понятно, что за такую работу готов взяться лишь компетентный и финансово устойчивый девелопер, способный единовременно вложить в этот участок большое количество денежных средств, а отдачу получить намного позже. Если у девелопера нет финансовой "подушки", то работать в элитном сегменте будет тяжело. У нашей компании с денежными ресурсами все в порядке, потому что мы входим в состав группы ЛСР, являемся публичной компанией, то есть у нас большие возможности по привлечению ресурсов.
G: Каковы перспективы Петровского острова в плане застройки его элитным жильем?
Д. Б.: Это историческая часть Петербурга, где есть много объектов, с которыми можно работать, — промышленных предприятий, площадок, которые используются неоптимально. Думаю, что Петровский остров — это одна из перспективных локаций. Но, к сожалению, пока там есть существенные транспортные проблемы, которые еще предстоит решать.
G: Какое внимание компания уделяет архитектуре будущих проектов? Привлекаете ли к сотрудничеству зарубежных архитекторов?
Д. Б.: Мы работаем с архитектором как профессионалом и нам неважно его происхождение. У нас нет задачи пригласить модного архитектора. Нам важно работать с профессионалом, способным рационально организовать среду, пространство, создать те детали, которые в конечном итоге и делают дом своим для покупателя. Яркий пример — архитектор Сергей Чобан, с которым мы создавали "Дом у моря". Он родился в России, а потом уже стал весомой фигурой в европейском архитектурном мире. Мы пригласили его к сотрудничеству не потому, что он, как вы говорите, зарубежный, а потому что он сумел в этот объект привнести определенные архитектурные решения. Мы сотрудничаем со многими архитекторами. Например, элитный дом Verona проектировал Евгений Герасимов. Юрия Земцова привлекли для работы над комплексом "Смольный парк", а Феликс Буянов делал для нас проект "Резиденции на Суворовском".
G: Эксперты говорят, что рост цен на рынке недвижимости с декабря 2014 года в среднем составил около 10%. Корректировали ли вы ценовую политику в своих проектах?
Д. Б.: Цена — это чисто рыночный механизм, результат соотношения спроса и предложения в конкретном объекте. Если мы видим высокий спрос, то, безусловно, повышаем цены. В некоторых случаях, когда объект "вырастает" из земли, и мы уточняем видовые характеристики, понимая, что они еще лучше, чем мы планировали, тогда цены повышаются.
G: В большом ли объеме для своих объектов вы используете импортные материалы? Сильно их подорожание повлияло на себестоимость квартир?
Д. Б.: Основная масса строительства осуществляется из тех материалов, что локализованы на территории региона, ведь бетон из-за границы не возят. Более того, все базовые материалы группа ЛСР производит самостоятельно, что дает нам возможность ликвидировать множество издержек. Да, часть материалов, которые мы используем на объектах элитной недвижимости, импортные, и они действительно подорожали. Но, во-первых, многие из этих поставок мы законтрактовали еще до изменения курса валют. А во-вторых, доля иностранных материалов в себестоимости конечного продукта не столь значима, чтобы бить тревогу.
G: Какую тенденцию вы можете отметить в части роста ипотечных сделок в элитном сегменте недвижимости?
Д.Б.: Доля ипотеки в элитном сегменте увеличивается. Сейчас она колеблется вокруг 5% от общего числа сделок. Мы работаем по ипотеке и аккредитованы у довольно большого количества банков. Но основная сложность в том, что ипотека слабо работает на элитном рынке, потому что из-за большой суммы кредита банки более внимательно изучают финансовую историю клиента, что увеличивает срок согласования. Тем не менее некоторая часть наших покупателей прибегает к покупке жилья посредством ипотеки. Для них это удобно и позволяет гораздо лучше спланировать денежные потоки. Большей популярностью у покупателей пользуется более понятный и прозрачный механизм длинной рассрочки. Клиенту не нужно собирать множество документов и ждать одобрения банка.
G: Насколько сильно собираетесь увеличить свой портфель проектов в этом году?
Д. Б.: В конце ноября 2014 года мы заявили о начале реализации проекта Verona. В ближайшие дни начнем продавать квартиры в жилом комплексе "Русский дом", расположенном на углу Баскова переулка и улицы Короленко и апартаменты в "Невском, 68". Кроме этого, мы традиционно выводим в продажу следующие корпуса комплекса "Смольный парк", который пользуется высочайшим спросом у покупателей.
Наша компания постоянно развивается и поддерживает большой объем предложений, выводит на рынок новые объекты, которые находят своего покупателя. У нас есть постоянные клиенты — доля повторных покупок в наших объектах периодически превышает 30%. К нам приходят второй раз, покупая жилье для своих детей, родителей. Образуются семейные гнезда. И это хорошо, потому что мы видим людей, которые к нам возвращаются. Это означает, что мы заслужили их доверие.