Минстрой, обеспокоенный возможными проблемами с реализацией программы "Жилье для российской семьи", предлагает расширить круг ее потенциальных участников — критерии нуждающихся в жилье по цене на 20% ниже среднерыночной будут определять регионы. Минстрой предлагает также строить дома по программе без централизованного подключения к коммунальным сетям, а Фонду РЖС — компенсировать застройщикам стоимость подключения к инфраструктуре. Денег на программу государству хватает, но реализация расширенной программы снизит качество доступного жилья: это уже происходит с программой расселения аварийного жилья на средства Фонда ЖКХ.
Доступность жилья в России может быть расширена непритязательностью госзаказчиков
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Для обеспечения "безусловного" выполнения программы "Жилье для российской семьи" Минстрой подготовил поправки в постановление правительства N404 от 5 мая 2014 года — оно посвящено реализации программы. Напомним, в рамках программы, ранее называвшейся нацпроектом "Доступное жилье", до конца 2017 года планируется построить 25 млн кв. м жилья экономического класса (до 35 тыс. руб. за 1 кв. м, но не более 80% рыночной цены недвижимости этой категории в регионе). По данным Минстроя, к 20 апреля 65 регионов вступили в программу и заключили соглашения, по которым планируется ввести в эксплуатацию 19,1 млн кв. м такого жилья. Программа заканчивается через три года, и учитывая, что дома не строятся мгновенно и не все проекты завершаются успешно, необходимость поддержки "безусловного" исполнения программы понятна: хотя в Минстрое прямо не говорят, что есть риск не построить еще 6 млн кв. м, но имеют в виду именно это.
Главная идея Минстроя сейчас — это расширение потенциального спроса на доступное жилье: парадоксально, но жесткие критерии, заданные программой в 2012 году на вступление, ажиотажного спроса на спонсируемую государством недвижимость не вызвали. Сейчас право на его получение по разным схемам имеют граждане, проживающие в квартирах площадью не более 18 кв. м на одного человека, а также в непригодных для жилья, аварийных, подлежащих сносу или реконструкции домах. Кроме того, на участие в программе могут претендовать многодетные семьи, семьи--получатели материнского капитала, ветераны боевых действий и семьи с совокупным доходом не более 45 тыс. руб. В 2014 году круг участников программы оценивался в 1,5 млн человек (460 тыс. семей).
Теперь ведомство Михаила Меня предлагает расширить перечень граждан, которые могут принять участие в программе,— его будут дополнять регионы. Как пояснили "Ъ" в министерстве, регионы смогут вовлекать в программу граждан с приоритетными для них профессиями и специальностями, а также имеющих определенный социальный статус или уже получающих поддержку в виде субсидий и льгот. Это, считают авторы проекта, позволит "прогнозировать более активное участие застройщиков в программе, что в сложных текущих экономических условиях будет содействовать выполнению" регионами показателей программы. Поскольку Минстрой не предполагает ограничений для регионов на новые критерии, речь, по сути, идет о том, что доступ к доступному жилью в понимании госпрограммы каждый регион будет определять самостоятельно и не ограничиваясь ничем.
Также Минстрой готов смягчить критерии отбора земельных участков — Фонд поддержки развития жилищного строительства (Фонд РЖС) сможет предоставлять под строительство недвижимости экономкласса участки без подключения к централизованному отоплению, водо-, газоснабжению или канализации. Для этого министерство предлагает исключить требование обязательного наличия утвержденной инвестпрограммы ресурсоснабжающих организаций (РСО). Как сообщили "Ъ" в Фонде РЖС, сейчас объем его обязательств по обеспечению участков инфраструктурой составляет 4,7 млрд руб.— это позволит обеспечить коммуникациями участки, на которых планируется возвести не менее 4 млн кв. м жилья. Однако завершено инфраструктурное строительство лишь на участках в 14 субъектах РФ на 2,3 млрд руб.
Речь не идет о собственно строительстве жилых домов без канализации, отопления или электричества — при отсутствии в границах муниципалитета РСО предлагается строить локальные объекты жизнеобеспечения за счет собственных средств застройщика либо с привлечением средств региональных и местных бюджетов. Сэкономленные на инфраструктурном строительстве средства Фонда РЖС поправки предлагают направлять на предоставление застройщикам компенсаций за подключение к централизованным сетям. На практике, отметим, такое жилье может быть сравнимо по стоимости со стандартным, однако стоимость коммунальных услуг в доме с локальными котельными будет во многих случаях выше.
Эффективность исполнения этой части программы, считает гендиректор ООО "Экспертная инжиниринговая компания" Сергей Должников, зависит от степени завершенности отбора и предоставления участков, а также от повышения привлекательности участия в программе для застройщиков с учетом предлагаемой компенсации расходов на технологическое подключение. "Однако механизм компенсации пока не определен — непонятно, от чего зависит ее полнота или частичность, а это важно понимать сегодня",— подчеркивает он. В случае отсутствия инвестпрограмм, например, по водоснабжению, задается вопросом эксперт, застройщику придется самому определять стоимость реализации технических условий? "Эта стоимость впоследствии может не коррелировать с объемом инвестиций, который будет установлен для РСО, следовательно, о полной компенсации застройщику тогда не может быть и речи",— считает эксперт.
Отметим, на рынке ожидают, что глава Фонда РЖС Александр Браверман, с 2008 года занимающийся поиском незанятых городских земель и обеспечением их инфраструктурой под застройку, в ближайшее время покинет фонд, чтобы возглавить создаваемое правительством АО по поддержке малого и среднего бизнеса. Фонд РЖС и государственный оператор ипотечных программ АИЖК сливаются в объединенную структуру. Ее должен возглавить новый глава АИЖК Александр Плутник (см. "Ъ" от 21 апреля). До 2014 года проекты фонда во многом тормозились разногласиями между Фондом РЖС и прежним руководством Минстроя, а ожидания спада на строительном рынке существенно снизили спрос на аукционах фонда уже к осени 2014 года — для застройщиков проекты программы "Доступное жилье", как правило, существенно менее рентабельны, чем обычное жилье экономкласса. Возможно, идеи Минстроя расширить и доступ к программе, и земли под застройку связаны с опасениями будущего спада в программе и с ожиданиями организационных проблем в связи с реформами в строительном секторе.
Впрочем, очевидны и риски программы, с которыми придется иметь дело и Минстрою, и объединению АИЖК и Фонда РЖС. Как уже писал "Ъ" 15 апреля, в аналогичных программах расселения аварийного жилья, финансируемых Фондом ЖКХ, отмечается довольно низкое качество жилья, в которое переселяются жители бараков и аварийной недвижимости. Глава Минстроя Михаил Мень отмечал на заседании правительства 9 апреля, что факты предоставления не отвечающего требованиям жилья отмечены в 14 регионах, а общий объем его не превышает 1% от построенного по этим программам. Расширение критериев для понятия "доступное жилье" с большой вероятностью вызовет дальнейшее снижение качества такой недвижимости.
Альтернативой для Минстроя и АИЖК-РЖС является продление сроков действия программы: постепенный рост доходов наиболее необеспеченных слоев населения сам по себе увеличит доступность для них ипотеки и расширит спрос на доступное жилье, которое в этом случае будет построено на этих же землях позднее, но качественнее. Но уже вписаться в лозунг "25 млн кв. м доступного жилья к 2018 году" до президентских выборов не удастся. Вряд ли это чисто национальная специфика: программы строительства социального жилья используются в политических целях во всех крупных экономиках мира, не исключая США и ЕС, и Россия здесь скорее правило, чем исключение.