Пир во время кризиса

Очередной виток экономического кризиса в Греции только подогрел интерес к местной недвижимости со стороны россиян, которые традиционно воспринимают турбулентность на зарубежном рынке как возможность для поиска новых объектов. Действительно, в Греции уже можно купить дом за €10 тыс., однако участники рынка предупреждают, что в будущем продать такой дом будет, скорее всего, некому: ранее с такой проблемой россияне столкнулись в Болгарии.

Глубина падения

С момента кризиса 2009 года минуло уже более пяти лет, а греческая экономика по-прежнему выглядит катастрофически. Несмотря на то что с начала года уровень безработицы немного снизился, сегодня он все еще остается слишком высоким, не опускаясь ниже отметки 25,4%. При этом государственный долг Греции достиг 177,10% от ВВП страны. "Приход к власти партии СИРИЗА не привнес в экономику страны радикальных перемен к лучшему, и Греция продолжает оставаться самым слабым звеном среди стран Евросоюза. Балансируя на грани дефолта, греческое государство до сих пор не может прийти к соглашениям ни с Европейским центробанком, ни с Международным валютным фондом",— говорит управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс. По его словам, все это сказывается на рынке недвижимости, который на фоне сокращения финансирования некоторых банков и снижения объема инвестиций выглядит по-настоящему слабым. Так, в первом квартале 2015 года стоимость жилья сократилась в среднем на 3,9% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Средняя цена за квадратный метр в Греции сегодня колеблется в районе €1,2-1,5 тыс. Среди недавних предложений Игорь Индриксонс называет старинный особняк, нуждающийся в ремонте, стоимостью чуть выше €10 тыс., расположенный на острове Корфу. В свою очередь, цена коттеджа площадью 130 кв. м на острове Крит была снижена с €79 тыс. до €49 тыс., а современная вилла с собственным бассейном на острове Санторини обойдется уже в €267 тыс.

"Рынок недвижимости Греции демонстрирует сокращение темпов снижения стоимости жилья и стабильность ставок аренды",— говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Например, по его словам, в первом квартале 2015 года средняя стоимость жилой недвижимости в Греции снизилась на 0,3% по сравнению с кварталом ранее и на 3,9% по сравнению с первым кварталом 2014 года. При этом, по словам Станислава Зингеля, в 2014 году в годовой амплитуде снижение цен на первичном (4,5%) и вторичном рынках жилья (3,5%) оказалось наименьшим за последние годы. "Это свидетельствует о стабилизации ситуации на рынке. Стоит упомянуть, что по сравнению с пиковыми значениями 2007 года утратил 37% от первоначальных цен",— говорит он.

Как отмечает Станислав Зингель, наибольшим результатом экономического кризиса является приватизация. Она же стала и самым интересным предложением на рынке недвижимости Греции. Правительство Греции намеревается распродать госсобственность на €50 млрд. Однако это может заинтересовать лишь крупных инвесторов. Более того, кризис усилил отток с рынка инвесторов из Великобритании, что привело к освобождению достаточно качественного и недорогого предложения на побережье страны, и на их место претендуют россияне.

Объекты на любой вкус

Кризис по-разному повлиял на различные сегменты рынка греческой недвижимости. Так, в мае 2015 года в ходе исследования агентства недвижимости E-Real Estates выяснилось, что на сегодняшний день в Греции остаются нераспроданными 250 тыс. единиц жилья. Согласно прогнозу E-Real Estates, потребуется в среднем восемь месяцев, чтобы продать каждую единицу. Во многом одна из причин такой ситуации — резкое падение выдачи ипотечных кредитов. Так, по данным исследования, в первом квартале 2015 года было одобрено лишь 750 ипотечных кредитов, в то время как за аналогичный период 2014 года — 2,5 тыс. кредитов. Для сравнения: в первый кризисный 2009 год банки одобрили 75 тыс., а в 2006-м — 120 тыс. кредитов. В результате молодые семьи, которые обычно составляют наибольшую долю покупателей, а также пенсионеры, интересующиеся инвестициями в жилье, стали более осмотрительными в своих тратах. В итоге если в 2007 году частные вложения в греческую недвижимость составляли 9,8% ВВП, то в 2013 и 2014 годах они упали до 2,2% и 1,3% соответственно.

При этом на рынке Греции есть примеры уникальных объектов. По сообщению Bloomberg, в уединенном месте в гористой местности греческого Родоса продается Вилла де Векки, построенная еще для Бенито Муссолини. Вилла площадью 757 кв. м расположена в местечке Профитис-Элиас ("Пророк Илья") посреди хвойных деревьев у Эгейского моря. Она была возведена в 1936 году по проекту Чезаре Марии де Векки во время итальянской оккупации Родоса. Итальянский диктатор планировал жить там в старости, но судьба распорядилась иначе, и дом пустовал в течение десятилетий. При этом стены двухэтажного здания из камня и дерева покрыты граффити, и покупателю придется выделить немалые деньги на реставрацию. Цена объекта неизвестна. Однако новый покупатель получит право распоряжаться недвижимостью только на половину столетия, то есть, по сути, речь идет о лизинге. Продавцом выступает Греческий республиканский фонд развития активов. Всего в активе фонда 13 необычных объектов.

Более того, в кризис можно приобрести собственный греческий остров. В январе, по данным Tranio.Ru, был выставлен на продажу остров Моди в Ионическом море недалеко от западной части Греции. Стоимость земли площадью чуть более 50 футбольных полей (20,5 га) удивительно низкая — $1,5 млн. Всего в нескольких километрах от Моди расположен остров Итака, который упоминался в поэме Гомера "Одиссея". Традиционно подобные острова редко выставляются на продажу, так как они переходят по наследству из поколения в поколение. В прошлом году на приобретение недвижимости в первый раз власти ввели постоянный налог. Эксперты в области недвижимости говорят, что в результате этого изменения иметь в собственности остров стало непозволительной роскошью для тех, кто получил его по наследству. В частности, собственным островом в Греции уже обзавелась Екатерина Рыболовлева, дочь российского миллиардера Дмитрия Рыболовлева. А в 2013 году бывший эмир Катара шейх Хамад бин Халифа аль-Тани купил необитаемый остров Оксия за $6,9 млн.

Интерес россиян

По данным ведущего эксперта Tranio Юлии Кожевниковой, Греция занимает десятое место в списке самых популярных стран среди российских покупателей недвижимости, хотя год назад эта страна находилась на девятом месте. В Wordstat ("Яндекс") количество показов по запросу "недвижимость в Греции" с 2013 по 2014 год сократилось на 30%, а в первом квартале 2015 года количество показов упало еще на 24%. "Несмотря на то что интерес убавился, россияне все равно активно оставляют заявки на покупку греческой недвижимости",— говорит Юлия Кожевникова. По ее словам, самые популярные регионы покупки — Халкидики и Крит, на которые приходится более половины заявок. Большинство россиян (57% заявок) интересуются домами (коттеджами, виллами, таунхаусами, особняками), а на квартиры остается 32% заявок. Другие типы недвижимости менее популярны: коммерческая недвижимость — 6% заявок, земельные участки — 4%. При этом медианный бюджет с 2011 по 2015 год составил €120 тыс.

"Россияне приобретают недвижимость в Греции, причем сделки заключаются как с жилой, так и коммерческой недвижимостью. В коммерческом сегменте фаворитами являются гостиницы",— говорит Станислав Зингель. По его словам, наиболее активно гостиницы приобретаются на полуострове Халкидики в Северной Греции, где за последние пять лет россияне выкупили около 30 гостиниц. "Также россияне реализуют в Греции крупные девелоперские проекты. Одна из компаний возводит пятизвездную гостиницу на 640 номеров. Комплекс, расположенный на побережье, помимо прочего предполагает строительство марины на 90 яхт. Проект планируется завершить осенью 2016 года. Гостиница будет соответствовать классу 5 звезд",— добавляет господин Зингель. Что касается жилья, то россияне, по его словам, стремятся приобретать в Греции недвижимость среднего ценового сегмента. Речь идет о прибрежной недвижимости стоимостью от €150 тыс. до €250 тыс. Сосредоточением подобного рода сделок являются Халкидики, Родос, Корфу и Крит. Ежегодно россияне приобретают в Греции 200-300 объектов жилой недвижимости, что составляет порядка 1% от общего оборота с курортным жильем страны, говорит Станислав Зингель.

Альтернативный рынок

Перед покупкой эксперты советуют задуматься о ликвидности объекта. "Отсутствие ликвидности местного жилого фонда уже давно не оставляет сомнений у инвесторов, которые перестали выходить на греческий рынок. После кризисного периода с середины 2014 года по начало 2015 года практически перестали интересоваться греческим курортным жильем и россияне, приобретающие его для собственного проживания, что привело к падению рынка "вторых дач" — жилой недвижимости на южных европейских побережьях",— говорит Игорь Индриксонс. В целом в Греции наблюдается ситуация, схожая с той, которая отмечалась в Болгарии в 2007-2008 годах. "Доминировавшие на рынке недвижимости немцы и британцы уступают пальму первенства россиянам и гражданам сопредельных с Грецией стран",— говорит Станислав Зингель. По его словам, англосаксы стараются выйти с рынка, характеризуемого неопределенностью. Россияне, наоборот, используют этот фактор для скупки дешевеющих активов и укрепления позиций. При продолжении экономических проблем рынок недвижимости Греции может быть освоен россиянами, так же, как и болгарский: 7% туристов, посещающих страну, заинтересованы в приобретении недвижимости.

"Положение рынка недвижимости Греции таково, что он может быть лишь альтернативным, но не общепринятым выбором среди профессиональных инвесторов. Более десяти лет страна характеризуется высокой экономической и социальной нестабильностью, на что в последнее время стали накладываться перспективы выхода из Евросоюза",— говорит Станислав Зингель. По его словам, это оказывает нисходящее давление на рынок недвижимости, из-за чего рынок недвижимости демонстрирует длительный спад ключевых показателей. По словам Игоря Индриксонса, совершать покупку на греческом рынке с целью дальнейшей сдачи в аренду и получения рентного дохода совершенно точно не стоит. "Низкая доходность — от 3,1% до 4,2% (до уплаты налогов), шаткая экономика и политическая неуверенность — актив с таким багажом вряд ли окажется в инвестиционном портфеле. Имеет смысл приобретать местную недвижимость лишь для того, чтобы постоянно проживать в Греции и круглый год наслаждаться морем и солнцем",— говорит эксперт. Однако, по его словам, и такие покупатели, решив впоследствии продать объект, могут столкнуться с трудностями: спрос на жилую недвижимость в Греции довольно низкий, локальный рынок в силу огромной безработицы нуждается в покупателях, найти которых оказывается чрезвычайно сложно.

В мировом масштабе Греция не обладает инвестиционной привлекательностью. В текущий момент Грецию нельзя даже отнести к альтернативным площадкам, сходятся во мнении эксперты.

Алексей Лоссан