Грядущие пробки не напугали покупателей
Через месяц с небольшим стартуют крупные инфраструктурные проекты на Васильевском острове, которые создадут в районе серьезные транспортные проблемы. Как говорят эксперты, это повлияло на аренду коммерческой недвижимости. Однако на стоимости жилья грядущие сложности не сказались.
В 2015 году на Васильевском острове начнут одновременно реализовываться сразу несколько крупных проектов: в июле будет закрыта на реконструкцию станция метро "Василеостровская", одновременно с этим начнется реконструкция теплосетей на Большом проспекте и строительство станции метро "Горный институт". В 2016 году стартует реконструкция Тучкова моста. Все это, по ожиданиям жителей Васильевского острова, создаст серьезные транспортные проблемы — передвигаться на автомобиле по острову и сегодня не очень комфортно.
В связи с этим интерес к недвижимости стал снижаться. "В целом невысокий спрос в первую очередь связан с тем, что Василеостровский район имеет островное положение и слабую связь с остальными районами города, что приводит к постоянным транспортным сложностям. Закрытие станции метро и начало ремонта Тучкова моста может привести к еще большему снижению спроса в связи с ухудшением транспортной ситуации", — говорит господин Починщиков, коммерческий директор East Real.
Он рассказал, что в середине 2014 года спрос на офисную недвижимость Васильевского острова составлял около 4% от общегородского, на сегодняшний день на фоне сообщений о закрытии станции метро "Василеостровская" и ремонте Тучкова моста показатель снизился до 2% от общего объема спроса на рынке.
Сегодня средняя ставка аренды в бизнес-центрах класса А Василеостровского района составляет 1100 рублей за кв. м в месяц, в классе В — 950 рублей. После закрытия станции метро "Василеостровская" можно ожидать снижения арендных ставок на 10%, уверен господин Починщиков.
Ирина Зеренкова, директор по продажам и маркетингу EKE Group, добавляет: "Последние годы ставки аренды на Васильевском острове росли в рамках инфляции, сегодня же наблюдается некоторое снижение ставок в проектах с непродуманной концепцией и неудачной локацией. Это связано в большей степени с общим негативным экономическим фоном. Есть единичные случаи, когда арендаторы не возобновляют договоры на аренду офисов у станции метро "Василеостровская" из-за ее скорого закрытия".
Впрочем, девелоперы, работающие на острове, сохраняют оптимизм. Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo, говорит: "По нашим проектам падения спроса мы не наблюдаем. Так, в бизнес-центре "Елизаветинский" класса B+ все 4 тыс. кв. м заполнены, никто из арендаторов не планирует покинуть площади, со всеми заключены долгосрочные договоры аренды".
Она уверена, что в целом по Васильевскому острову наблюдается постоянный рост цен на недвижимость.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, считает, что снизится и спрос на аренду торговых помещений в районе. "Предстоящие транспортные сложности Васильевского острова в большей степени отразятся на ритейле, сконцентрированном вблизи станции метро "Василеостровская", за счет которой в данной локации генерировался высокий пешеходный трафик, обеспечивающий спрос на продукцию местных магазинов. В результате можно ожидать, что на торговые помещения, расположенные в данной локации, стоимость аренды/продажи снизится на 10-15%", — рассуждает она
Ольга Аткачис, руководитель департамента стрит-ритейла компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: "Рынок стрит-ритейла уже сталкивался с ситуацией, когда одна из центральных станций метро закрывалась на длительное время на капитальный ремонт — речь идет о станции метро "Петроградская". Тогда ставки в зоне влияния "Петроградской" просели на 25-30%".
По ее словам, сегодня арендодатели помещений вблизи станции "Василеостровская" стремятся сохранить своих арендаторов, понижая арендные ставки на период закрытия станции метро в отдельных случаях даже на 50%. "Заметно возросло количество закрывающихся объектов в этой зоне. Но района станции метро "Приморская" это не коснулось. Эта локация вокруг метро остается востребованной, здесь активно ведется новая жилая застройка, интерес арендаторов к месту по-прежнему высок, ставки здесь сохранились на прежнем уровне. Кроме того, мы полагаем, что в меньшей степени будет затронута часть Среднего проспекта в сторону набережной Макарова и может вырасти востребованность помещений на Малом проспекте В.О., так как эти части магистралей будут находиться в зоне влияния второго выхода со станции метро "Спортивная"", — рассуждает она.
Однако на ценах на жилье грядущие транспортные сложности не сказались.
Александр Филиппов, управляющий партнер Intecon, говорит: "Существующие транспортные сложности района, безусловно, оказывают определенные трудности, однако не думаю, что это сказывается на уменьшении стоимости недвижимости Васильевского острова. Подтверждением тому служат масштабные проекты крупных игроков на рынке недвижимости (ЮИТ, Setl City, "Лидер Групп", "ЛенСпецСМУ"). К тому же планируемая магистраль через остров Серный, продолжение набережной Макарова от ЗСД существенно облегчат транспортные проблемы района".
Аналитики компании "Лемминкяйнен" согласны: "Временные транспортные сложности характерны практически для любого района Петербурга, особенно если речь идет об одной из центральных частей города. По нашим данным, на текущий момент запланированный ремонт дорог и станции метро "Василеостровская" не отразился на ценах на первичном рынке жилья на Васильевском острове, и мы не видим оснований для снижения цен в дальнейшем. Тем более что закрытие на ремонт станции метро "Василеостровская" будет в значительной степени компенсировано открытием второго выхода станции метро "Спортивная"".
Скорее временные транспортные сложности могут незначительно повлиять на рынок аренды жилья, который более чувствителен к подобным изменениям, указывают аналитики "Лемминкяйнен".
Васильевский остров пользуется большим спросом среди покупателей благодаря неплохой экологии, отличным видам, развитой досуговой инфраструктуре. Но транспортная доступность острова оставляет желать много лучшего. Также в числе проблем Васильевского называется высокая плотность застройки. Из-за престижности локации и дороговизны земли здесь в большинстве представлены жилые комплексы категории не ниже "комфорта". При этом предложения в новостройках здесь мало, рассчитывать можно в основном на намывные территории, где формируется новый микрорайон.
"Если эту территорию застроят сотнями тысяч "квадратов" и не решат транспортные проблемы, то Васильевский остров можно вычеркнуть как среду обитания", — полагает маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева. Она обращает внимание на то, что Васильевский остров — это рынок жилья, что называется, "на любителя", его предпочитают те, кто любит именно этот район.
"Значительное число покупателей жилья составляют коренные жители острова и приезжие. Жителям Василеостровского района никогда не удается забыть, что живут они на острове, который отделен от исторического центра Петербурга разводными мостами. Василеостровский рынок жилья — по большей части замкнутый, такова его островная специфика. Тут нет "простых" проектов — каждый индивидуален и пользуется популярностью, независимо от местоположения. В основном предложение сосредоточено ближе к станции метро "Приморская". Застройка ближе к "Василеостровской" предполагает разве что реконструкцию существующих зданий. Мне кажется, понятие доступности к Васильевскому острову, как и к другим районам центра, применять нельзя. Жилье здесь — это прежде всего имидж. К тому же планы по развитию транспортной структуры Васильевского острова все-таки есть: съезд с ЗСД на продолжение набережной Макарова, новый выход станции метро "Спортивная-2", проектирование станций желтой и зеленой веток метро, которая даст Васильевскому острову целых три станции — "Горный институт", "Шкиперская", "Морской фасад", которые возьмут на себя часть пассажиропотока", — рассуждает госпожа Беляева.
Таким образом, можно сделать вывод, что шаги по разгрузке Васильевского острова предпринимаются, а неизбежные проблемы, связанные с созданием этих благ транспортной инфраструктуры, — явление временное. "Поэтому на текущий момент на вторичном рынке жилья Васильевского мы наблюдаем выжидательную стагнацию как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей, хотя и можно отметить снижение средней цены на 3-5% к середине апреля. Мы связываем это не с транспортными проблемами, а скорее с общей картиной спада на рынке "вторички". Схожая ситуация и со строящейся недвижимостью, однако здесь можно наблюдать среднее снижение цен на 7-8% с период с начала года. В первую очередь мы это связываем с общей переоценкой квартир в ажиотажном декабре, а не с характеристикой конкретного района, теперь же цены плавно, согласно общей картине рынка, возвращаются к прежнему уровню".
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" говорит, что в апреле средняя цена в классе "элита" составила 197,7 тыс. рублей, что на 26,6% ниже средней цены по городу.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", рассуждает: "Я не думаю, что транспортные проблемы существенно сказываются на ценах жилой недвижимости. У меня нет данных о сколь-нибудь существенных предоставляемых продавцами скидках и дисконте по отношению к среднерыночным ценам. Возможно, это связано с тем, что владельцы недвижимости считают транспортные сложности района временными. Также имеет место традиционная инерционность рынка недвижимости, который достаточно вяло реагируют на внешний шок".