Федеральная пассажирская компания (ФПК), которой принадлежит около 2 млн кв. м недвижимости, нашла первых инвесторов для перепрофилирования ряда своих объектов под многофункциональные центры. В столице реконструируется здание касс Московского железнодорожного агентства в основном под торговые площади, в Сочи багажное отделение вокзала — под гостиничное.
Фото: Наталья Логинова, Коммерсантъ / купить фото
ФПК (принадлежит ОАО РЖД) нашла первых инвесторов для реконструкции объектов недвижимости для перепрофилирования, рассказал "Ъ" начальник управления имущества ФПК Сергей Васильев. "Одним из самых известных комплексов — зданием касс Московского железнодорожного агентства, расположенным между Ярославским и Ленинградским вокзалами,— занимается ООО "Главспецстрой". Подрядчик работ по реконструкции багажного отделения в Сочи — ООО "Компания "Транспорт-Сервис""",— пояснил господин Васильев. В обоих случаях здания перепрофилируются под многофункциональные комплексы, но в Москве с акцентом на торговую составляющую, а в Сочи — на гостиничную.
Миноритарным акционером ООО "Главспецстрой" является Международная управляющая компания, которая входит в Банк Москвы. Основной владелец — ООО "Премьер", которое принадлежит Рустаму Забирову. В ВТБ, в группу которого входит Банк Москвы, никак не прокомментировали участие в "Главспецстрое". ООО "Компания "Транспорт-Сервис"", по данным Kartoteka.ru, принадлежит Алексею Банатову и Александровой Анне (у нее 30%).
Реконструкция бывшего здания касс (10,6 тыс. кв. м) на площади трех вокзалов закончится в 2017 году. Работы обойдутся более чем в 800 млн руб., работы в Сочи (2 тыс. кв. м) — около 60 млн руб. Аренду для инвесторов рассчитывают с учетом ожидаемой рыночной ставки на момент окончания реконструкции и минимального объема инвестиций, распределенного на период действия договора (15 лет). Здание на площади трех вокзалов не приносит дохода, ежегодные расходы на содержание составляют 30 млн руб., а после реконструкции прогнозируемый доход составляет примерно 100 млн руб. в год плюс увеличение стоимости актива. В Сочи реконструируемое здание багажного отделения приносило доходов около 1,5 млн руб. в год, после ремонта доход вырастет примерно до 20 млн руб.
По словам Сергея Васильева, при создании ФПК в ее уставный капитал было внесено около 2 млн кв. м недвижимости. "В основном индустриальной, расположенной в полосе отвода железной дороги (здания депо, багажных отделений и т. п.)". ФПК выставляет на конкурсы здания и встроенные помещения на продажу и для аренды, но что это за объекты в ФПК не указывают. Источник "Ъ", знакомый с планами компании, говорит, что среди них есть здание на канале Грибоедова в Санкт-Петербурге.
"Спрос зависит от особенностей здания и предлагаемых коммерческих условий",— рассуждает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов, отмечая, что проекты, связанные с торговлей в районе вокзалов, всегда будут востребованы в случае адекватности коммерческой составляющей. "В Сочи востребованность гостиничного бизнеса с учетом предложения в данном сегменте по результатам Олимпиады остается под большим вопросом. Этот проект представляется более рискованным для инвестора",— предупреждает он.
Но с учетом того, что площади остаются у инвестора в аренде, могут возникнуть дополнительные риски. "Необходимость ежегодно оплачивать аренду и прогнозируемый высокий коэффициент потери площадей выглядят настораживающе для экономики проекта",— предупреждает руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL Антон Коротаев.