В июле в Москве стартовала первая российская «Черная пятница рынка недвижимости» — в кризис застройщики ищут нетривиальные способы оживить продажи. Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, присоединившейся к этой акции — о будущем рынка, проектаx, которым и кризис не помеxа, а также роли светового оформления в позиционировании объектов.
Фото: MR Group
— Вы присоединились к акции «Черная пятница», в рамках которой крупнейшие застройщики объявили внушительные скидки. Какие у вас ожидания от участия в этом проекте?
— Акция «Черная пятница» — это интересный и необычный для рынка недвижимости маркетинговый инструмент. Три дня, в течение которых можно круглосуточно выбрать, забронировать себе квартиру и выйти на сделку,— это, согласитесь, звучит достаточно неправдоподобно для поведения покупателя квартиры или апартаментов, поскольку такие приобретения обычно планируются месяцами. Однако, как показала практика, мы получали звонки и днем и ночью, брони вылились в 15 сделок по двум проектам, хотя мы заявили малое количество лотов. Это очень неплохой показатель.
— Каким, на ваш взгляд, будет дальнейшее развитие кризиса на московском рынке недвижимости? Ситуация гораздо тяжелее, чем в 2009 году?
— Рынок недвижимости достаточно инертен и не подразумевает резкого реагирования на экономическую ситуацию. Хотя, безусловно, давление, которое оказывал спрос в конце прошлого года после «черного вторника» на недвижимость, было огромное: многим застройщикам приходилось пересматривать стоимость на квартиры и апартаменты по два раза в день, устанавливать стоп-цены — ажиотаж был не сравним ни с чем.
После успешного первого квартала, несмотря на пессимистичные прогнозы драматичного падения спроса сразу после Нового года, сейчас на рынке наблюдается медленное снижение спроса, которое также связано с сезонным фактором. Что будет дальше — зависит от «самочувствия» экономики в целом.
Недавно глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев заявил о том, что нижняя точка пройдена и нас ожидает рост уже с третьего квартала 2015 года, поэтому медленное восстановление будет поддерживать и строительную отрасль.
С другой стороны, дальнейшие снижение биржевых показателей нефти и рост доллара, возможное повышение ставки ФРС США в сентябре, которое повлечет дополнительное укрепление доллара, могут создать ситуацию на рынке недвижимости, близкую к декабрьской: население вновь переложит накопления во что-то осязаемое, например квадратные метры.
То есть слишком много факторов, влияющих на экономику, поэтому очень сложно предсказывать, как будет чувствовать себя рынок недвижимости в ближайшие месяцы и будет ли ситуация хуже, чем в 2009 году. Однако мы видим, что спрос на качественную недвижимость по-прежнему сохраняется на хорошем уровне. В определенном смысле проекты от проверенного девелопера — безальтернативный источник для инвестиций.
— Вы продолжаете строить и вводить в эксплуатацию новые объекты. Какие-то планы вам все же пришлось скорректировать из-за тяжелой экономической ситуации?
— Если вы предлагаете рынку востребованный продукт с оптимальными небольшими планировками квартир или апартаментов, с хорошим расположением, с адекватной ценой, то почему кризис должен стать помехой? В Москве по-прежнему не хватает качественного жилья с инфраструктурой. Даже в рамках участия в «Черной пятнице» мы не предложили покупателям каких-то гигантских скидок: они составили до 5,5%. Дело в том, что мы формируем предложение исходя из потребностей покупателя: например, жилой комплекс «Фили Град», благодаря расположению, продуманной инфраструктуре и индивидуальной архитектуре от международного бюро SPEECH, мы могли бы позиционировать как бизнес-класс и реализовывать по соответствующей цене. Но наш формат — комфорт-класс, или «бизнес по комфортной цене», как мы его называем. Этот продукт понятен и интересен покупателям, он востребован даже в непростые экономические времена.
То же самое и с нашими другими проектами: жилой квартал «Водный» (в рамках многофункционального комплекса) расположен всего в двух минутах от метро «Водный стадион», обладает насыщенной инфраструктурой и интересным архитектурным решением; многофункциональный комплекс «Савеловский-Сити» с башнями-небоскребами по 46–47 этажей и продуманной концепцией; вышедшие в этом году «Двинцев, 14» с ограниченным предложением апартаментов в непосредственной близости к центру Москвы, премиальный «Воробьев дом» у природного заказника «Воробьевы горы». У нас нет опасений, что квартиры или апартаменты в этих проектах не найдут своего покупателя, они отличаются от других качественными характеристиками и стоимостью, при этом могут даже конкурировать друг с другом.
— Рассказывая о двух ваших крупных новых объектах — многофункциональном комплексе «Водный» и бизнес-центре «Савеловский»,— вы подчеркиваете их роль в «преображении промышленных зон» на севере Москвы. Что вы вкладываете в это определение?
— Да, это очень важные проекты не только для нас, но и для Москвы. МФК «Водный» стал одним из первых проектов редевелопмента промышленных зон, который проводится в рамках политики столичных властей по созданию комфортных условий для проживания и работы в Москве.
Многофункциональный комплекс «Водный» — проект комплексного освоения территорий, в первой фазе которого возведены офисная башня и локальный торговый центр, во второй фазе возводится жилой квартал, детский сад, центр детского развития, спортивные площадки и предприятия бытовых услуг. В рамках проекта создается 14,34 тыс. рабочих мест для жителей Головинского района, а комплекс апартаментов позволит улучшить условия жизни более 3,5 тыс. москвичей.
Кроме того, MR Group провела локальную реконструкцию прилегающих Кронштадтского бульвара и Головинского шоссе, которая позитивно сказалась на транспортной доступности района. Построено два новых проезда, которые объединили эти улицы между собой. Благоустроена территория по дороге от метро, новый удобный тротуар вдоль Головинского шоссе делает передвижение пешеходов максимально безопасным. Таким образом, наполовину заброшенная, наполовину занятая складскими помещениями центральная территория Головинского района обрела новый качественный объект — МФК «Водный», который стал доминантой и дал импульс развития всему району.
Похожая ситуация и с многофункциональным комплексом «Савеловский-Сити», в рамках которого сейчас введен в эксплуатацию бизнес-центр — первая фаза МФК. Расположенный в непосредственной близости к центру Москвы, в районе метро «Дмитровская», он является ключевым проектом, формирующим новый облик Бутырского района. В основе концепции комплекса апартаментов, разработанной международным архитектурным бюро SPEECH,— идея вертикальной доминанты. Помимо шести зданий переменной этажности с офисами и апартаментами в комплексе предусмотрено строительство традиционных для московских проектов MR Group подземного паркинга более чем на 2 тыс. машино-мест, фитнес-центра, кафе, детского сада, детского центра развития, детских и спортивных площадок, торговой галереи, бытовых служб. Таким образом, преображается еще одна бывшая промзона Москвы — «Огородный проезд».
Здесь мы также много внимания уделили развитию дорожной сети. Совсем недавно завершено строительство новой дороги — проезда, который соединил Новодмитровскую и Складочную улицы. Новая двухполосная сквозная дорога проходит по территории многофункционального комплекса «Савеловский-Сити». Ранее MR Group реконструировала тоннель — автомобильный проезд под железной дорогой в районе улицы Складочной, вл. 6 и 15, сейчас ведется капитальный ремонт ж/д переезда на улице Двинцев. Мероприятия проводятся в рамках участия компании в масштабном развитии улично-дорожной сети Бутырского района и улучшения транспортной доступности МФК «Савеловский-Сити».
Выполненные работы проведены в рамках развития транспортной доступности района. В настоящий момент в Бутырском районе проводится масштабная реновация промышленной зоны «Огородный проезд». Здесь уже сосредоточены крупные офисные центры, которые являются основой для формирующегося бизнес-кластера. Одним из ключевых проектов реновации района как раз является многофункциональный комплекс «Савеловский-Сити».
— В обоих случаях вы выбрали нестандартные решения для освещения фасадов зданий. Что они собой представляют? Почему для вас это важно?
— Очень важна не только функция, но и эстетическая роль проекта. Если днем уникальные архитектурные решения легко читаются на солнце, то подчеркнуть их ночью возможно только с помощью профессионального освещения. Конечно же, нам необходимо использовать только наиболее современные и высокотехнологичные устройства, выделяющие нас на рынке. Фасадное освещение Philips Color Kinetics и внутреннее оформление Philips Luminous Textile — это те решения, которые позволяют нам сделать МФК «Водный» наиболее успешным, инновационным и в буквальном смысле ярким объектом недвижимости Москвы. Кроме эстетического значения фасадное освещение МФК «Водный» имеет и маркетинговую функцию, привлекая дополнительное внимание как к самому зданию, так и к офисам и магазинам внутри него.
Чтобы подчеркнуть уникальность комплекса «Савеловский-Сити», мы очень тщательно подошли к визуальным и функциональным решениям: здесь выполнено оригинальное благоустройство, отвечающее представлениям о современных общественных городских пространствах, в каждом из корпусов представлены архитектурные арт-фойе со скульптурами парящих людей. Архитектурное освещение Philips позволило подчеркнуть элегантный и выдержанный образ БЦ «Савеловский-Сити» в темное время суток. Благодаря оригинальному решению, комплекс стал световым ориентиром в городской среде, притягивая взгляды и оживляя пространство. В рамках проекта удалось достичь все поставленные цели и создать лаконичное и привлекательное световое оформление, которое стало органичным продолжением архитектурного стиля.
— В целом какую роль в ваших проектах играет световое оформление?
— Световое оформление — это не просто маркетинговый инструмент, но и возможность сделать проект действительно знаковым, выделить его на неоднородном ландшафте такого динамичного города, как Москва. Каждый проект для нас — это не просто красивый продукт, но и дитя, которое рождается на эскизах архитектора и взрослеет с каждым этапом. Очень важно, чтобы каждый объект нес в себе почерк девелопера. В том числе в этом помогает и световое оформление. Мы ориентируемся на лучший западный опыт и транслируем его в наших московских проектах.
— Для внутреннего функционального освещения ваших новых объектов вы использовали светодиодные решения. Их энергоэффективность значительно выше, чем традиционных?
— Да, помимо эстетического эффекта освещение позволило нам решить и несколько функциональных задач, в том числе уменьшить энергопотребление. Тренд энергоэффективных и зеленых технологий медленно, но верно проникает в российскую действительность, и мы готовы поддерживать его, начиная от глобальных технологий строительства и заканчивая отделочными решениями.
— Вопрос экономии на эксплуатационных расходах имеет принципиальное значение при выборе оборудования?
— Покупателям офисов сейчас в первую очередь очень важно сочетание расположения и стоимости квадратного метра. Далее идут эксплуатационные расходы и статус проекта.
Конечно, при растущей вакансии офисных площадей сейчас максимальная совокупность позитивных факторов — это «заявка на успех» и востребованность у покупателя.