На вопросы корреспондента отвечает Ольга Пермякова, руководитель ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (Институт экспертизы INEX).
Новая кадастровая стоимость земель, установленная официально с 1 января 2013 года и вступившая в силу с 2014 года, неприятно удивила большинство арендаторов и собственников. По некоторым участкам она поднялась в разы, как, собственно, и налог или арендная плата. Оказывается, право оспорить новую оценку есть у каждого.
— Ольга, почему кадастровая стоимость так высока и серьезно отличается от рыночной?
— Начну с того, что в разрезе обозначенной темы речь пойдет об участках в составе земель населенных пунктов и земель сельхозназначения. Кадастровая оценка — это массовая оценка, при которой практически невозможно учесть все факторы, влияющие на стоимость земли на рынке. Только представьте, оценка одного конкретного участка занимает у специалиста порядка трех-пяти дней, а перед кадастровым оценщиком стоит задача оценить сотни, тысячи участков в весьма ограниченные сроки. Потому с реальной рыночной стоимостью ее результаты слабо коррелируют. Второй момент, ярко объясняющий суть кадастровой оценки, в том, что она направлена прежде всего на пополнение бюджета.
— Я, как собственник земельного участка, могу оспорить его стоимость, если меня не устраивает кадастровая оценка?
—Безусловно, это право определяет действующее законодательство. Оспаривание в досудебном порядке заключается в подаче заявления с пакетом документов в комиссию при управлении Росреестра по Пермскому краю. После чего комиссия чаще всего дает отрицательный ответ, получив который собственник или другое заинтересованное лицо смело может идти в суд. Положительная судебная практика по подобным вопросам в Пермском крае есть. Такая очередность относится к юридическим лицам, тогда как по физическим процедура упрощена и может сразу начинаться с иска в суд. Это колоссальная экономия времени и денег. Как в том, так и в другом случае необходимо представить отчет об оценке, который подготовлен независимым оценщиком. Если результат рыночной оценки оказался со значительным «отрывом» от кадастровой (более 30%), то с отчетом необходимо представить положительное заключение Экспертного совета СРО (в которой числится оценщик), подтверждающее правильность оценки и соответствие всем требованиям закона. Процедура прохождения экспертизы полностью осуществляется оценочной организацией, без участия, но за счет заказчика.
— Каков шанс у землевладельца? Насколько реально оспорить кадастровую оценку?
— Я бы отметила, что работа по оспариванию кадастровой стоимости (особенно при значительных расхождениях) — довольно серьезная процедура. Кроме положительной существует и отрицательная судебная практика, когда землевладельцам отказывали в исках. Понесенные затраты на суд, адвоката, независимую оценку могут стать «деньгами на ветер». Именно поэтому в подобных процедурах требуется участие высококвалифицированных в этих вопросах юриста и оценщика. Задача оценщика — грамотно оценить участок, учесть все нюансы, а юрист сопровождает клиента, в том числе в судебном процессе, до конца, добивается утверждения заявленной стоимости.
— Поясните, что означает «учесть все нюансы»? Что влияет на оценку земельного участка?
— Существует несколько подходов, которые используются при оспаривании кадастровой стоимости. Учитываются индивидуальные особенности участка: его местоположение, окружающая инфраструктура, назначение, возможности застройки и ограничения, рельеф и форма, наличие коммуникаций, можно перечислять много других факторов. Кроме того, оценке подлежат как свободные, так и застроенные участки. При оценке застроенных участков при составлении расчетов учитываются и постройки, расположенные на нем. В некоторых случаях земля может оцениваться с позиции стоимости бизнеса, осуществляемого на данной территории, если это, например, комплекс функционально связанных между собой объектов недвижимости (производственное предприятие, АЗС, объект рекреации).
— Насколько я понимаю, при оспаривании не всегда результат бывает положительным. Как избежать финансовых и моральных затрат, которые неизбежны в таких ситуациях?
— Существует такое понятие, как «экономический эффект». Этот термин лучше всего отражает смысл оспаривания кадастровой стоимости. Он может быть положительным, причем в разной степени, а может быть и отрицательным. Поэтому, прежде чем начинать процедуры, о которых мы говорили, нужно точно знать, насколько экономически они целесообразны. Помощь в таких случаях оказывает оценщик. Он предварительно «прикидывает» возможный результат оценки, рассчитывает экономию по налогу или аренде. После того как вы учтете основные сопутствующие затраты, которые могут быть сами по себе немаленькие, вы получите величину возможного экономического эффекта. Он может весьма порадовать, тогда есть смысл инициировать процедуры и оспаривать заключение специалистов-кадастровиков.
— Судя по практике других регионов России, вступило в силу законодательство, дающее право оспорить кадастровую стоимость объектов капитального строительства (ОКС). Как обстоят дела в Пермском крае?
— В нашем регионе пока только завершается кадастровая оценка ОКСов, однако процедура оспаривания законодательно на местном уровне не утверждена. И когда будет дан старт, никому не известно — может завтра, может через год. Поэтому, на данный момент, я бы порекомендовала арендаторам и собственникам объектов пока узнать новую кадастровую стоимость, если она уже утверждена. Это делается путем запроса в кадастровую палату по Пермскому краю. Далее — с помощью оценщиков определить, насколько она соответствует рыночным ценам и есть ли смысл готовиться к отстаиванию своих интересов.
Получается, как считает эксперт, руководитель ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», роль оценщиков в процедурах оспаривания кадастровой стоимости земельных участков не только в том, чтобы посредством юридических процедур изменить ее выгодно для собственника или арендатора, но еще и заранее, «на берегу», выяснить, насколько экономично входить в эти недешевые процедуры, так как эффект от переоценки может быть или весьма незначительным или отрицательным, бьющим по кошельку.
.