Земельный вопрос
В Пермском крае наблюдается снижение спроса на земельные активы. Сегодня на продажу выставлено более тысячи земельных участков, однако предложений под многоэтажное жилье практически нет. Имеющиеся земли в основном предназначены под индивидуальное жилищное строительство, и, по мнению экспертов, цена их пока слишком высока, чтобы рассматривать такую покупку как способ вложения инвестиций.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Земельный рынок Перми и края этим летом подтверждает негативные тенденции, наметившиеся в конце 2014 года: цены на землю растут, а объемы продаж снижаются. Вместе с тем объем предложения земельных участков за последние шесть месяцев показывает неуклонный рост, догоняя предкризисные позиции. По данным Пермской мультилистинговой системы, в апреле в Пермском крае на продажу было выставлено 780 земельных участков, а уже в мае количество предложений увеличилось на 23% — их стало свыше тысячи.
По данным компании «Р-Консалтинг», в Перми наибольшее количество земельных участков выставлено на продажу в Орджоникидзевском районе — 26,8%, а наименьшее число предложений приходится на Ленинский — 5,7%. Большинство предложений (71%) — участки за пределами города. Сейчас больше всего земли выставлено в Пермском (59,1%) и Добрянском районах (17,7%). При этом, по данным экспертов, в отдаленных районах наибольшим объемом предложения представлены земельные отводы больших площадей, основная масса которых имеет сельскохозяйственное назначение, их доля в структуре предложения — 35%. Земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и садоводство в отдаленных районах края занимают 27 и 16% соответственно.
«Наиболее востребованными активами сегодня являются свободные земельные участки с возможностью строительства коммерческих объектов, имеющие удачное расположение, с доступными для подключения коммуникациями, — говорит генеральный директор ООО «Инвест-аудит» Егор Чурин. — Если говорить о земельных активах для ИЖС, то наибольшей популярностью пользуются участки в развитых коттеджных комплексах, имеющие всю требуемую социальную инфраструктуру, расположенные вблизи водоемов (например, участки в Жебреях, в районе Усть-Качки). Популярны также направления, имеющие хорошую транспортную связь с городом: это усть-качкинское (Култаево и ряд других населенных пунктов на выезде из города) и кунгурское направления (Фролы, Лобаново и другие)».
Исполнительный директор компании «Р-Консалтинг» Ольга Козырева подтверждает тенденцию: «Спросом пользуются объекты в добрянском, усть-качкинском и сылвенском направлениях. Это в основном неорганизованная застройка в п. Ляды, п. Сылва, д. Мостовая, с. Троица. 65% таких земельных массивов — это так называемая «земля без подряда. Участки без подряда, то есть без обязательства начинать строительство дома, сейчас пользуются самым большим спросом. Они занимают уже 53% рынка, и их доля продолжает расти».
Больше половины предложенных участков в Перми занимают площадь менее 10 соток (52,1%). Основную массу предложений рынка земельных участков в черте города и в прилегающих районах составляют земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Их доля в общей структуре предложения составила 50%, вторые по количеству — земли под коммерческую недвижимость и садоводство (по 20%). Предложений по многоэтажному строительству почти нет.
У строительных компаний есть два способа, чтобы приобрести земли под строительство. Первый — через аукционы, проводимые администрацией Перми, вторые — приобретением участков вторичной застройки. Оба способа, говорит гендиректор компании «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплева, сегодня не приносят большой прибыли: «Первый способ на сегодняшний день является не слишком надежным. На аукционах выставляют объекты по программе расселения ветхого жилья, поэтому прогнозировать расселение очень сложно. Но если осенью мы ожидаем интересные предложения от администрации, то по второму способу прибыль получить практически невозможно. Часто предлагают неперспективные участки с завышенной ценой, из 50 предложений „выстреливает“ только одно».
Цены, говорит Марина Коноплева, становятся решающим фактором для строительных компаний. «Стоимость квартир сейчас не меняется, а тарифы на энергоресурсы растут, поэтому участники застыли в ожидании и рынок готового жилья простаивает», — уверена госпожа Коноплева.
В разрезе назначения земельных участков в черте города дороже всего обойдется покупка земли под коммерческую недвижимость — 159 тыс. руб. за сотку, земли под ИЖС — 125 тыс. руб. за сотку.
«Текущая экономическая ситуация в стране оказала влияние на изменение структуры спроса на земельные участки. Сегодня предложение значительно превышает спрос, который имеет отложенный характер. Большинство не готовы сейчас покупать. Все ожидают спада — вот тогда будет особенно выгодно выходить на рынок. В 2016–2017 годах цены на недвижимость будут падать, а затем начнется рост», — прогнозирует Ольга Козырева.
«В текущей ситуации большинство земельных активов, особенно расположенных в отдалении от развивающихся территорий, имеют низкую ликвидность и редко перепродаются. Приобретение земельного участка с целью инвестирования несет в себе риск существенной потери стоимости в неблагоприятные для экономики периоды», — предостерегают эксперты «Инвест-аудита».