Ипотека ширится и множится
С начала этого года ипотечный рынок России претерпел серьезные изменения. Ипот
С начала этого года ипотечный рынок России претерпел серьезные изменения. Ипотечные эксперименты уступили место реальному бизнесу. Сразу существенно выросли объемы кредитования населения. А на рынке появились новые игроки и новые продукты. Стало быть, у населения наконец появился выбор.
Начало этого года задалось далеко не для всех участников ипотечного рынка. В феврале московское правительство приняло постановление, в котором реализуемая на протяжении последних двух лет двухуровневая модель ипотечного кредитования была объявлена пилотным проектом и торжественно закрыта. Ее итоги оказались неутешительными: выдано всего 84 кредита, а выдавшие их банки-партнеры понесли серьезные убытки из-за невыполнения мэрией своих обязательств. Одновременно мэрия приняла новую концепцию ипотечного кредитования, в которой основные усилия предполагалось сосредоточить на поддержке негосударственных форм ипотечного кредитования.
Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), напротив, после четырех лет фактического бездействия объявило о начале реализации собственной программы. В мае гендиректор АИЖК Андрей Ужегов сообщил, что агентство начало кредитование населения под 18-19% годовых в рублях. Однако общий объем выданных АИЖК кредитов до сих пор остается мизерным (несколько миллионов рублей). Кроме того, агентство так и не получило обещанные правительством гарантии на привлечение 2 млрд руб. В немалой степени этому способствовал скандал, связанный с выявленными Счетной палатой РФ нарушениями в финансовой деятельности АИЖК. Не удовлетворен деятельностью агентства и курирующий его Госстрой.А вот ипотечную деятельность частных банков в этом году можно признать весьма успешной. Наилучших результатов достигли банки-партнеры инвестиционного фонда "США--Россия", реализующего ипотечную программу "ДельтаКредит" (фонд финансируется конгрессом США и помимо ипотеки занимается в России прямыми инвестициями, лизингом и автокредитованием).
Ъ По программе фонда "США--Россия" работают 11 московских банков — Инвестсбербанк, Межпромбанк, Пробизнесбанк, "Первое ОВК", Ростбанк, Экспобанк, "Инвестиционная банковская корпорация", "Российский капитал", Фора-банк, ING банк (Евразия), ABN-AMRO и четыре петербургских банка — Инкасбанк, "Российский капитал (СПб)", "Петровский", Промстройбанк.
В рамках программы уже выдано кредитов на сумму $20 млн и одобрены заявки еще на $36 млн под 13-15% годовых в валюте. В этом году фонд ввел ряд новаций. Так, увеличен максимальный размер кредита, предоставляемого по программе фонда, с $150 тыс. до $200 тыс. Кроме того, теперь банки-партнеры фонда выдают ссуды на покупку коттеджей в Подмосковье, а с сентября собираются кредитовать покупку квартир, приобретаемых в период строительства по инвестиционным контрактам. Учитывая рискованность этой операции (в период строительства права собственности на квартиру не оформляются и, следовательно, объекта залога как такового не существует), кредиты будут выдаваться не под 13-15%, а под 18-19% годовых. По словам вице-президента фонда Джеймса Кука (James Kook), увеличенная ставка будет действовать только в период строительства, после сдачи дома в эксплуатацию и оформления прав собственности клиент будет платить стандартные 13-15%.
Помимо банков-партнеров свою программу ипотечного кредитования фонд намерен осуществлять через собственные банки. В прошлом году "США--Россия" приобрел российский Банк развития и реконструирования, впоследствии переименованный в Дельтабанк. В начале года вице-президент фонда Елена Клепикова заявила, что для более успешной реализации ипотечной программы фонд планирует создание еще одного собственного банка, задачей которого будет координация деятельности банков-партнеров. В июле Джеймс Кук сообщил, что такой банк будет создан до конца этого года, одно из его предполагаемых названий — "ДельтаКредит". При этом менеджеры фонда категорически отрицают возможность сворачивания сотрудничества с банками-партнерами после регистрации собственного ипотечного банка.
Деятельность банков, работающих по собственным ипотечным программам, хотя и выглядит менее впечатляющей, также весьма успешна. Например, Райффайзенбанк выдал кредитов на сумму более $3 млн и объявил в начале этого года о снижении процентной ставки с 15% до 12%. Правда, Райффайзенбанк предпочитает иметь дело со своими постоянными клиентами и, в отличие от прочих банков, ограничивает максимальный срок погашения кредита не десятью, а пятью годами.
Усиливает свои позиции на ипотечном рынке ОПТ-банк. Пока сформированный им кредитный портфель не превышает $1 млн. Однако в июне группа компаний ПИК, в которую входит ОПТ-банк, объявила о покупке контрольного пакета акций ДСК-2, домостроительного комбината, возводящего около 25% панельных домов в Москве. Так что можно не сомневаться, что объем ипотечных кредитов ОПТ-банка после этого возрастет, и причем весьма существенно.
Еще один крупный игрок на рынке ипотечного кредитования — строительные сберегательные кассы (ССК). По сути, ССК сочетают в себе принципы ипотечного кредитования и долевого строительства. Использующие их застройщики привлекают средства граждан в форме паевых взносов, а после достижения определенного порогового показателя оформляют квартиру в собственность, предоставляя рассрочку на оставшуюся сумму под минимальные проценты. Наибольших успехов здесь достигло московское ГУП "Управление экспериментальной застройки" (УЭЗ). Оно предоставляет квартиру после оплаты 50% ее стоимости, а оставшаяся сумма погашается в течении трех лет под 8% годовых в валюте. По словам замдиректора УЭЗ Константина Королевского, объем привлеченных по этой схеме средств составляет около $20 млн.
Любопытно, что ССК и действующие по аналогичной схеме жилищные кооперативы свою кредитно-финансовую деятельность осуществляют без лицензии ЦБ. До недавнего времени подобные операции находились вне правового поля. Однако в июле Госдума приняла закон "О кредитных кооперативах", обозначив правила игры для значительного сегмента ипотечного рынка.
Помимо этого, Госдума приняла в этом году к рассмотрению закон "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах", который должен регламентировать привлечение средств на ипотечное кредитование. Впрочем, этот закон скорее нужен федеральному и региональным ипотечным агентствам, испытывающим серьезные трудности с финансированием своих программ, ориентированных не столько на получение прибыли, сколько на решение социальных проблем. Что касается коммерческого сектора ипотеки, то там уже перестали жаловаться на несовершенство российского законодательства, а просто кредитуют население и извлекают из этого прибыль.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ