Штиль на Финском заливе
Курортный район продолжает удерживать планку самого премиального пригорода Петербурга. Нового многоэтажного жилья там строится минимум, большая его часть — формата масс-маркет. При этом около 10% сделок в сегменте премиального класса приходится также на Курортный район. Премиальный класс района представлен в основном жильем индивидуального класса.
Сегодня в Курортном районе развивается гостиничный и ресторанный бизнес, работает много пансионатов, оздоровительных комплексов
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Расположенный вдоль побережья Финского залива, Курортный район занимает 26,8 тыс. кв. км и является самым большим по площади районом Санкт-Петербурга. Однако численность населения в нем составляет всего 72,6 тыс. человек, что является одним из самых низких показателей по городу.
Большая часть района занята лесами, парками и зелеными насаждениями. Отсутствие больших объемов производства делает территорию благоприятной для проживания, что отражается на количестве земельных участков, занятых под индивидуальное жилищное строительство. Также в районе хорошо развит санаторно-курортный комплекс.
Без активного строительства
Курортный район нельзя назвать зоной активного квартирного строительства. Так, за 2013-2014 годы, согласно официальной статистике комитета по строительству Санкт-Петербурга, в Курортном районе было введено в эксплуатацию 117 тыс. кв. м жилья (без учета ИЖС), а за семь месяцев 2015 года построено лишь два многоквартирных дома, площадью 13,7 тыс. кв. м, в то время как индивидуального жилья в районе за этот же период было введено 32,8 тыс. кв. м.
На начало июля 2015 года в открытой продаже находилось 11 жилых комплексов: восемь класса масс-маркет и три апартамент-отеля класса элита. В основном жилье массового спроса возводится в городах Сестрорецк и Зеленогорск, элитные объекты традиционно размещаются в престижных локациях вблизи курортных зон Зеленогорска, Репино.
На долю района в общем объеме вывода новых проектов в целом по Петербургу пришлось лишь 0,4%. За первое полугодие 2015 года в Курортном районе не появилось в продаже ни одного нового объекта, отмечают в консалтинговом центре "Петербургская недвижимость".
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", объем рынка первичного жилья (без жилья в формате ИЖС и таунхаусов) в Курортном районе на конец второго квартала 2015 года составил 149,8 тыс. кв. м жилья, из которых в предложении находится 43,8 тыс. кв. м. На территории района наиболее широко представлены объекты класса масс-маркет, на их долю в общем объеме предложения приходится почти 58%. При этом по состоянию на конец первого квартала 2015 года Курортный район занимал третье место по объему предложения жилья класса элита на территории Санкт-Петербурга (10%).
В Курортном районе преимущественно ведется малоэтажное строительство: 7 из 12 объектов имеют этажность не выше четырех этажей с мансардой. Однако по объему квадратных метров жилья в стадии строительства преобладают многоэтажные комплексы (54%): три жилых комплекса класса масс-маркет (до 21-го этажа) и один апарт-отель класса элита Crystal (7 этажей).
За первый квартал 2015 года в Курортном районе на первичном рынке реализовано 5,5 тыс. кв. м жилья всех классов, на класс масс-маркет пришлось 80% заключенных сделок.
Объем спроса в течение 2014 года фиксировался примерно на том же уровне — от 5,6 до 9,3 тыс. кв. м в зависимости от квартала.
"На 1 июня 2015 года средняя цена квадратного метра в Курортном районе в классе "масс-маркет" зафиксирована на уровне 89,8 тыс. рублей за кв. м (что на 15% ниже среднего показателя по обжитым районам Петербурга). Прирост показателя средней цены за 12 месяцев составил лишь 2,5%", — отмечают аналитики "Петербургской недвижимости".
"На 1 июня 2015 года в классе элита средняя цена квадратного метра составила 250,1 тыс. рублей, что на 18% ниже среднего показателя в классе по обжитым районам Петербурга. Прирост показателя средней цены за 12 месяцев составил 15,5%. Значительное изменение показателя средней цены в начале 2015 года обусловлено привязкой ценообразования объектов класса элита в локации к стоимости валют", — рассказала Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".
Среди перспективных проектов в Курортном районе, по ее мнению, можно отметить следующие: в Сестрорецке — намывные территории "Новый берег" компании "Северо-Запад Инвест" (в марте 2015 года согласован проект планировки территории, потенциал — около 2 млн кв. м недвижимости), территорию аэродрома Горская — крупный проект компании "Лидер Групп" (на 79 га планируется строительство бюджетного и коммерческого жилья, потенциал проекта — 195 тыс. кв. м жилья), инвестиционный проект "Петровский арсенал" компании Jensen Group7 (около 197 тыс. кв. м жилья, предполагается участие компаний-застройщиков); в Песочном — проект реновации застроенных территорий компании "СПб Реновация" (общая площадь возводимых улучшений — свыше 340 тыс. кв. м).
Главный актив
Основным преимуществом района уже не один десяток лет считается экология, близость к природе и водоемам. Самыми главными плюсами Курортного района являются его живописная природа с сосновыми лесами, красота прибрежной полосы Финского залива и благоприятная экологическая обстановка — здесь находится наибольшее количество зеленых насаждений, чем где-либо в Санкт-Петербурге. Парк "Дубки" является одним из красивейших исторических и посещаемых мест, а Зеленогорский парк — одно из старейших мест отдыха жителей и гостей Курортного района. Таким образом, Курортный район является одним из самых престижных пригородных районов Санкт-Петербурга, чему во многом способствуют экологическая обстановка, локация и видовые характеристики. "На сегодняшний день в данной локации развивается социальная инфраструктура, отлично функционирует гостиничный и ресторанный бизнес, работает много пансионатов, оздоровительных комплексов. Земельные участки достаточно дорогие, поэтому девелоперы, как правило, реализуют в этом районе элитные проекты", — говорит руководитель проекта ЖК "На Гребецкой" Сергей Богоутдинов.
Аналитики компании "Лемминкяйнен" добавляют: "На территории района практически отсутствуют промышленные производства, что положительно влияет на общую экологическую ситуацию".
Господин Богоутдинов отмечает, что еще недавно главной проблемой Курортного района считалась слабо развитая транспортная инфраструктура. "Но в августе 2013 года с открытием Западного скоростного диаметра ситуация улучшилась. В дачный сезон район страдал от пробок. Однако теперь Западный скоростной диаметр, соединивший КАД и Приморское шоссе в районе развязки у Солнечного, серьезно сгладил существующие проблемы. Среди других проблем Курортного района можно выделить: недостаток многопрофильных медучреждений, доступных спортивных объектов (преобладают элитные конные и теннисные спортклубы), а также нехватку крупных торговых объектов, которые в основном расположены у ближайших станций метро и на выезде из Приморского района", — говорит господин Богоутдинов.
Район для отдыха
Территории Курортного района наиболее привлекательны для строительства жилой недвижимости. Что касается офисных и торговых комплексов, то таких форматов коммерческой недвижимости в Курортном районе практически не представлено. Курортный район является и основным местом размещения объектов санаторно-курортной сферы. "Однако пока стоимость размещения в объектах часто оказывается существенно выше, чем качество предоставляемых услуг. Безусловно, это компенсируется имиджем места", — считает господин Богоутдинов.
Коммерческая недвижимость в Курортном районе представлена прежде всего объектами рекреационного характера (пансионаты, базы отдыха, санатории, спа-отели, яхт-клубы, конноспортивные клубы). Торговая недвижимость — это в основном объекты street retail (общепит и торговля)
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, также констатирует: "Коммерческая недвижимость Курортного района представлена достаточно слабо — в основном это гостиничные, спортивные и рекреационные объекты. Это не является критичным фактором на сегодняшний день, так как в пятнадцатиминутной транспортной доступности располагается Приморский район, где находится множество офисных и крупных сетевых торговых объектов. Более того, идет реализация крупномасштабного проекта "Лахта-центр", что повлечет за собой создание крупного делового кластера недалеко от курортной зоны".
Зато с развлекательными зонами в районе проблем нет — огромное количество ресторанов вдоль берега и напротив, по Приморскому шоссе, делают Курортный район любимым местом отдыха хорошо зарабатывающих петербуржцев. Для остальных же всегда есть пляжи и возможность устроить пикник.