Лизинг как альтернатива

Сегодня самый простой способ приобрести жилье в рассрочку — это получить ипотечный кредит. Но перспективы ипотечного кредитования, остающегося на плаву исключительно благодаря помощи государства, сегодня туманны. Эксперты начинают присматриваться к альтернативным способам приобретения жилья в рассрочку. Сегодня такой альтернативой может стать лизинг жилья.

Ипотека до финансового кризиса 2015 года была основным фактором формирования спроса на рынке жилья. За счет ипотечного кредитования совершалось до 70% сделок на первичном рынке и до половины на вторичном рынке жилья. Сегодня по сравнению с предыдущими, докризисными годами, ипотечный кредит на первичном рынке подорожал, субсидированная государством ставка равна 13%. По вторичному рынку ипотечное кредитование остановилось: мало того, что ставка по кредиту доходит до 17% годовых (в банках с государственным участием), средние и мелкие банки закрыли ипотечные программы в принципе. И требования к заемщику ужесточились настолько, что даже и по заявленной ставке получить кредит очень сложно.

В докризисный период завышенная процентная ставка компенсировалась сильным ежегодным рыночным подорожанием жилья, чего сегодня ждать пока не приходится, и наряду с падением стоимости найма жилья не добавляет мотивации в приобретении объектов недвижимости.

Естественным следствием указанного обстоятельства стало падения спроса на рынке. Застройщики, закредитованные банками под начатые проекты строительства, ищут способы привлечения клиентов. Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли еще дальше — предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют сэкономить и ускорить покупку. Одним из них является договор лизинга.

Закон о лизинге существует с 1998 года и с этого момента принципиально не менялся. По закону объектами лизинга не могут быть земельные участки, что, конечно, сужает возможности лизинга для загородного рынка жилья. По смыслу закона основанием приобретения объекта может быть только договор купли-продажи и только недвижимости, в отношении которой оформлено право собственности, соответственно договоры мены, долевого участия, иные не поименованные сделки для лизинга не подходят. Наконец, право собственности на объект к заемщику до момента полного выкупа объекта не переходит, например, в отличие от договора ипотеки. И после выполнения обязательств по договору лизинга, исходя из смысла обязательственных правоотношений, заемщик на условиях заключенного договора лишь вправе требовать передачи в собственность жилья. Что, конечно, несмотря на обременения жилья в пользу заемщика на период действия договора, является не очень комфортным моментом, особенно при банкротстве лизингодателя.

Новая форма

Лизинг по сути — это аренда (наем) жилья с правом выкупа. Лизинг также можно рассматривать как форму кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а жильем. "На практике это выглядит так: вы обращаетесь к собственнику, который готов продать жилье в лизинг, он вас перенаправляет в лизинговую компанию, с которой вы и продавец заключаете договор и которая для вас приобретает выбранную вами квартиру у продавца по договору купли-продажи. После заключения такого трехстороннего договора вы вправе жить в жилье, уплачивая предусмотренные договором лизинговые платежи. По окончании выплаты платежей, если это указанно в договоре, вы приобретаете право собственности на жилье", — рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Исходя из закона о финансовой аренде, в лизинг нельзя приобретать жилой дом с участком. Тем не менее можно приобрести квартиру. Выгода заключается в минимальном первоначальном взносе (около 10%), в отсутствии требований по залогу и поручительству. Однако есть и существенные недостатки. "Лизингополучатель не является собственником квартиры, что создает сложности с регистрацией по месту жительства. Также лизингополучатель несет на себе повышенные риски, связанные с изменением ситуации в экономике (например, есть риски финансовой устойчивости лизингодателя)", — перечисляет опасности Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам".

Евгений Редькин, генеральный директор компании "Реалист", добавляет: "Основной плюс для покупателя — купить недвижимость в лизинг могут те граждане, кто не может рассчитывать на банковский кредит: например, лица с испорченной кредитной историей либо не имеющие возможности официально подтвердить свой доход". К минусам он относит сравнительно более высокую ставку (процента на полтора выше по сравнению с ипотечной), что приводит к более значительной итоговой переплате. "Да и количество программ для физлиц довольно ограниченное", — говорит господин Редькин.

Господин Комаров к плюсам лизинговых схем также относит и оперативность предоставления финансирования, так как лизинговые компании менее забюрократизированы, чем банки, поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти гораздо быстрее.

Что касается минуса, уже указанного господином Нигматуллиным (в части, касающейся вопроса собственности на жилье), то главной опасностью для покупателя здесь является то, что при серьезных нарушениях графика платежей лизингополучатель просто покидает арендуемую жилплощадь, никаких прав на нее у него не остается (причем даже наличие несовершеннолетних детей не может помешать выселению). "Соответственно, для банка этот минус оборачивается плюсом — в случае если клиент не выдерживает график платежей и выселяется из квартиры, та остается в собственности банка. В качестве минуса — впрочем, не очень существенного, — для банка можно отметить наличие "бремени собственника": пока квартира не перешла в собственность лизингополучателя, все расходы на ее содержание, как и налоги, несет лизингодатель", — рассуждает господин Редькин.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что по лизинговой схеме работают лишь некоторые банки.

"Для оформления лизинга, как правило, требуется немного документов — паспорт, свидетельство пенсионного страхования, ИНН, иногда заграничный паспорт или водительские права. Сегодня частные покупатели могут приобрести в лизинг жилую недвижимость любого типа — квартиры, таунхаусы, дома, загородные коттеджи, а также апартаменты, гаражи, место в паркинге", — говорит госпожа Конвей.

Как рассказал господин Нигматуллин, квартиру на условиях возвратного лизинга сегодня, к примеру у "МКБ-Лизинг" приобретают на следующих условиях: стоимость покупки от 20 млн рублей, авансовый платеж от 25%. Схожие возможности предлагает "ВТБ 24 Лизинг".

"Возможен лизинг любой недвижимости: загородной, жилой, нежилой, в том числе апартаментов, машино-мест, гаражей. Возможно приобретение объектов без подтверждения дохода и занятости. Диапазон сумм финансирования составляет от 1 до 50 млн рублей, на срок до десяти лет. Первоначальный взнос от 10%. Для заключения договора обычно требуется следующий минимальный набор документов: паспорт гражданина РФ, свидетельство пенсионного страхования, ИНН (при его отсутствии — заграничный паспорт или водительские права)", — рассказал господин Нигматуллин.

В Петербурге, например, группа компаний КВС, заключившая соглашение о сотрудничестве с АО "Система Лизинг 24" (дочерняя компания ВТБ24), предлагает квартиры в лизинг. Согласно договоренности, лизинговая компания при наличии клиента приобретает у застройщика жилое помещение и сдает его в лизинг клиенту. Клиент за оговоренный срок выплачивает лизингодателю стоимость недвижимости с учетом амортизации. Срок лизинга составляет от года до десяти лет. Лизингополучателем может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Страховка для нанимателя

По мнению агентов недвижимости, занимающихся наймом, сегодня в России цивилизованного рынка найма жилья не существует. В первую очередь это связано с правовой стороной вопроса. "Существующие проекты договоров найма, предлагаемые агентами, частными маклерами к подписанию сторонам, практически не соответствуют требованиям закона, особенно в части условий расторжения заключенного договора. При заключении договора найма, как правило, стороны к юристам не обращаются, и в случае конфликта между сторонами спор приобретает судебный или даже силовой характер. В этом смысле преимущество очевидно, так как цель приобретения жилья лизинговой компанией и состоит именно в устойчивых долгосрочных отношениях с заемщиком, и вопросов, связанных с неожиданной индексацией цены договора или с досрочным освобождением квартиры, не стоит в принципе", — добавляет господин Комаров. Он говорит, что при лизинге можно опустить также истории-аферы, связанные с договорами найма, заключенными не собственниками жилья, а самими нанимателями, которые потом пересдают квартиру нескольким семьям и благополучно исчезают. "Однако главным достоинством, отличающим лизинг от найма, является право выкупить жилье в собственность по окончании срока договора, что договор найма, конечно, не предполагает", — считает эксперт.

Господин Комаров полагает, что основной риск лизинговой схемы связан с правовой стороной сделки. У договора лизинга весьма запутанное правовое регулирование. Основной риск — это всевозможные судебные споры по сделке, например, при приобретении жилья у недобросовестного продавца. В первую очередь имеется в виду мошенничество или обременения в жилье, которые стороны не выявили при заключении сделки. В лизинге ответственность за юридическую чистоту сделки и иные негативные последствия несет тот, кто выбирает объект к покупке.

Логично, что именно заемщик выбирает квартиру и продавца, и после этого он обращается в лизинговую компанию за финансированием. Однако если в случае оспаривания права собственности имущества, перешедшего по договору лизинга в собственность лизинговой компании, квартиру придется пострадавшему законному владельцу вернуть, лизинговые обязательства покупателя все равно сохранятся. Покупателю все равно придется оплачивать лизинговые платежи по договору, а в случае необходимости еще и возместить лизинговой компании убытки. Таким образом, не зная нюансов заключения сделки, можно остаться без жилья, да еще и с долгом перед лизинговой компанией. Этот же риск выражается и в том, что на время судебного спора, чем бы он ни закончился, пользоваться квартирой заемщик не сможет, а споров возникает немало. Например, в "цепочке" сделок при разъезде семьи из квартиры по нескольким объектам, когда один из покупателей не может договориться с продавцом по выявленным задолженностям по коммунальным услугам, говорит нотариус.

Эксперты резюмируют: лизинг — интересная и перспективная схема приобретения недвижимости. В портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20 до 30% всего оборота сделок рынка жилья. Российский рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости, при этом заключать подобную сделку без участия юриста и нотариуса заемщику не рекомендуется.

Валерий Грибанов