Длинные деньги
стратегия
Число инвесторов, готовых вкладывать в столичную недвижимость, за последнее время сократилось в разы. Причин тому много: здесь и подорожавшее содержание жилья, и грядущие новые налоги на квартиры, и сократившийся доход от аренды. Но главная причина, конечно же, снижение цен на квартиры, которое уже происходит, но еще больше ожидается. Тем не менее эксперты утверждают, что успешные инвестиции в недвижимость возможны и сейчас.
Делай это помедленнее
Спекулятивные инвестиции в недвижимость, предусматривающие доход до 50% за сравнительно короткий срок, всегда были делом рискованным. Такие вложения не потеряли своей актуальности и сейчас, считает начальник департамента аналитики и маркетинга ИСК "Форт" Юрий Кочетков, однако к выбору объекта приходится подходить жестче. "20% скидки, которой раньше хватало для того, чтобы придать сделке реактивность, уже недостаточно — сейчас ищут активы, которые продаются "в связи с обстоятельствами" с дисконтом 30-40%",— замечает эксперт.
Охотников искать даже такие варианты и рисковать ради сохранения нормы прибыли все меньше, хотя деньги, как утверждают эксперты, у потенциальных инвесторов отнюдь не закончились. Просто нынешняя ситуация, когда то и дело заговаривают о том, что цены могут упасть, ждут повышения налогов на недвижимость и отмены госпрограммы по поддержке ипотеки, наблюдают падение платежеспособного спроса и, соответственно, тревожатся за ликвидность будущих приобретений, не очень способствует позитивным настроениям инвесторов.
Пришло время напомнить о том, что классические инвестиции в недвижимость — это всегда длинные деньги. Главной их целью является не преумножение, а в первую очередь сохранение средств. Рынок недвижимости цикличен, и его низкие периоды рано или поздно сменяются высокими. Для того чтобы заработать, что называется, по-быстрому, есть рынок Forex, биржи и краткосрочные банковские вклады. Недвижимость же выбирают те, кто хотел бы вспоминать и беспокоиться о своих вложениях пореже, а рисков при этом иметь поменьше. Именно поэтому во всем мире немного людей, согласных вкладываться в новостройку на стадии котлована, если только она не защищена надежно многолетней репутацией успешного застройщика и не расположена в премиальной локации.
Большая часть инвестиционных денег приходит на объекты средней и высокой стадии готовности, когда ожидаемый прирост цены минимален, зато появляется обоснованная уверенность в том, что дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. Кстати, та же рекомендация действует для инвесторов на кризисном или недостаточно законодательно отрегулированном рынке, каким, например, сейчас является московский, по той простой причине, что чем меньше построено этажей, тем выше вероятность того, что застройщик не сможет исполнить взятые на себя обязательства в срок. В этом случае деньги инвестора могут быть заморожены, а в случае банкротства девелопера — и вовсе потеряны.
Слишком дешевый сыр
Еще один принцип, который исповедуют инвесторы в кризисные времена,— настороженное отношение к слишком дешевым объектам, даже к тем, которые почти готовы. Такие варианты приобретений и в стабильные периоды заставляют задуматься хотя бы о том, на чем экономит застройщик в процессе строительства, но в кризис этот момент приобретает особое значение. В условиях падения платежеспособного спроса и высокой конкуренции среди девелоперов (именно так ситуация выглядит сейчас на московском и подмосковном рынках жилья) акции и скидки делают почти все, и отличить действительно выгодное предложение от опасного становится непросто.
Если говорить о сегодняшнем рынке жилой недвижимости в Московском регионе, то эксперты советуют сразу отметать предложения, которые оценены застройщиком более чем на 20% ниже, чем аналогичные. Есть и более жесткие рекомендации. Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, считает, что скидка на объекте не должна превышать 15%. "Если дисконт больше, то застройщик, скорее всего, намерен экономить на качестве строительства",— считает эксперт.
Размышляя о том, насколько оправданна величина дисконта, важно понимать опять-таки, о какой стадии готовности идет речь. "Скидки, превышающие 10% на ранней стадии строительства, являются жестом отчаяния,— говорит Дмитрий Земсков, генеральный директор Strategy & Development.— Они свидетельствуют о нехватке денег в проекте и его переоцененности. В лучшем случае это заканчивается увеличением сроков окончания работ". В то же время, по его мнению, в случае с квартирами, реализуемыми по договору купли-продажи после сдачи в эксплуатацию, инвесторов должны интересовать скидки не менее 15% и выше. Юридические риски в законченных проектах минимальны, финансовые тоже невелики, замечает эксперт.
Правда, стоит отметить, что мониторинг необходимо проводить среди тех проектов, которые вышли на рынок примерно в одно время, поскольку в последние месяцы нижняя ценовая планка в новых домах отодвинулась вниз. "Сейчас новые объекты выходят с дисконтом к рынку в размере 10-15%",— сообщает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум групп".
Классический инструмент подготовки к серьезному инвестированию — мониторинг состояния застройщика. Поскольку публичных компаний в этом секторе рынка единицы, а значит, достоверную информацию о финансовом положении получить будет нелегко, то на повестку дня первым делом выходит вопрос, сколько всего у компании объектов и в какой они стадии готовности. Если бы те, кто вкладывался в свое время в объекты, которые в кризис 2008 года затевала Mirax Group Сергея Полонского, отнеслись внимательно к общему количеству и масштабу его проектов, то без труда могли бы понять: риски очень велики и несопоставимы с возможной доходностью.
Затем стоит получить информацию о темпе продаж на всех объектах застройщика. Если в рассматриваемом объекте построены первые этажи, а еще пять-семь площадок только ждут серьезных вливаний, то вложения могут обернуться не прибылью, а потерями. И наоборот, если две-три площадки уже завершены, в них идут финальные продажи, то даже притом, что объект, в который предлагается вложить средства, находится на начальной стадии строительства, риски недостроя не так высоки.
Такое метро нам не нужно
Правило, действующее во все времена: удачный объект для инвестиций прежде всего должен быть расположен, как любят говорить риэлторы, в правильной локации. С одной стороны, это влияет на его последующую ликвидность, поскольку объект с хорошей транспортной доступностью, соседствующий с разнообразной инфраструктурой, всегда находится в выигрышном положении и востребован на рынке. С другой стороны, благодаря высокому интересу как будущих жильцов, так и инвесторов к вышеперечисленным характеристикам такой дом, скорее всего, не будет иметь проблем с финансированием, его вовремя достроят и быстро распродадут.
Важно помнить, что в мегаполисах и просто крупных городах транспортная доступность всегда выходит на первый план, расстояние не имеет решающего значения, равно как и инфраструктура, которая в любом случае через непродолжительное время подтянется к своим потребителям и транспортному узлу. Именно поэтому стоит внимательно изучать не только текущее положение района, но и перспективы его развития. Если на ближайшие годы планируется открытие метро, прокладка линии скоростного трамвая или уже ведется реконструкция автомагистрали, то такая локация должна в первую очередь заинтересовать инвестора. Здесь деньги не только сохранятся, но и преумножатся.
Правда, стоит помнить о том, что реализация транспортных замыслов городских властей не всегда ведет к однозначно положительному результату для горожан. Продление некоторых линий метрополитена в Москве означает последующую давку в вагонах и очереди на вход на тех станциях, которые еще недавно были конечными. Кроме того, важно, есть или планируются в новом районе (если речь идет именно о нем) рабочие места, достаточно ли здесь бизнес-центров, есть ли технопарк и насколько они заполнены арендаторами. Ведь если каждое буднее утро больше половины населения отправляется на работу строго в центр столицы, то доступность превращается в дискомфорт, а жить в дискомфортном районе мало кому захочется. Так что эта проблема напрямую влияет на будущую ликвидность сегодняшнего приобретения.
Кому потом продать
Еще одно предостережение инвесторам от соблазнительно дешевых предложений, но теперь уже по целому сегменту делает Александр Галицын, руководитель проектного отдела департамента жилой недвижимости S.A. Ricci. Нет большого смысла сейчас вкладываться в объекты экономкласса, говорит он, в первую очередь потому, что около 70% квартир в нем приобретается в ипотеку.
С одной стороны, это и неплохо, ведь банки всегда будут рады заработать на массовом потребителе, но с другой, сейчас платежеспособный спрос основной массы населения снижается, число ипотечных кредитов поэтому закономерно падает — и когда все это восстановится, неизвестно. А поскольку недавно было объявлено о том, что госпрограмма субсидирования ипотеки может быть прекращена в ближайшее время, то ставки рискуют вырасти до заградительных, и тогда иссякнет даже тот небольшой поток заемщиков, который решается на открытие кредита сейчас.
Наконец, вторичный рынок сейчас насыщен предложениями до предела и испытывает большие трудности с покупателями — в массовом сегменте это наиболее заметно. Следовательно, перепродажа квартир, купленных в нынешнем деловом сезоне в самом низком ценовом сегменте, может быть отложена на неопределенный срок.
Единственный в своем роде
Еще один важный момент для успешного "длинного" инвестирования — уникальность объекта, отсутствие аналогов в рассматриваемой локации. Единственная новая стройка в районе за последние пять лет вместе с отсутствием больших площадок для строительства, видовые характеристики квартир на последних этажах, с которых можно запросто обозревать парк в соседнем округе, архитектурные и планировочные новации — все это стоит недешево, но в последующем обернется плавным и неуклонным ростом рыночной цены такого жилья. Коротких инвестиций на этом не сделаешь, зато можно рассчитывать на неплохой, а главное, стабильный доход от аренды.
Кстати, об аренде. Тем, кто рассчитывает сдавать свое приобретение, следует присмотреться к квартирам с отделкой, которых на рынок выходит все больше. Застройщику, который и материалы, и услуги закупает крупным оптом, чистовая отделка обходится в разы дешевле, чем тому, кто самостоятельно ремонтирует одну или даже пять квартир. Поэтому предложения с отделкой в подарок или по низкой цене — скажем, 5-8 тыс. за квадратный метр (если только речь не идет о верхних ценовых сегментах, где расценки на порядок выше), должны привлечь внимание будущего арендодателя.
Все это время речь шла об инвестициях на первичном рынке, однако часть экспертов — в первую очередь тех, кто работает в премиальном сегменте,— советует присмотреться и к вторичному, на котором, как уже упоминалось, бал сегодня правит покупатель. "Девелоперы даже в нынешних условиях менее склонны гибко подходить к процессу предоставления скидок, чем продавцы вторичных квартир",— говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Все дело в том, что владелец вторичного жилья зачастую нуждается в деньгах срочно, так что если нужно, то он готов продать его даже условно дешевле себестоимости. А поскольку среди премиальных квартир немало таких, которые предлагаются с качественным ремонтом, техникой и меблировкой, то налицо готовый продукт по инвестиционно привлекательной цене, который сразу же начнет приносить арендный доход.
Инвестировать на сегодняшнем рынке можно и даже нужно, если перед вами удачный объект по привлекательной цене. Особенно если речь идет о вложении средств в национальной валюте — прогнозы аналитиков относительно ее устойчивости нынешней осенью не отличаются оптимизмом.