Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ выдвинули свои варианты решения проблемы обманутых дольщиков: для сохранности их денег предлагается ограничить использование последних при строительстве жилья. Речь идет о заморозке средств до завершения строительства либо повышении банковского контроля над их распределением. Но девелоперы уверены, что из-за этого подорожают кредиты, а вслед за ними и само жилье — на 40-45%.
Фото: Кирилл Тулин, Коммерсантъ / купить фото
Газпромбанк, ВТБ и Сбербанк подготовили предложения по созданию механизма финансирования жилищного строительства, который обеспечит сохранность средств дольщиков. Идеи банкиров были представлены в пятницу на заседании рабочей группы под руководством замминистра строительства Натальи Антипиной, сообщили "Ъ" в пресс-службе Минстроя. В основе предложений — использование специальных банковских счетов, на которые будут поступать средства дольщиков, говорит источник "Ъ", присутствовавший на встрече.
Первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин подтвердил, что банк предложил ввести специальные счета для контроля целевого использования средств по каждому строящемуся объекту. "Счета аналогичны тем, что используются по ФЗ-275 о гособоронзаказе. Идея в том, что они должны быть открыты по всей цепочке — от застройщика, подрядчика, субподрядчика и так несколько уровней вплоть до производителя конечной продукции или услуги",— пояснил он.
В Сбербанке от комментариев отказались. По словам источника "Ъ", банк предлагает переводить деньги покупателей на счет эскроу (спецсчет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств).
"Средства замораживаются, их нельзя использовать ни банку, ни застройщику до момента введения дома в эксплуатацию. Строительство идет на заемные средства",— рассказывает собеседник "Ъ". Он добавляет, что банк ссылался на анализ расчетов по 22 крупным проектам с показателем внутренней нормы доходности на уровне 40%, что "вызвало недоумение, так как даже в Москве этот показатель уже существенно ниже".
Отношения застройщиков с дольщиками строятся на базе ФЗ-214, регулирующего механизмы привлечения средств на строительство жилых домов и порядок заключения с гражданами договоров долевого участия (ДДУ), с 2005 года. В прошлом году, по данным Росреестра, на ДДУ пришлось более 8% всех операций по регистрации прав и сделок с жилой недвижимостью. На первичном рынке в крупных городах по этой схеме заключается большинство сделок: в Москве, по разным оценкам, от 70% до 95%. Ранее руководитель проектов практики "Девелопмент" "НЭО Центра" Екатерина Евтушенко оценивала долю средств дольщиков в строящихся проектах в 40% от общего объема их финансирования.
С начала кризиса чиновники пришли к выводу, что механизм защиты прав дольщиков ненадежен, так как не страхует от финансовых пирамид. По данным Минстроя, в России уже 43 тыс. проблемных дольщиков. Прошлым летом по поручению первого вице-премьера Игоря Шувалова при Минстрое создали рабочую группу, которая в октябре должна предоставить предложения по реформированию законодательства. Но оба варианта, предложенные госбанками, приведут к росту стоимости строительства, так как подорожают кредиты для застройщиков, и, соответственно, росту цен на жилье, уверен собеседник "Ъ", знакомый с предложениями. "Рублевый объем рынка долевого участия составляет около 2,2 трлн руб., из каких источников замещать эти деньги в существующих условиях?" — недоумевает источник "Ъ" среди застройщиков.
Депутат Госдумы Александр Хинштейн, присутствовавший на совещании рабочей группы, уверен, что предложения банков не решают проблем, так как их внедрение приведет к росту цены 1 кв. м жилья на 45%. Глава "НДВ-групп" Александр Хрусталев согласен с такой оценкой, подтверждая, что подорожание составит около 40%. Оптимальной схемой повышения ответственности застройщиков господин Хинштейн по-прежнему считает ранее предложенный им же механизм создания санирующего органа для строительного рынка, о котором "Ъ" рассказывал 19 мая.