Спад в экономике повлек за собой снижение инвестиций, в том числе и в недвижимость. Еще в конце 2014 года эксперты прогнозировали заморозку крупных объектов и сокращение темпов жилищного строительства. Однако уже в первом полугодии текущего года прогнозы стали более оптимистичными. И хотя рекордных темпов сдачи объектов по-прежнему не ожидается, аналитики рынка отмечают, что государство предпринимает эффективные шаги для привлечения инвестиций на рынок недвижимости, особенно жилой, через разнообразные кредитные программы.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Есть что складывать
Наиболее защищенной от негативного влияния кризиса в южном регионе оказалась складская недвижимость. Если в целом по стране рынок складской недвижимости в полной мере испытывает на себе давление санкций и спада экономики, то на Юге картина иная. Изменения во внешней торговле России, связанные с «антисанкциями», привели к постепенному замещению поставщиков из Европы на поставщиков аналогичного продукта из Турции, Армении, Азербайджана, стран Азии, а также Южной Америки и Африки, стран Азии. Более благоприятная ситуация в южных регионах объясняется трансформацией транспортно-логистических схем, их переориентацией на южное направление. Еще один плюс связан с тем, что региональный рынок складской недвижимости еще не достиг насыщения. Евгений Иванченко, директор по капитальному строительству компании «Юлмарт Девелопмент», отмечает, что рынок складской недвижимости по-прежнему активно развивается в регионах, в городах с населением более 1 млн человек, что вызвано экспансией федеральных ритейлеров.
«В основном спрос генерируется выходом на рынок ритейлеров федерального уровня, как правило, за счет X5 Retail Group «О`кей», «Лента», «Дикси»,— комментирует эксперт.— В реализации новых проектов девелоперы проявляют интерес к строительству распределительных центров и складских помещений в формате built-to-suit».
Влияние на южный рынок логистических услуг оказал и курс на импортозамещение в сфере продовольствия. Южные регионы традиционно в списке основных поставщиков сельхозпродукции. При этом вопросы складирования и хранения произведенной сельхозпродукции являются одной из наиболее актуальных проблем. С 2015 года поддержка создания оптово-распределительных (логистических) центров осуществляется в рамках подпрограммы по их развитию в рамках Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013–2020 годы. Это тоже является серьезным стимулом для строительства складской недвижимости на Юге.
Поэтому на юге России в 2015 году не только завершаются инвестиционные проекты по строительству складской недвижимости, но и запланировано создание новых площадей. В числе самых крупных — строительство второй фазы логопарка «Дон» (компания Raven Russia), строительство терминала для перевалки сельхозпродукции («Луис Дрейфус Коммодитиз Восток», российская «дочка» глобальной Louis Dreyfus).
Армен Даниелян, член правления АКГ «Деловой профиль» (GGI), считает, что регионы Юга сегодня очень перспективны для развития логистических услуг и строительства новых логистических центров.
Эксперты отмечают, что арендные ставки на складские помещения в таких «продвинутых» территориях Юга, как Ростовская область и Краснодарский край, не испытали существенного давления кризиса и держатся в среднем на уровне 400–500 руб. за 1 кв. м в месяц.
Большие магазины и маленькие офисы
На рынке торговой и офисной недвижимости ситуация сложнее. На нее повлияло снижение доходов и платежеспособного спроса населения. И здесь картина на юге России мало отличается от общероссийской. По исследованию международной консалтинговой компании CBRE, инвестиции в торговую и офисную недвижимость с начала года упали на 44%. Причинами такого спада эксперты называют геополитические проблемы и чрезмерную волатильность финансовых рынков в конце 2014 – начале 2015 года.
Еще одна примета времени — миграция арендаторов. «С изменением экономического положения страны, безусловно, изменились правила игры ритейлеров и девелоперов на рынке торговой недвижимости. Модные одежные и обувные бренды стали уходить из спальных районов в ТЦ, где генерируется высокий трафик. Массовый уход привел к тому, что уровень арендных ставок снизился на 20–30%. При этом закономерно, что развитие продолжили продуктовые операторы, предоставляющие базовые товары и услуги эконом-сегмента: продукты питания, аптеки, которые получили возможность арендовать качественные торговые площадки в стрит-ритейле и ТЦ спальных районов по выгодным арендным ставкам»,— комментирует Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions.
По оценкам экспертов, ежемесячная арендная ставка на торговые помещения в ТЦ варьируется от 0,7 до 2 тыс. руб. за 1 кв. м. Количество вакантных площадей в некоторых ТЦ может достигать 50%, спрос на торговые помещения значительно снизился. Как отмечают аналитики, глубина и продолжительность сильного негативного давления на реальные доходы населения пока остаются неясными, поэтому делать долгосрочные прогнозы в торговой недвижимости — сегодня занятие неблагодарное.
Павел Репин, президент НП «Южная гильдия управляющих и девелоперов», рассказывает, что на рынке офисной недвижимости наиболее востребованы офисы малого формата, представители бизнеса в связи с кризисом вынуждены снижать издержки, в том числе с помощью переезда в офисы, меньшие по площади и более низкие по классности. В то же время при аренде больших по метражу офисных площадей можно получить ощутимые скидки. «Разница по ценам на аренду офисных площадей класса В и С составляет от 200 до 800 руб. за 1 кв. м. В зависимости от классности офиса минимальная арендная ставка в среднем составляет 200 руб. за 1 кв. м, максимальная — 1100 руб. (класс А)»,— отмечает эксперт. Скорее всего, цены в этом сегменте достигли своего предела, поэтому потенциал дальнейшего снижения арендных ставок достаточно небольшой.
При этом в связи с планирующимся ЧМ-2018 инвесторы по-прежнему заинтересованы в сегменте конгрессно-гостиничных площадей. «Пожалуй, один из самых знаковых проектов этого года — строительство в Ростове-на-Дону международного конгрессного центра „Хаятт Ридженси Дон-Плаза Ростов“»,— считает Марат Манасян.
Бенефис эконом-класса
В жилой недвижимости кризис сказался неравномерно на различных сегментах. Наиболее «пострадавшим» можно назвать сегмент бизнес-класса. По словам руководителя компании «Девелопмент-Юг» Сергея Иванова, спрос в этом сегменте снизился в пять-шесть раз. Руководитель объединения застройщиков «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко поясняет, что довольно большая группа потенциальных покупателей, ощутив снижение доходов, начинает рассматривать как предпочтительное жилье более низкого класса.
В то же время VIP-сегмент сохраняется, потому что есть определенная прослойка людей, на достатке которых кризис не отражается в той мере, в которой он влияет на основную массу населения.
«В период экономического спада финансовое состояние клиентов премиум-сегмента недвижимости не ухудшается. Поэтому доля продаж в этой нише в такие времена только увеличивается, так как многие финансово состоятельные люди стараются конвертировать свои сбережения в более надежную и ликвидную курортную недвижимость элитного класса,— комментирует Юлия Духова, ведущий специалист по недвижимости компании «Винсент Недвижимость».— Инвесторы готовы к тому, что если стоимость жилья не сильно прирастет, то это гораздо надежней, чем хранить денежные сбережения в банке под угрозой потери всех средств, например по причине приостановки его деятельности или ликвидации».
По-прежнему пользуется спросом элитное жилье в курортных зонах. Так, жилье в Сочи пользовалось популярностью перед Олимпиадой-2014, но и после Игр спрос не снизился. Во-первых, инвестировать в жилье в курортных городах Краснодарского края по-прежнему выгодно, так как растет поток туристов, отказавшихся от поездок за границу из-за роста курса доллара; во-вторых, в связи с подготовкой к играм была улучшена коммунальная и дорожная инфраструктура курортов Краснодарского края, что повысило их инвестиционную привлекательность. По словам участников рынка, цены на недвижимость в новостройках бизнес-класса в Сочи начинаются от 4400 тыс. руб. «Вместе с тем растут и запросы покупателей,— добавляет Элла Богданова, ведущий специалист компании «Винсент Недвижимость».— Все большее внимание уделяется следующим параметрам: качество застройки, надежность застройщика, прозрачность документов и чистота сделки, уровень внутренней отделки мест общего пользования, инфраструктура комплекса, оснащение новейшими технологиями, использование инновационных систем управления и эксплуатации, безопасность, выгодные планировочные решения».
В сегменте эконом-класса (стоимость 1 кв. м в среднем — до 45 тыс. руб.) игроки рынка констатируют существенный рост продаж начиная с конца 2014 года, когда в условиях падения экономики и девальвации рубля население пыталось спасти свои сбережения путем вложения в жилую недвижимость. Росту продаж способствовали и те покупатели, которые давно собирался приобрести жилье, но по различным причинам откладывал покупку.
За искусственной активизацией рынка обычно следует исчерпание спроса в последующие периоды. Однако именно в эконом-сегменте снижение продаж менее заметно, так как в этот сегмент перетекает часть покупателей из бизнес-класса, к тому же государство с начала года предприняло ряд эффективных шагов для стимулирования рынка. Генеральный директор ЕРД «ПАТРИОТ-Девелопмент Юг» Сергей Анискин считает, что на юге жилье эконом-класса будет еще долго оставаться самым ходовым товаром на рынке недвижимости. Это подтверждается и уровнем продаж, который пока в среднем даже чуть выше, чем в прошлом году. По крайней мере, по словам эксперта, так говорит статистика застройщика за восемь месяцев этого года. Поддерживать спрос помогают и совместные с государством и банками программы: военная ипотека, материнский капитал, программы «Молодая семья», «Обеспечение жильем ветеранов ВОВ» и программа субсидирования «Агентства жилищных программ», добавляет эксперт.
Строительство жилья эконом-класса поддерживает и региональная власть. Так, например, застройка жилого района «Левенцовский» в Ростове-на-Дону предусмотрена генеральным планом развития мегаполиса, а проекты строительства 5-го и 6-го микрорайонов в нем вошли в список «100 губернаторских инвестиционных проектов». Снижение процента по ипотечным кредитам, которое происходит с начала года, тоже дает эконом-классу существенное преимущество. Так, генеральный директор ЕРД «ПАТРИОТ-Девелопмент Юг» Сергей Анискин отмечает, что в жилом комплексе «Западные ворота. Английский квартал» (Ростов-на-Дону, 6-й микрорайон Левенцовки) по ипотечным программам продается до 50% квартир.
Детальная разработка градостроительных планов может стать эффективным инструментом поддержки строительного рынка, уверен генеральный директор ЗАО «ПАТРИОТ-Инжиниринг» Станислав Шмелев. «В структуре себестоимости девелоперских проектов существенную долю составляют затраты на создание инженерной инфраструктуры. Девелоперам зачастую приходится заниматься этим самостоятельно, что влечет за собой увеличение себестоимости проектов. Сегодня средняя цена строительства дома, включая материалы и монтаж, может составлять плюс-минус 30 тыс. руб. за метр. Но продажная стоимость — минимум 50 тыс. руб., именно за счет того, что нужно приобрести землю, обеспечить инженерную инфраструктуру. За последние шесть лет стоимость присоединения к сетям выросла в среднем на 60–70 %, а к теплосетям — в восемь раз. Однако к строительству инфраструктуры можно привлекать инвесторов. Но для этого нужно иметь утвержденный градостроительный план развития городов. Тогда тот же «ЛУКОЙЛ» проведет сети за свой счет (и эти затраты не лягут в стоимость квадратного метра), потому что он четко будет знать: через 30, 40 и 50 лет он будет получать деньги от потребителей».
Эксперты считают, что кризис скажется и на сегменте эконом-класса, пусть и несколько позже, и не так остро, как на жилье бизнес-класса. «В первом полугодии заканчивались проекты, которые были начаты в прошлом году, и осваивались деньги, которые строители получили в прошлом году. Начиная со второго полугодия, мы все же ожидаем, что объемы строительства, как и объемы продаж жилья эконом-класса в целом по всему рынку несколько снизятся,— считает Сергей Геращенко.— Тем не менее в числе трендов на рынке в настоящее время — строительство жилья в пригороде и ориентация на эконом-класс. Таким образом, доля дешевого жилья в общем объеме строительства продолжит возрастать, поскольку в настоящее время оно пользуется стабильным спросом и строится в рамках федеральных государственных программ».