Досрочное оживление
Фото: Илья Питалев, Коммерсантъ
"Как оживить строительный рынок?" — таким вопросом задались участники Сочинского форума во главе с министром строительства и ЖКХ Михаилом Менем. Постановка вопроса на первый взгляд кажется странной. Чтобы что-то оживить, это что-то должно для начала умереть или, как минимум, впасть в кому. Вот, например, отечественный автопром можно оживлять или космическую отрасль. А со строительством все вроде бы в порядке.
В прошлом году был установлен абсолютный максимум ввода жилья в России — 81 млн кв. м. Предыдущий рекорд был установлен в 1987 году: тогда в РСФСР было построено 72,8 млн кв. м жилья. То есть превышение составило 10% — это очень серьезно. Притом что качество строительства сейчас на порядок выше, чем 30 лет назад, и, самое главное, у советских строителей не было проблем со сбытом. Жилье строилось за счет бюджета (или государственного, или госпредприятий) и тут же раздавалось очередникам или продавалось по невысоким ценам пайщикам кооперативов. В кооперативы, кстати, тоже были очереди.
А у нынешних застройщиков (точнее, девелоперов) главная проблема как раз сбыт. Построить нетрудно — гораздо сложнее продать построенное. Понятно, что жилье, введенное в эксплуатацию в 2014 году, начинало строиться два-три года назад, когда страна выползла из предыдущего кризиса и ничто не предвещало нового. С начала текущего года уже введено 45 млн кв. м — это на 9% больше, чем за аналогичный период прошлого (рекордного) года. Все эти стройки тоже начинались в безмятежные времена. А вот на будущий год, как сообщил на форуме Михаил Мень, девелоперы получили разрешения на строительство всего 42 млн кв. м. Министр, правда, выразил надежду, что эта цифра еще увеличится, но вряд ли можно ожидать ее удвоения. Так что падение объемов строительства жилья в ближайшие несколько лет предопределено.
Девелоперы секвестрируют свои планы, отказываются от еще не начатых "бумажных" проектов, а некоторые уже начали продавать земельные банки. Так что через год-другой строительный рынок действительно если не замрет, то сильно съежится, поэтому заниматься его "оживлением" действительно сейчас самое время.
Собственно говоря, главным и едва ли не единственным способом поддержания платежеспособного спроса участники рынка считают дальнейшее субсидирование ипотеки. Действительно, покупателей, располагающих полной суммой для покупки жилья, становится все меньше. Еще в конце прошлого года те, кто имел рублевые сбережения, вложили их в недвижимость (спрос на квартиры тогда был по-настоящему ажиотажным), а теперь можно рассчитывать на конечных покупателей, которым необходимо решить свою жилищную проблему, и сделать это они могут только с помощью кредитов. Государственное субсидирование ипотеки на новостройки, действующее уже более полугода, позволяет держать ставку на докризисном уровне — 12%, и это действительно подстегивает спрос. Госсубсидии действуют только на первичном рынке, поэтому многие потенциальные покупатели, которые прежде рассматривали вариант покупки квартиры на "вторичке", теперь перешли в сектор новостроек. При этом отсутствие доступной ипотеки в секторе вторичного жилья одновременно сдерживает продажи новостроек. Большинство сделок (по разным оценкам, от 60% до 80%) являются альтернативными, то есть для того, чтобы купить новую квартиру, клиенту необходимо продать имеющуюся. Сейчас спрос на вторичное жилье упал — многие собственники не могут найти покупателя в течение полугода и более и, соответственно, откладывают покупку на будущее. Конечно, это формирует отложенный спрос, но его реализация зависит от общего подъема рынка.
Впрочем, если говорить о долгосрочной перспективе, спрос на квадратные метры будет только расти независимо от процентной ставки. Обеспеченность жильем в России составляет в настоящий момент 23,4 кв. м на человека, это один из самых низких показателей в Европе. Для сравнения: в Норвегии — 74 кв. м, в Дании — 50,6 кв. м, в Великобритании и Швейцарии — 44 кв. м. Понятно, что улучшение жилищных условий останется главной целью россиян в сфере потребления еще долгие годы.
При этом строительная отрасль именно сейчас имеет серьезные преимущества по сравнению с другими отраслями экономики. Во-первых, она практически независима от импорта. Поставки из-за рубежа используются в основном в секторе премиального жилья, и это прежде всего отделочные материалы и оборудование. Массовое строительство ведется почти полностью на отечественных материалах. Во-вторых, в строительной сфере отсутствует конкуренция с зарубежными компаниями (в отличие от того же автопрома). И наконец, есть целые сферы рынка, пока еще не освоенные, но имеющие долгосрочную перспективу. Прежде всего строительство доходных домов. Примеры пока единичны, поскольку это требует длинных денег и осуществимо только при условии частно-государственного партнерства. Но как раз для такого партнерства сейчас самое время.