Вынужденный анабиоз строителей

Эксперты констатируют: рынок жилья в Петербурге находится в состоянии стагнации. Объемы ввода жилья сокращаются, это не позволяет ценам серьезно падать, однако и сократившийся спрос не дает им существенно расти.

По состоянию на 1 октября 2015 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 1,9 млн кв. м жилья, что составляет 71,9% от общего объема запланированного ввода. По итогам девяти месяцев лидером по вводу жилья в городе стал Приморский район, в котором построено 277,52 тыс. кв. м. На втором месте — Пушкинский район, где введено в эксплуатацию 256,685 тыс. кв. м. Третье место занял Московский район, где построено 217,8 тыс. кв. м.

Время остановки

Для первичного рынка недвижимости Петербурга девять месяцев 2015 года выдались непростыми. Ситуация была предсказуема, сказался ажиотаж в конце 2014 года, который был беспрецедентным по продажам. За активными годами обязательно следует время остановки, коррекции. Тем более что геополитическая ситуация не может не оказывать влияния на рынок. Одна из главных тенденций первого полугодия — снижение объема продаж, который оценивается экспертами по-разному: от 25 до 40%. Цифры разнятся в зависимости от того, выводила ли компания на рынок новый объект. Вывод нового проекта сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются инвестиционные покупки. "На объектах, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а в компаниях, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение", — рассказала начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: "Снижение спроса на первичном рынке жилья в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года составило 30-40% в зависимости от сегмента".

В конце первого квартала появилась ипотека с господдержкой, которая служит подспорьем и является основным драйвером спроса, что позволяет смягчить негативные факторы, влияющие на рынок. Впрочем, коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов при этом отмечает, что, несмотря на меры по государственной поддержке рынка ипотечного кредитования, общее снижение уровня доходов населения и рост инфляции, наряду с ожиданиями ухудшения экономической и политической ситуации, создают нестабильную почву для сохранения или роста спроса.

Впрочем, некоторые девелоперы не считают ситуацию серьезно ухудшившейся. Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", говорит: "В целом с точки зрения спроса и продаж текущий год практически ничем не отличался от 2013 или 2014 года, за исключением периода с марта по апрель, когда многие находились в ожидании запуска программы субсидирования ипотечных ставок. Объем продаж в эти месяцы несколько сократился по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. После запуска государственной поддержки ипотеки объем продаж быстро восстановился к уровню 2014 года. Сегодня объем ипотечных сделок в компании "Строительный трест" составляет около 35% от общего объема продаж. При этом большая часть, около 85%, проходит именно по программе льготной ипотеки".

Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК "Теорема", полагает, что третий квартал 2015 года был достаточно успешен для многих компаний. "Например, для нас сентябрь 2015 года по продажам был сопоставим с декабрем 2014 года. При этом в октябре отмечается замедление активности. С чем это связано, пока проанализировать сложно", — отмечает она.

Исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников также считает, что во втором полугодии ситуация оживилась. "Рост продаж уже начался, но не такой ажиотажный, как в конце 2014 года. Вкладывать средства в покупку квартир выгодно, ведь цены на недвижимость медленно реагируют на ситуацию и будут расти до тех же значений в долларовом выражении в течение двух лет", — говорит он. Эксперт полагает, что привлечь покупателей можно активной стройкой и качественным проектом с хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью и благоустройством. "Всегда пользуются спросом проекты, которые реализуются застройщиками с большой и положительной историей, которые придерживаются взвешенного и консервативного типа развития", — резюмирует господин Мирошников.

"С середины лета мы наблюдаем положительную динамику роста продаж у нас в компании. В августе объем реализации увеличился на 50% по сравнению с июнем. Сегодня тенденция сохраняется, и мы рассчитываем на увеличение этих показателей. В течение лета мы провели несколько успешных маркетинговых кампаний, а также вывели в продажу два новых корпуса в строящихся объектах. Все это вызвало интерес у наших клиентов и повлияло на активизацию спроса. Мы с оптимизмом смотрим в будущее и собираемся продолжать работу над расширением линейки инструментов, с помощью которых приобретение квартиры станет доступнее и проще", — добавляет Сергей Терентьев руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.

"Осенью активность покупателя ежегодно ожидаемо возрастает. Застройщик может и должен привлекать потенциального покупателя качеством, сбалансированной ценой на объект недвижимости и правильной локацией. Эти критерии всегда в цене. Проекты, расположенные в непонятном месте, с завышенной стоимостью, продаваться, на наш взгляд, не будут. Этим проектам не помогут ни реклама, ни гибкие системы скидок. Сейчас время умного покупателя, считающего деньги и вкладывающего в действительно качественный продукт", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands. По ее мнению, продажи в третьем квартале по сравнению со вторым выросли на 20%.

Жилье для себя

"Большим спросом этой осенью пользуются недорогие двухкомнатные квартиры, конечно, стабилен интерес к однокомнатным квартирам. Что касается реализации трех- и четырехкомнатных квартир, то здесь мы отмечаем некоторую стагнацию спроса, что связано с определенным лимитом платежеспособности покупателей. Застройщики пытаются подогреть интерес клиентов к таким квартирам различными бонусами — предлагая, например, в подарок паркинг или метры", — рассказывает генеральный директор ООО "H+H" Надежда Солдаткина.

Директор по маркетингу и продажам группы компаний "Лидер Групп" в Санкт-Петербурге Виталий Виноградов считает, что если охарактеризовать основные тенденции в трех словах, то рынок сегодня "стабильный, ровный, семейный". "Во-первых, спрос на рынке держится на стабильном уровне. И это не депрессивная стабильность, когда спрос стабильно низкий. Скорее стабильно нормальный. То есть после колебаний "туда-сюда-обратно" в начале года спрос, наконец, нашел свой мейнстрим, в нем и держится до сих пор. Кривая спроса стала выравниваться с весны 2015 года после введения ипотеки с господдержкой, которая наряду со скидками застройщиков и акциями банков остается основным драйвером развития. При этом не было характерного провала летом и традиционного всплеска осенью", — говорит господин Виноградов.

Во-вторых, отмечает эксперт, поведение покупателей также выровнялось и больше не напоминает игру на фондовой бирже со взлетами и падениями после экономических и политических новостей. Потребитель перестал остро реагировать на происходящее и начал планировать покупку жилья, исходя из новой реальности и текущего уровня доходов.

"В-третьих, в структуре спроса практически исчезли инвестиционные сделки. Для сравнения: в 2014 году их было 35%, сегодня — не более 5%. То есть покупатели не рассматривают недвижимость как возможность заработать на сдаче в аренду или перепродаже, хотя доход на росте строительной готовности до 20% никто не отменял даже в кризис. При этом растет число покупок с целью постоянного проживания или улучшения жилищных условий в проектах с высокой степенью готовности. А самые ходовые квартиры — "двушки" и "трешки". В нашей компании за текущий период их продано в два раза больше, чем в 2014 году", — рассказал господин Виноградов.

А вот Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", отмечает иную тенденцию: он констатирует увеличение доли малогабаритных квартир в проектах. "Начавшаяся было в 2012-2014 годах тенденция к увеличению многокомнатных квартир в проектах снова исчезает. Девелоперы снова, как и в 2008-2009 годах, занимаются перепроектированием проектов перед выводом их на рынок. Квартирографии корректируются в сторону увеличения доли более компактных квартир с низкой стоимостью покупки. Кроме того, ряд проектов замораживается — это касается как новых проектов, так и новых очередей в проектах, уже представленных рынку".

"Еще один заметный тренд в новых проектах — существенное увеличение ассортимента типов квартир с целью расширения целевой аудитории проекта и роста темпов продаж. Снова повышается значимость правильной концепции жилого комплекса, функциональности планировочных решений, отказ от лишних метров. В частности, сокращаются объемы неиспользуемых площадей в квартирах, таких как коридоры, холлы. Все более важным становится понятие эффективной планировки — под этим подразумеваются минимальные потери площадей, комнаты квадратной формы, возможность легко объединить или разделить кухню и гостиную", — продолжает господин Лернер.

Яна Долотова, директор направления "Новое строительство" АН "Итака", также говорит, что доля малогабаритного жилья увеличилась в покупках. При этом приобретается оно все же для личного пользования, а не в инвестиционных целях. "В сентябре уровень инвестиционных покупок снизился до 10%, доля региональных покупателей уменьшилась до 18% — одни из самых низких показателей за 2015 год. Две трети покупателей приобретают малогабаритное жилье, почти 90% отдают предпочтение жилым комплексам экономкласса", — приводит данные она.

Госпожа Долотова также отмечает, что продолжает расти доля переуступок в общем объеме предложения. "Этот сегмент стал укреплять свои позиции еще в первом квартале этого года и в ближайшее время может составить конкуренцию и первичному, и вторичному рынкам", — говорит она.

Прогнозы на следующий год эксперты дают осторожно, однако верят в лучшее. "Мы полагаем, что в целом спрос на первичном рынке во втором полугодии будет на 10-15% выше, чем за первые шесть месяцев 2015 года", — говорит госпожа Солдаткина.

Цены ходят вокруг да около

По данным компании "Итака", значительных изменений цены за год не претерпели. Все сезонные колебания стоимости квадратного метра оперативно урегулировались спросом и возвращались к прежним показателям. Средняя цена спроса строящейся недвижимости в Петербурге составляет сегодня 75,3 тыс. рублей за кв. м, в Ленинградской области — 67,2 тыс. рублей за кв. м. Разрыв между ценой предложения и спроса — 10%.

Как считает Светлана Денисова, на прежнем уровне цены поддержит еще одно важное явление: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. "Уменьшающийся объем предложения не позволит снизить стоимость квадратного метра. В конце текущего года в связи с тенденцией сокращения объема предложения возможен рост в пределах 5-7%. Ограничителем для уменьшения стоимости служит произошедшее снижение курса национальной валюты", — говорит она.

Господин Виноградов с ней согласен: "Цены находятся в состоянии вынужденного анабиоза. В среднем по рынку средняя цена на объекты в массовом и элитном сегментах практически не изменилась. Рост происходит только за счет роста строительной готовности. В ряде переоцененных проектов в перенасыщенных локациях, где предложение превышает локальный спрос, они могут даже падать, однако это единичные случаи, не меняющие ценовую картину в целом. Так, средняя цена на объекты экономкласса в пределах города начинается от 67 тыс. рублей за кв. м, в "закадье" — от 55 тыс. рублей. Диапазон цен на проекты комфорт-класса — от 75 до 110 тыс. рублей, на проекты бизнес-класса — 110-165 тыс. рублей".

Марк Лернер полагает, что средний индекс цены сейчас совпадает с индексом января 2015 года.

По данным компании Colliers International, по итогам сентября 2015 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга составила 104 тыс. рублей. "В 2015 году изменения цены практически не произошло — цены в течение девяти месяцев 2015 изменяются в пределах +5%. Общее изменение по итогам сентября — снижение на 4%. Повторяется тенденция 2008-2009 годов, когда наиболее чувствительным к колебаниям экономики оказался класс эконом — снижение по сравнению с концом 2014 года составило около 10%. При этом уменьшение цены квадратного метра в высоких сегментах связано не с пересмотром цен девелоперами, а с изменением структуры экспозиции", — рассказала госпожа Пряникова.

Валерий Грибанов, Олег Привалов