Подконтрольная ОАО РЖД Федеральная пассажирская компания (ФПК) ищет инвесторов на освоение участков, освободившихся под незадействованными вагоноремонтными депо. Пока что речь идет о восьми площадках, которые можно получить в субаренду, притом что ФПК арендует такие участки по цене от 10 до 60 руб. за 1 га в год. Предложение уже получили Роскосмос и Danone.
Фото: Роман Вуколов, Коммерсантъ
ФПК готовит предложение для инвесторов по освоению площадей ремонтных депо, рассказали "Ъ" два источника на рынке коммерческой недвижимости. "Земля будет у инвестора в субсубаренде: ФПК арендует ее у материнской компании — РЖД",— пояснил один из собеседников "Ъ". В ФПК подтвердили, что прорабатывают возможности коммерческого использования ремонтных депо.
Речь идет о вагоноремонтных депо, расположенных в регионах. Из-за изменения системы капитального ремонта и обслуживания вагонов часть ранее использовавшихся мощностей оказалась невостребованной. Сейчас закрыты депо в Татарстане, Тамбовской, Амурской, Свердловской, Кемеровской и Ростовской областях; общая площадь недвижимости по этим объектам — более 150 тыс. кв. м. Один из собеседников "Ъ" сообщает, что сейчас проводится инвентаризация объектов, по результатам которой можно будет сформировать инвестиционные предложения. Кроме того, в процессе закрытия находятся депо в Астрахани и Шарье (Костромская область). "Возможно, ФПК будет участвовать в качестве соинвестора при реализации инвестиционных проектов на базе указанного имущества, какие-то объекты будут проданы или переданы в аренду с инвестиционными условиями",— рассказал он.
Сейчас субаренда земельных участков, на которых расположены комплексы депо, обходится ФПК по ставкам, аналогичным РЖД, которые, в свою очередь, утверждены Минэкономики и составляют в среднем от 10 до 60 руб. за 1 га в год. Источник "Ъ" говорит, что письма с предложениями по использованию депо в Шимановске и Кемерово ФПК отправляла в Роскосмос и Danone. "Такое обращение к нам действительно поступало, но интереса не вызвало",— заявил "Ъ" официальный представитель Роскосмоса Игорь Буренков. По словам источника "Ъ" в ракетно-космической отрасли, предложение ФПК было отклонено из-за неподходящего расположения участка, на котором теоретически могли бы располагаться складские помещения. Дело в том, что он находится в 45 км от космодрома Восточный, говорит собеседник "Ъ": "На космодроме складских помещений и так достаточно, а хранить и перевозить грузы на таком расстоянии нецелесообразно". В Danone не ответили на запрос "Ъ".
Начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева говорит, что из-за расположения некоторых депо — рядом с вокзалом, в центре города — площадки могут быть привлекательными для девелопмента, но в основном жилой или коммерческой недвижимости. "Интерес инвесторов будет зависеть от стоимости вхождения в проект и возможности изменить разрешенный вид использования земли",— рассуждает госпожа Никуличева. По словам Тихона Косых, управляющего коммерческими площадями вокзалов в Сочи в период Олимпиады-2014, для инвестора важно, каким образом будут выстроены отношения с ФПК и насколько защищенными окажутся инвестиции. "В каком порядке произойдут подготовка проекта и его оплата? Госструктурам часто нужно сначала увидеть проект: его подготовка — это расходы. Последуют ли за ними положительные решения?" — рассуждает он.
Ремонтные депо относятся к непрофильным активам РЖД, которые распродает монополия: в прошлом году на продажу были выставлены вагоноремонтные компании ВРК-2 и ВРК-3, объединяющие 70 депо. В начале 2015 года старший вице-президент РЖД Валерий Решетников говорил журналу "Эксперт", что рассчитывает выручить за них 23 млрд руб. По словам одного из собеседников "Ъ", трудность при реализации имущества РЖД заключается в том, что его нельзя продать ниже балансовой стоимости, так как придется фиксировать убыток.