Архитектурное бюро "Студия 44" Никиты Явейна разработало очередную концепцию развития комплекса Апраксина и Щукина дворов по заказу московской Glorax Development (принадлежит бизнесменам Андрею Биржину и Валентину Чернышу). Инвестиции в проект составят приблизительно 7,4 млрд рублей. Собеседники "Ъ" в Смольном затрудняются пояснить, какой статус будет иметь новый проект: сейчас основной является концепция, подготовленная московским Архитектурным бюро Тимура Башкаева, но при этом до сих пор не имеющая эффективной финансовой модели.
Согласно проекту Glorax Development, фасадные корпуса Апраксина и Щукина дворов останутся без реконструкции
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В 2013 году "Студия 44" Никиты Явейна уже принимала участие в городском конкурсе на разработку новой архитектурной концепции реконструкции Апраксина двора, но тогда проиграла московскому Архитектурному бюро Тимура Башкаева. Теперь концепция разработана по заказу московской компании Glorax Development (входит в фонд прямых инвестиций Glorax Capital). Основная идея — создать на территории Апраксина двора жилой квартал, включающий торговую функцию и креативные пространства. Лицевые ряды Апраксина и Щукина дворов (ул. Садовая, 28-30) не входят в проект из-за большого количество собственников. Первые этажи большинства внутренних корпусов планируется отдать под ритейл-парк (линии Апраксина двора), продуктовый рынок (линии Щукина двора), кафе, художественные мастерские и креативные пространства. Верхние этажи исторических корпусов отведены под апартаменты нескольких типов. "Мы предлагаем создать полноценный жилой квартал с пешеходной зоной. Все апартаменты здесь самые неожиданные — от четырехэтажных лофтов с одной комнатой на каждом этаже до апартаментов под крышами, куда можно попасть только по скрытым переходам", — рассказал "Ъ" глава "Студии 44" Никита Явейн. По его словам, внешний облик ансамбля Апраксина двора будет полностью сохранен.
В 2008 году Апраксин двор был передан в аренду компании "Главстрой-СПб" Олега Дерипаски. Проект реновации стоимостью $1 млрд для компании разработал британский архитектор Крис Уилкинсон. Впоследствии оказалось, что концепция экономически невыгодна из-за охранных ограничений на реконструкцию. В 2013 году Смольный не стал продлевать инвестиционное соглашение с "Главстроем-СПб", обвинив компанию в отказе подписать охранные обязательства (арендный договор с инвестором действителен до 2016 года). В этом же году комитет по инвестициям представил Георгию Полтавченко новую концепцию, разработанную московским Архитектурным бюро Тимура Башкаева (предусматривает передачу 40% корпусов комплекса под объекты культуры). Эта работа до сих пор не принята.
В юго-восточной части квартала, где исторические корпуса имеют наименьшую степень сохранности, предлагается разместить креативный (корпуса 52-57), театральный и музейный кварталы. Главное предложение по театральному кварталу — организовать экспериментальную сцену Большого драматического театра БДТ им Г. А. Товстоногова в корпусах 50 и 51, расположенных непосредственно за основным зданием БДТ. В пресс-службе театра вчера не прокомментировали необходимость создания для БДТ еще одной дополнительной площадки (малая, экспериментальная сцена БДТ находится в Каменноостровском театре). Соседние с театром корпуса вместят музей петербургского купечества и развлекательный центр. Помещения бывших Фруктовых рядов (корпуса 40-44) будут переоборудованы под гостиницу. Для транспорта планируется создать систему подземных проездов и пять трехуровневых подземных парковок вместимостью до 500 машин. Общая площадь комплекса составит 124 тыс. кв. м, арендопригодная — 21 тыс. кв. м, под апартаменты отойдет 34,5 тыс. кв. м.
Как отмечают источники "Ъ" в Смольном, концепция, разработанная по заказу Glorax Development, не является собственной инициативой компании, а подготовлена по просьбе Смольного в качестве альтернативы уже утвержденному на совете по инвестициям проекту Тимура Башкаева. По некоторым данным, чиновников не устраивает экономика этого проекта: пока не удается соблюсти баланс между социальной и коммерческой составляющими реновации. По словам господина Явейна, его концепция как раз является компромиссом. "Проект корректен с точки зрения затрат и подразумевает некую окупаемость, в отличие от двух предыдущих вариантов, один из которых исходил только из прибыли, другой — из благожелания", — сказал он. Вероятнее всего, два проекта будут конкурировать между собой по окупаемости.
В комитете по инвестициям рассказали, что знакомы с концепцией, разработанной "Студией 44", и отметили, что на данный момент она рассматривается наряду с вариантом преобразования, предложенным господином Башкаевым. Инвестиции там оценили в 60 тыс. рублей на квадратный метр, то есть в совокупности реновация обойдется в 7,4 млрд рублей. Основная работа по торговому кварталу начнется в 2016 году, когда заработает специально созданная управляющая компания "Апраксин двор". В Glorax Development сообщили, что не готовы раскрывать детали проекта. Вице-губернатор Игорь Албин прокомментировал, что город еще не сформировал позицию по данному проекту, ознакомиться с концепцией он намерен на следующей неделе.
По данным "Ъ", Glorax Development рассчитывает поучаствовать в проекте в качестве одного из соинвесторов, реконструировать объект полностью за свой счет компания не намерена.
Как отмечают собеседники в Смольном, главным недостатком проекта является отсутствие вариантов решения имущественно-правовых вопросов. Сейчас в помещениях, подпадающих под реконструкцию, находится около 50 собственников, как будут строиться отношения с ними — пока не ясно. Еще одним слабым местом может стать отсутствие в проекте социальной инфраструктуры: хоть апартаменты и не относятся к жилому фонду, позже у жителей района все-таки может возникнуть потребность в школах и детсадах.