|
Осенний рост |
 |
Строительный бум
В октябре столичный стройкомплекс объявил о результатах работы за девять месяцев. Строительные чиновники, получив от своих подчиненных цифры, вздохнули с облегчением — на начало октября было введено в эксплуатацию 2,81 млн кв. м жилья. Это 80% годовой программы.
Перевыполнение плана, как известно, ведет к его увеличению. Юрий Лужков поставил задачу Комплексу архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРР) вместо запланированных на 2002 год 3,8 млн кв. м возвести 4,2 млн кв. м жилья. Если перевести этот метраж в типовые двухкомнатные квартиры, то получится, что их надо построить на 7,5 тыс. больше, чем предполагалось. Выполнять задачу есть кому — за год число занятых на московских стройках рабочих выросло с 740 тыс. до 870 тыс.
Для увеличения объемов строительства у столичной мэрии есть веская причина. В октябре цены на недвижимость росли ударными темпами. Риэлтеры, словно соревнуясь друг с другом, оценивают эту динамику кто в 3%, а кто и во все 10%. Мало того, по их прогнозам, в ближайшие три месяца рост цен продолжится — денег в Москве сейчас больше, чем недвижимости.
Впрочем, показатели роста разнятся. В районах массовой застройки (Марьинский парк, Люблино, Южное Бутово) подорожали на 5-6% одно-, двухкомнатные квартиры, "трешки" же в цене не изменились и, мало того, перешли в разряд неликвидных, хотя цена квадратного метра в них на 10-15% меньше, чем в однокомнатных. На 3-5% подорожали все квартиры в панельных домах точечной застройки. В монолитных домах, претендующих на элитный статус, рост не превысил 1%.
Впрочем, потенциальному покупателю стоит иметь в виду, что темпы роста цен в некоторых случаях могут оказаться завышенными. Иногда риэлтеры не учитывают фактор естественного удорожания квартир по мере завершения строительства (в среднем за период строительства цена новостроек увеличивается на 15%) и суммируют эти проценты с показателем реального роста цен.
 |
Земельный надел
В октябре вступил в силу Земельный кодекс РФ — документ, совершенно неинтересный игрокам столичного рынка недвижимости. После неудачных экспериментов с продажей земельных участков в Зеленограде (только один лот удалось продать по цене $414 тыс. за гектар), мэрия предпочитает продавать не землю, а исключительно права ее аренды. Ежегодно городской бюджет получает от таких сделок 3 млрд руб. Сейчас депутаты Мосгордумы обеспокоены тем, что с января Москва потеряет это право. Председатель комиссии Мосгордумы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений Иван Новицкий направил письмо Юрию Лужкову, в котором указал, что в соответствии с вступающим в силу 17 января законом "О разграничении государственной собственности на землю" столичные власти потеряют право собственности на городскую землю, а вместе с ним и право сбора арендных и других земельных платежей. Впрочем, в Минимуществе РФ корреспонденту "Денег" сообщили, что претендовать на московскую землю федеральные власти не собираются, и вплоть до окончательного разграничения прав собственности распоряжаться земельными участками будет мэрия. Тем более что формальные проблемы отнюдь не мешают столичным и федеральным властям находить общий язык, иногда даже в обход установленного порядка.
С землей связана еще одна новость на столичном рынке недвижимости. Руководитель департамента природопользования и охраны окружающей среды правительства Москвы Леонид Бочин предложил в октябре ввести повышающие коэффициенты при аренде престижных земельных участков. Нововведение в первую очередь должно коснуться застройщиков, возводящих здания вблизи природоохранных зон. Учитывая, что инициатива господина Бочина связана не с расходованием городского бюджета, а с его пополнением, положительное решение этого вопроса московской мэрией можно считать неизбежным.
 |
Очередь расставит суд
Верховный суд РФ в октябре отменил десятилетний срок оседлости, требовавшийся от москвичей при постановке в очередь на получение бесплатного жилья. Однако гражданам, прописанным в столице менее десяти лет и нуждающимся в улучшении жилищных условий (менее 15 кв. м на человека в коммунальной квартире и менее 10 в обычной), зарегистрироваться в качестве очередника будет непросто. Заместитель начальника управления жилищной политики Москвы Ольга Вашкетова, комментируя решение ВС, заявила, что в очередь московские власти будут ставить по прежним правилам. Все, кто с этим не согласен, смогут зарегистрироваться как очередники только на основании вынесенных в их пользу отдельных судебных решений. Госпожа Вашкетова считает, что потенциальные очередники наверняка воспользуются этой возможностью, и московские суды ждет вал исков. Впрочем, городские власти тоже собираются проявить судебную активность. Председатель комиссии Мосгордумы по жилищной политике Галина Хованская заявила, что в ближайшее время решение Верховного суда будет оспорено в Конституционном суде РФ.
Ажиотаж по поводу отмены Верховным судом срока оседлости связан не столько с отдаленной перспективой получения бесплатного жилья, сколько с возможностью получения субсидий на ее покупку. В октябре мэрия утвердила новое положение об их предоставлении, согласно которому очередники могут претендовать на оплату за счет города до 90% стоимости приобретаемой квартиры. При этом москвич, отстоявший в очереди хотя бы год, уже имеет право на субсидию (3% в обычной очереди, 5% — в льготной).
Помимо субсидий, которые не надо возвращать, в следующем году московские власти собираются предложить очередникам программу выдачи беспроцентных или малопроцентных ссуд на покупку жилья. По словам Ольги Вашкетовой, на эти цели в 2002 году планируется выделить около 2 млрд руб.
 |
Дорогие квартиры можно купить еще дороже
Потенциальным покупателям элитного жилья прошедший месяц принес немало интересных новостей. У них впервые появилась возможность приобрести квартиру в строящемся доме в кредит. Компания "Квартал 32-33" объявила о начале участия в программе ипотечного кредитования "Дельта-Кредит". Финансирует программу инвестиционный фонд "США--Россия", функции кредитования возложены на КБ "Инвестиционная банковская корпорация" (ИБК). Максимальная сумма кредита — $200 тыс., максимальный срок погашения — десять лет. Впрочем, назвать условия кредитования необременительными сложно — в период строительства (не более года) заемщик обязан выплатить 21% в валюте, затем — по 15%. С учетом постепенного снижения суммы основного долга получается, что через десять лет вы отдадите банку почти полторы своей квартиры в денежном эквиваленте.
В августе президент фонда "США--Россия" Дэвид Джоунз обещал установить процентную ставку по кредитам на недострой в размере 19%. Однако, как заявил корреспонденту "Денег" менеджер фонда Валентин Порженко, "мы решили, что рынку вполне по силам проглотить и 21%". "Квартал 32-33" стал второй компанией, участвующей в программе ипотечного кредитования строящегося жилья. В сентябре аналогичное соглашение фонд "США--Россия" подписал с Первой ипотечной компанией (ПИК).
Для некоторых застройщиков элитного жилья прошедший месяц был не слишком приятным. Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), финансирующий на паритетных условиях с ООО "Группа Тема" строительство самого большого жилого комплекса Москвы "Кунцево" (90 тыс. кв. м, расположен на пересечении Можайского и Рублевского шоссе), объявил о расторжении договора эксклюзивной реализации "Темой" квартир комплекса. По словам начальника управления реализации жилищной программы ДИПС Григория Пирумова, "Тема" установила завышенные цены ($1350-2300 за кв. м), сорвала график продаж и поставила под угрозу окупаемость проекта. ДИПС принял решение о реализации принадлежащих ему квартир через дочернюю структуру "Единый центр продаж" по цене $960-1750.
Следующая новость — тоже из разряда неприятных. Московское правительство впервые за все постперестроечное время решило увеличить ставки налога на недвижимость. Владельцам дорогих квартир теперь придется платить не 0,1%, а 0,3% стоимости квартиры ежегодно. Это по-прежнему мизерная сумма, однако, по мнению Бориса Игнатова, не исключено, что за этим повышением последует новое, и налог со временем достигнет размеров, сопоставимых с общепринятыми в Западной Европе (2-10%).
Чужая земля
На прошлой неделе разразился скандал, связанный с предоставлением Счетной палате РФ пяти земельных участков под строительство жилых домов рядом с улицей Остоженка, одном из самых престижных районов Москвы. Ни платы за право их аренды, ни доли от построенного жилья город не получит. Информация об этом попала в руки депутату, члену комитета Госдумы по вопросам местного самоуправления Вадиму Бондарю. Депутат собрал пресс-конференцию, на которой заявил, что "подарок мэрии контролирующему органу, осуществляющему в том числе контроль за расходованием городскими властями федеральных средств, выглядит по меньшей мере сомнительно", а "решение об отказе в получении городом доли жилой площади, а также от получения средств на развитие инфраструктуры не обусловлено никакими экономическими либо юридическими мотивами и наносит ущерб интересам москвичей".
По версии депутата, строить злополучные дома будет компания "Дон-Строй", она же, как инвестор, получит значительную часть квартир в них. Представители самого "Дон-Строя" заявляют, что в проекте не участвуют. У них и без того проблем хватает. В октябре в СМИ появились сообщения о намерении мэрии заморозить строительство комплекса "Триумф-Палас" (стилизованный под сталинскую высотку 40-этажный жилой дом) вплоть до окончательного утверждения проектной документации и получения всех необходимых согласований. Такая же судьба ожидает и другой жилой комплекс компании — "Алые паруса-2". Впрочем, Владимир Ресин не считает, что отсутствие ТЭО и согласований по реализуемым компанией проектам является серьезным нарушением. В октябре глава столичного стройкомплекса заявил, что "Триумф-Палас" удачно вписывается в архитектуру Ленинградского проспекта, а что касается возможных изменений в проекте, то на нынешней стадии строительства они вполне возможны.
 |
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
|
Цены на рынке вторичного жилья, $/кв. м
| Округ | 5-эт. панель ("хрущевки") | 9-эт. панель (70-е гг.) | 5-эт. кирпич (50-60-е гг.) | Типовая 12-16-эт. панель (70-80-е гг.) | Сталинские 6-13-эт. | Панель улучшенной планировки 17-22-эт. (80-90-е гг.) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Центральный | 583 | 891 | 950 | 893 | 1121 | 1203 |
| Северный | 586 | 719 | 726 | 699 | 922 | 710 |
| Северо-Восточный | 731 | 706 | 634 | 721 | 805 | 804 |
| Восточный | 606 | 664 | 724 | 719 | 849 | 703 |
| Юго-Восточный | 662 | 641 | 578 | 680 | 681 | 662 |
| Южный | 622 | 641 | 594 | 701 | 701 | 693 |
| Юго-Западный | 733 | 678 | 721 | 711 | 989 | 823 |
| Западный | 610 | 713 | 780 | 834 | 1109 | 815 |
| Северо-Западный | 737 | 770 | 832 | 761 | 820 | 729 |
| По данным Агентства недвижимости МИАН | ||||||
Цены новостроек, $/кв. м
| Округ | П-111м | П-3М | П-44Т | П46М | ПД-4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Центральный | -* | - | - | - | - |
| Северный | - | - | - | 681 | - |
| Северо-Восточный | - | - | - | 750 | - |
| Восточный | - | - | 770 | - | - |
| Юго-Восточный | 550 | - | 528 | 543 | - |
| Южный | 550 | - | 535 | - | - |
| Юго-Западный | - | 506 | 721 | - | 517 |
| Западный | - | 813 | 885 | - | - |
| Северо-Западный | - | - | - | - | - |
| * — домов данного типа в продаже нет | |||||
| По данным Агентства недвижимости МИАН | |||||
 |