Война ценников

Земельные участки и загородные дома, снова существенно подешевевшие для тех, кто хранит сбережения в долларах, стали рассматриваться как долгосрочная инвестиция. Параллельно девелоперы в высоких ценовых сегментах от скидок на отдельные дома начали открыто переходить к снижению цен на всю линейку предложения. В совокупности обе эти тенденции в декабре послужили спусковым крючком для резкой активизации реальных сделок.

Сочувствие к покупающим

Покупательская активность на рынке загородной недвижимости в конце прошлого года благодаря сразу нескольким факторам возросла и пока продолжает оставаться на стабильно высоком уровне. Застройщики коттеджных поселков, а вслед за ними и собственники готовых к проживанию домов отчаянно торгуются, предлагая иногда впечатляющие дисконты. И даже сложно сказать, какая из этих тенденций первична, ведь скидки манят, а реальному покупателю после длительного периода затишья рад пойти на уступки любой продавец.

У покупателей есть как минимум три причины быть активными. Во-первых, доллар вырос необычайно. В социальных сетях до сих пор продолжают цитировать Юлию Цепляеву, директора Центра макроэкономических исследований Сбербанка, пожалевшую в 2014 году тех, кто покупает доллары по 35 руб.: они, по ее мнению, должны были потерять свои деньги. Однако те, кто покупал тогда американскую валюту именно по этой цене, к сегодняшнему дню оказались в двойном выигрыше, а те, кто успел воспользоваться скачком, случившимся 22 января (тогда доллар взлетел выше 83 руб.), заработали еще больше.

Во-вторых, в декабре подошел срок выплаты банковских вкладов, сделанных по весьма интересным ставкам годом ранее. Новые ставки уже не были столь привлекательны, так что по логике стоило вкладываться в новые инструменты. Одновременно Центробанк продолжал политику зачистки сектора от нежелательных элементов, что совсем не сулило сохранность средств на счетах.

Наконец, и в-третьих, цены на нефть в течение всего декабря и затем января впечатляюще снижались, в результате чего остальные показатели отечественной экономики, в значительной мере зависимой от сырья, лихорадило примерно так же, что хорошо видно по динамике курса РТС — почти идентичной нефтяным котировкам за этот период.

Некоторые? Все!

Продавцы же, в свою очередь, так заждались покупателей, что были рады реализовывать объекты с любыми скидками. Да, наиболее ликвидные объекты — готовые к проживанию дома, а также земельные участки без подряда, которые еще называют "актив на все времена", уходили как горячие пирожки. "Предложения вторичного рынка с качественным ремонтом и готовые для проживания попали в разряд эксклюзивных и желанных и сразу раскупались, как только рынок узнавал о них",— рассказывает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group.

Остальные же предложения приходилось так или иначе дисконтировать, причем иногда весьма существенно. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate, говорит, что 2016 год на рынке жилой загородной недвижимости начался под девизом "Акции и скидки!", ведь именно эти маркетинговые инструменты обеспечили застройщикам приемлемый уровень спроса на загородном рынке в 2015 году.

В некоторых поселках высокобюджетного сегмента цены были снижены на отдельные предложения: в "Ренессанс парке" и "Европе" на ряд готовых коттеджей был объявлен дисконт в размере 5-10%, в поселке "Успенка 21" — на 25%. В "Полесье" стоимость домов снизилась на четверть. В "Променаде" (Киевское шоссе, 12-й км) на последние домовладения покупателям были предложены скидки в размере до 30%. Одну из самых значительных скидок зафиксировали в декабре в поселке Chateau Souverain, где одно из домовладений было официально выставлено с дисконтом 45%.

В то же время, рассказывает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, в некоторых коттеджных поселках цена была снижена сразу на все предложение. В "Павлово-2" (Новорижское шоссе, 14-й км) и "Пестово" (Дмитровское шоссе, 22-й км) на все предложение действовала скидка 15%. Причем тенденция продолжилась и в феврале: в "Пестово" объявили акцию, в рамках которой также на все домовладения, включая коттеджи в квартале Dolce Villa, действует скидка 15%.

По данным Анастасии Могилатовой, генерального директора Welhome, в поселке "Резиденции Рублево" (1 км по Новорижскому шоссе), где к продаже предлагаются полностью построенные таунхаусы и дуплексы, в январе были снижены цены в среднем на 13%.

Еще больше скидок

Реальным же покупателям застройщики в процессе переговоров, стремясь не развалить сделку, предлагали скидки больше заявленных. По данным Юлии Грошевой, они достигали 30-40%.

Что касается вторичного рынка, который в течение года на 25% пополнился вторичными объектами, требующими капитального ремонта или перестройки, то их владельцам в конце прошлого года пришлось избавляться от иллюзий по поводу стоимости своего имущества и снижать цены на 40-50%, а при срочной продаже — на 60-70%.

Подержанное не может быть дороже нового, если только это не эксклюзивное предложение. Постепенно все участники рынка понимают, что вторичку невозможно продавать дороже первички, говорит Тимур Сайфутдинов. Поэтому и частные собственники домов вместо того, чтобы держать цену и принимать выражение лица "мне не к спеху", вслед за девелоперами становятся сговорчивее и предлагают дисконты. "Например, те дома, которые мы продавали год назад за 70 млн руб., сегодня уже предлагаются за 60 млн руб.",— приводит пример эксперт. В валютном эквиваленте разница в этих двух ценах выходит и вовсе шокирующая.

Погоня за скидками стала покупательским трендом, говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум Групп". С коллегой соглашается Павел Матюхин, руководитель направления загородной недвижимости iResidence: "Клиенты приходят с уже сформированным желанием получить скидку, так что акции сейчас действуют скорее психологически". Он приводит свежий пример: даже небольшая десятипроцентная скидка в поселке "Векшино" позволила в январе поднять продажи на 24% по сравнению с прошлым годом.

Кто на Рублевку?

В итоге, например, за декабрь прошлого года на первичном рынке элитной загородной недвижимости на трех основных направлениях (Новорижском, Рублево-Успенском, Минском) было продано 31 домовладение суммарной стоимостью $27,2 млн, утверждают в Knight Frank. Правда, оговаривается Алексей Трещев, в течение последнего месяца на Рублево-Успенском шоссе не было заключено ни одной сделки.

С коллегой не согласна Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости Tweed: "В этом году бесспорный лидер — Рублевка, которая медленнее других направлений корректировала прайсы". Именно на Рублево-Успенском шоссе брокеры Tweed нынешней зимой заключили 85% сделок, остальные прошли на Новой Риге и Минском шоссе.

Бюджеты покупок в элитном сегменте варьировались от $1 млн до $7 млн, говорит Юлия Грошева. В свою очередь, Ольга Бахметьева утверждает, что нынешней зимой средний бюджет сделок с элитной загородной недвижимостью составил $2 млн, и это в два раза больше, чем год назад. "Одна из крупных сделок первого зимнего месяца — дом "под ключ" площадью 1 тыс. кв. м с бассейном в охраняемом коттеджном поселке на ближней Рублевке",— рассказывает она. Бюджет этой покупки составил почти $8 млн.

Постепенно ликвидные предложения уходят к тем, кто их давно ждал, и объем предложения претерпевает пусть незначительные, но корректировки вниз. Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости "Savills Россия", сообщает, что, согласно данным на декабрь 2015 года, совокупный объем предложения на рынке высокобюджетного жилья Подмосковья составлял около 900 объектов (коттеджи, таунхаусы и участки). "По данным февраля 2016 года, мы отмечаем незначительное снижение объема предложения по сравнению с концом прошлого года: оно составило около 5%",— замечает эксперт.

Таким образом, маркетинговые инструменты по-прежнему работают — вот только размеры предлагаемого дисконта становятся постепенно все больше. Вспоминается известная шутка времен обвала сырьевых индексов: "Завтра проснемся — а нефть бесплатная". Впрочем, до бесплатной раздачи земли вблизи Москвы еще далеко.

Марта Савенко