Склады в ожидании дефицита

По итогам 2015 года рынок складской недвижимости Петербурге увеличился на 168,4 тыс. кв. м, что в два раза ниже показателей 2014 года. По сравнению с 2014 годом в 2015 году значительно (с 43 до 17%) сократилось количество сделок по проектам строительства под заказчика (built-to-suit). Эксперты полагают, что в ближайшие пару лет на рынке складов обозначится дефицит предложения.

Олег Привалов

По итогам года, по данным Knight Frank St. Petersburg, общий объем рынка качественных складских площадей Санкт-Петербурга и его пригородов превысил 2,8 млн кв. м.

По данным Colliers International, доля сделок, реализованных в формате built-to-suit, в 2015 году сократилась с 43 до 17%. Отчасти это связано с тем, что компании имели возможность арендовать помещения в готовых объектах, построенных в течение последних двух лет. На спекулятивные объекты пришлось 80% сделок аренды, закрытых в течение 2015 года.

По итогам 2015 года объем сделок аренды на складском рынке Санкт-Петербурга составил 226 тыс. кв. м — это почти на треть ниже показателей 2014 года, когда за год было закрыто сделок на 327 тыс. кв. м качественных складских площадей. По-прежнему наибольшую долю (66%) в объеме спроса заняли торговые и дистрибуционные компании, почти в два раза (с 8% годом ранее до 14%) увеличил свою долю в объеме сделок производственный сектор. В 2015 году выросла активность производственных и небольших дистрибуционных компаний, которые арендовали помещения площадью 1-3 тыс. кв. м. Тем самым доля арендованных помещений такого размера в общем числе закрытых сделок в 2015 году увеличилась до 48%.

Наряду с некоторым снижением числа сделок наблюдается сокращение средней арендуемой складской площади: показатель 2015 года оценивается в 6,6 тыс. кв. м, что на 13% ниже уровня 2014 года. Вместе с тем средняя арендованная площадь в объектах класса А в 2015 году превысила уровень 2014-го и достигла 8,5 тыс. кв. м. "Спрос со стороны небольших предприятий ориентирован на склады класса В, и мы видим, что в этом сегменте сохраняется тенденция роста популярности помещений площадью до 2 тыс. кв. м", — говорит госпожа Попова.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, подсчитала, что по итогам 2015 года общий объем рынка качественных складских комплексов Петербурга и его пригородов превысил 2,8 млн кв. м.

Доля площадей, арендованных компаниями сферы розничной торговли и дистрибуции, приблизилась к 70%. "Сохраняется тенденция увеличения активности производственных компаний в сегменте аренды складских площадей. В то же время известны сделки по покупке промышленных комплексов. Так, в 2015 году завершилась сделка по продаже производственной площадки автобусного завода Scania", — рассказала Тамара Попова.

В течение года в индустриальных парках, расположенных вблизи Санкт-Петербурга, было заключено несколько сделок по продаже земли общей площадью более 30 га. Несмотря на падение спроса на землю в индустриальных парках, особенно со стороны иностранных инвесторов, 2015 год показал результат, сопоставимый с суммарным показателем 2009-2011 годов. Большая часть компаний, заключивших сделки в индустриальных парках в 2015 году, планирует возведение складских объектов, в том числе низкотемпературных складов.

Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной и складской недвижимости компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость", говорит про промышленное строительство: "Хочу отметить снижение количественного спроса на приобретение земельных участков для размещения производств. Активный покупатель прошлого года — российский производитель с требованием к площади участка от 0,5 до 1,5 га на юге города. Средняя стоимость квадратного метра в зависимости от инженерной подготовки и локации участка составила от 1,2 до 4,6 тыс. рублей. Что касается аренды производственных площадей, то повысились требования к техническому состоянию и оборудованию помещений, вместе с тем стоимость аренды не превышала 350 рублей за квадратный метр в месяц".

Ставки падают

После перехода складского сегмента в рублевую зону вследствие девальвации рубля ставки аренды в складах продолжали корректироваться в течение первого полугодия 2015 года. На конец года рублевые ставки аренды составили 4-4,2 тыс. рублей за квадратный метр в год. "Однако в процессе переговоров с собственниками крупные потенциальные арендаторы могут договориться о дополнительных скидках в размере 5-7% от анонсированной на старте цены", — говорят в Colliers International в Санкт-Петербурге.

"Отмечается уверенное снижение запрашиваемых арендных ставок в большинстве складских комплексов. В ряде объектов для стимулирования заполняемости ставки в течение года снижались на 25% и более", — добавляет Тамара Попова.

"На конец 2015 года средневзвешенная ставка аренды в объектах класса А составила 500 рублей за квадратный метр в месяц, в классе В — 370 рублей. Рублевые ставки на рынке номинируются по системе "все включено". Отмечено снижение ставки в ранее экспонируемых объектах, испытывающих сложности с заполнением. Новые завершенные объекты выходили на рынок с уровнем ставок, сопоставимым с показателем по существующим объектам. В целом арендные ставки возвращаются к уровню 2011 года при сопоставимых с этим же периодом объемах предложения на рынке качественных складских объектов", — отмечает госпожа Попова.

Арендные ставки по рынку помещений производственного назначения, расположенных в черте города, преимущественно варьируются в диапазоне 200-400 рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС и КУ).

Географически существенная часть действующих складов по-прежнему сконцентрирована в южной части Санкт-Петербурга на территории промышленной зоны Шушары. К концу 2015 года на нее пришлось около 35% существующего предложения складов. Ожидается, что по мере ввода строящихся складских объектов доля южного направления в общем объеме площадей продолжит расти. Что касается других направлений в Санкт-Петербурге, то строительство крупных складских комплексов здесь не ведется. Небольшие проекты реализуются в Красногвардейском, Калининском районах Петербурга и во Всеволожском районе Ленинградской области.

Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: "Новых спекулятивных складов на рынке не появляется, а это значит, что в перспективе ближайших двух лет мы увидим дефицит нового предложения. Учитывая цикличность рынка недвижимости, эта ситуация не нова: подобную картину мы наблюдали в 2010-2012 годах, когда после бума ввода новых площадей в предыдущие периоды уровень вакансий практически упал до 0%. После этого вновь начали строиться новые объекты. Сегодня уровень вакантных площадей составляет 6,9%. Если в ближайшей перспективе мы не увидим каких-то глобальных потрясений, можно ожидать развития ситуации по похожей схеме".

Сегодня рынок переходит в формат взаимоотношений по схеме строительства проектов под конечного пользователя. Вместе с тем число новых сделок и, соответственно, новых выводимых проектов built-to-suit в ближайшем будущем будет ниже показателей 2014-2016 годов: с одной стороны, основной спрос на них уже был закрыт за прошедшие два года, а с другой — экономика таких проектов претерпела изменения в связи с меняющимися условиями получения финансирования под такие проекты, а также на фоне снижения ставок аренды".

Прогнозы

Основной прирост нового предложения в 2016 году обеспечат проекты, построенные по схеме built-to-suit: на них придется 65% введенных площадей. В связи с тем, что ввод новых площадей будет продиктован в основном текущими потребностями арендаторов и будет осуществляться за счет строительства "по запросу", доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости при сохранении текущего спроса, по прогнозам экспертов Colliers International, будет снижаться. Сокращение предложения, в свою очередь, при отсутствии новых спекулятивных объектов может привести к дефициту готовых к въезду площадей, которые позволяют разместить склад в разы быстрее по сравнению со строительством "с нуля" по схеме built-to-suit.

Алла Сидоренко с коллегой согласна: "В связи с тем, что строительство новых спекулятивных складских площадей практически отсутствует, вполне ожидаем в 2016 году дефицит предложения качественных складских площадей".

Аналитики в Knight Frank St. Petersburg более оптимистичны: "Значительная часть крупных складских и производственно-складских комплексов введена в эксплуатацию в 2015 году, однако ряд объектов пока находится на активной или завершающей стадии строительства. По умеренно консервативному сценарию, предполагающему достраивание тех объектов, которые преодолели начальную стадию строительства, в 2015 году показатель ввода составит 190-200 тыс. кв. м. Причем площадь помещений, предназначенных для сдачи в аренду, составит не более 50% от ожидаемого показателя ввода".

Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank St. Petersburg, говорит: "В наступившем 2016 году сохранится расстановка сил на рынке аренды. Также сохранится спрос на складские помещения, и основными его драйверами останутся торговые компании и дистрибуторы. Нет оснований для снижения их доли в структуре спроса, и более 50% всех ожидаемых сделок придется на этот сектор. В то же время ожидается увеличение сделок с производственными компаниями, среди которых промышленность оборонного сектора, мебельное производство, металлообработка, станкостроение будут наиболее активны. Кроме этого, полагаю, что количество сделок по продаже готовых объектов и по схеме built-to-suit очень возрастет и составит около 40% от суммарной площади сделок".