Склады в розницу
С 2013 года уральский регион стал интересен для федерального ритейла как перспективное место для организации собственных складских помещений. Свои распределительные центры в свердловской области построили такие игроки, как «Макдональдс» и «Магнит», сейчас к рынку складской недвижимости присматриваются Ozon.ru и сеть «Пятерочка». Но из-за изменившейся экономической ситуации компании осторожны в вопросе организации собственных логистических комплексов.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Юрий Мартьянов / купить фото
Не время для спекуляций
По подсчетам директора по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслава Холопова, торговые компании ежегодно формируют более 50% объема сделок с объектами складской недвижимости в Екатеринбурге. «Учитывая удобное местоположение города, ряд федеральных компаний организуют здесь свои распределительные центры, рассчитанные на несколько регионов, — Свердловскую, Челябинскую и Тюменскую области, Пермский край», — добавляет он. Ежегодно Свердловская область демонстрирует один из самых высоких объемов таких сделок среди субъектов России. В 2015 году объем сделок с качественными складскими объектами превысил 50 тыс. кв.м, в 2016-2017 годах в Knight Frank прогнозируют сохранение объема на том же уровне.
С 2011 года в уральском мегаполисе объем ввода спекулятивных (построенных для свободной аренды) объектов находится на минимальном уровне, за последние два года в регионе вовсе не появилось не одного такого проекта. Такую тенденцию отмечают участники логистического рынка. «Все склады были построены по схеме built-to-suit (под конкретного арендатора). Объекты, находящиеся сейчас на стадии строительства, также реализуются в данном формате», — пояснил господин Холопов.
Так что крупные распределительные центры в городе и вокруг него в последние годы появлялись по инициативе крупных сетей. В 2013 году в городе Среднеуральске был запущен в эксплуатацию распределительный центр компании HAVI Logistics. Он представляет собой первый комплекс для складирования и хранения готовой продукции сети фастфуда «Макдональдс» в Уральском федеральном округе (УрФО). Собственные складские площади способствовали увеличению присутствия франшизы «Макдональдса» в Екатеринбурге: к концу 2015 года сеть общепита расширились практически в два раза, всего в городе начали работать 13 ресторанов.
Как организация собственного распределительного центра сказывается на бизнесе, можно также увидеть на примере торговой сети «Магнит». Ритейлер в 2013 году открыл в Свердловской области распределительный центр площадью 75 тыс. кв.м, логистические объекты также были построены в Челябинской (16,2 тыс. кв.м) и Тюменской (48 тыс. кв.м) областях. «Все они максимально автоматизированы, что позволяет сотрудникам оперативно выполнять рабочие задачи, и исключает возможность ошибок», — отмечают в пресс-службе торговой компании. По мнению представителей сети, собственная логистическая система и дистрибьютерская сеть позволяют ритейлеру контролировать процесс качественного хранения продукции и оптимизировать процессе доставки в магазины сети. Компания имеет 34 распределительных центра по стране, общей площадью 1,35 млн кв.м. На сегодняшний момент, по оценкам участников рынка, екатеринбургский филиал «Магнита» насчитывает более 200 магазинов в регионе.
Интерес не пропадает
По данным Росстата, оборот розничной торговли в Свердловской области в 2015 году сократился на 11% до 1,04 трлн рублей, общепита — на 8,1% до 56,04 млрд рублей. Хотя роста потребления со стороны населения не наблюдается, открытие своих распределительных складов для крупнейших игроков в ближайшее время актуальности не потеряет. Наличие собственных объектов позволяет эффективнее организовывать логистику, исключая лишних посредников из цепочки доставок. С другой стороны, пояснил директор уральского филиала компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль, пока что ряд компаний вынужден в нынешних экономических условиях пересмотреть свое решение об организации собственных складов с «нуля». «Возможно, этой весной мы увидим договоренности по поводу строительства своей площадки для X5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель». — BG), который может составить 35–40 тыс. кв.м. Однако полагаю, что окончательное решение пока не принято», — подчеркнул господин Хиль. В X5 Retail Group информацию о запуске новых проектов на Урале не прокомментировали.
В 2015 году о планах инвестировать около 100 млн рублей в аренду площадей в Екатеринбурге объявил онлайн-ритейлер Ozon.ru. В конце января 2016 года магазин полностью арендовал небольшой новый складской комплекс класса А площадью 6,8 тыс. кв.м, собственником которого является компания «Промспецстрой». Это первый объект федеральной онлайн-сети в рамках региональной экспансии. Впрочем, на длительное хранение товаров данный объект не рассчитан. По словам руководителя корпоративной стратегии Ozon.ru Михаила Часовникова, компания планирует размещать на складе около 200 тыс. единиц самых популярных товаров, что позволит сократить сроки доставки с трех-пяти дней до одного.
Смещение акцентов
Те ритейл-компании, которые еще не готовы строить площади на Урале, демонстрируют разноплановые предпочтения в вопросе аренды складов. С одной стороны, в Екатеринбурге спрос на складские помещения выше, чем в Московском регионе. Если в уральском мегаполисе доля вакантных площадей сейчас не превышает 3%, то на московском рынке этот показатель уже составил более 10%, подсчитали в консалтинговой компании JLL, Russia & CIS. Ситуация на уральском рынке для собственников качественных помещений куда благоприятнее, чем в других городах России, местный рынок не ощутил существенного удара из-за кризисных явлений. «Дефицит способствовал поддержанию ставок на уровне, сопоставимом с московским регионом, массового пересмотра коммерческих условий между собственниками помещений и арендаторами в регионе не наблюдалось», — пояснил Вячеслав Холопов из Knight Frank.
Однако некоторые торговые сети — например, ритейлеры обуви, бытовой техники и электроники — напротив стремятся уйти с екатеринбургского складского рынка на московский. Со стороны крупных сетей и небольших компаний возрос спрос на услуги логистических операторов и прослеживается тенденция вновь централизовать хранение в столице. «Ставки в Москве сравнимы с екатеринбургскими (350–420 рублей за кв.м. — BG), а зачастую даже ниже. Небольшие операторы отказываются от аренды собственных складов в регионах, перемещают основные товарные запасы на склады в Москве. Это формирует повышающийся спрос на услуги кросс-докинга (процесс приемки и отгрузки товаров без размещения в зоне долговременного хранения) в регионах», — рассказал директор уральского филиала компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль.
Также, отмечают логисты, продолжает расти спрос на логистические услуги со стороны ритейлеров, не имеющих собственных площадок в регионе. Услуги логистического оператора интересны в случае, если у компании объем поставок небольшой — меньше 2-3 тыс. паллетомест (единица объема хранения товара). «Такое предложение также интересно, если компания не может просчитать объемы поставок на ближайшие годы или требуется технологичная обработка товара при небольшом объеме. Операционные расходы на свой склад в таком случае будут больше, в то время как логистический оператор берет на себя риск простоя площадей», — убежден господин Хиль. Компании, которым технологичное оборудование и обученный персонал не требуются, ограничиваются арендой складов класса «С» и тем самым экономят. Кроме того, на екатеринбургском рынке прослеживается тенденция к сокращению арендных площадей небольшими дистрибьюторами и оптовыми поставщиками. По словам экспертов, торговые сети в целях экономии начинают выстраивать логистику так, чтобы получать поставки напрямую от производителя. Более того,они сами становятся оптовыми поставщиками для небольших местных ритейлеров.
Ставка на понижение
Новые рыночные проекты в качественном сегменте не анонсируются, потому что строить их в текущих условиях не только невыгодно, но и рискованно, уверены в «Логопарк.ру». «Если в течение трех-четырех лет арендные ставки расти не будут, для складского рынка это будет плачевно. С учетом возросшей стоимости строительства и заемных средств окупаемость таких проектов будет доходить до 10–12 лет (ранее — 7-8 лет. — BG)», — поясняет Виталий Хиль. Себестоимость возведения здания склада за 2015 год выросла процентов на 20–25% — до 35 тыс. рублей за кв.м. Поэтому, убежден эксперт, если спекулятивные проекты и появятся, то будут небольшими, низкокачественными и построенными на собственные средства. «Если потребление будет сокращаться и товарный запас уменьшится на 20–30%, то еще года два новые площади вообще не будут нужны екатеринбургскому рынку. Если к концу года мы увидим резкий рост вакантных площадей, может статься, ставка 350 рублей за кв.м будет считаться хорошей», — заключает господин Хиль.