Газета «Коммерсантъ — Башкортостан» 6 апреля собрала в конференц-зале отеля Hilton Garden Inn Riverside Ufa участников строительного рынка, экспертов и журналистов на пресс-завтрак, чтобы обсудить ситуацию на строительном рынке Уфы в первом квартале 2016 года. В дискуссии о положении застройщиков в условиях нестабильной экономической ситуации, падения покупательской способности населения приняли участие руководители крупных девелоперских компаний — групп КПД, «Третий трест», предприятий «Первый трест», «Строитель групп», «Жилстройинвест», а также представители госкомитета по строительству и архитектуре республики и Фонда развития городских проектов.
Темпы ввода жилья падают, но спрос сохраняется
Участники обсуждения, представлявшие строительную отрасль, сообщили собравшимся, что кризисные явления в экономике страны, девальвация рубля и снижение покупательской активности на протяжении всего 2015 года негативно отразились на строительной отрасли. По данным госкомитета по строительству, которые привел представитель ведомства Никита Новиков, застройщики начали снижать темпы строительства жилья (в марте 2016 года — на 12,5% к марту 2015-го), хотя общий объем ввода объектов на этом рынке в 2015 году по инерции еще рос — на 1,5%, до 2,7 млн кв.м. Цены на первичном рынке на недвижимость в регионе снизились на 1,5%, на вторичном падение цен превысило 6%. Если еще в конце года застройщики строили для себя неутешительные прогнозы из-за падения спроса населения на ипотечные кредиты, которые подорожали и стали менее доступными, то в начале года ситуация со спросом начала стабилизироваться, отметили участники обсуждения. Сроки окончания в первом квартале текущего года программы субсидирования процентной ставки по ипотеке подстегнули спрос, отметил представитель Башкирского отделения Сбербанка Азамат Салихов. Практически весь 2015 год потребители неактивно вступали в ипотеку, но к концу года ситуация изменилась. В итоге объем ипотечного кредитования в республике по итогам 2015 года составил 20 млрд. руб., что на уровне показателя 2014 года. «В текущем году по сравнению с прошлым мы видим даже незначительный рост на ипотеку — выдано уже выдано 5 млрд рублей кредитов»,— уточнил представитель Сбербанка.
Сами застройщики уверены, что ситуация на рынке сейчас благоприятствует приобретению жилья: покупательский шок от девальвации рубля и падение спроса, с одной стороны, привели к снижению цен, с другой, — к расширению предложения на рынке. Так, сегодня в Уфе есть масса предложений по объектам в высокой степени готовности. «Рынок жилья медленнее реагирует на кризис и, скорее всего, последствия экономической ситуации 2015 года мы будем наблюдать в конце текущего года и в следующем году, — отметил заместитель генерального директора треста КПД Александр Коновалов.— В первую очередь речь идет о росте себестоимости строительства: цены на оборудование выросли на 30%, так как оно импортное, металл подорожал на 23–25%… Все это не может не сказаться в перспективе на стоимости жилья. Есть смысл покупать сейчас, пока цены не выросли».
Застройщики, как весь реальный сектор экономики, почувствовал на себе дефицит оборотных средств. Не в последнюю очередь — из-за удорожания кредитов и снижения инвестактивности населения. Кризис переживут и сохранят положение на рынке только крупные, сильные компании, рынок консолидируется, что приведет к вымыванию с него мелких застройщиков, прогнозируют представители отрасли. Представитель Ассоциации кредитных организаций Республики Башкортостан Дмитрий Рудзит подтвердил, что сейчас средним и мелким компаниям гораздо сложнее получать проектное финансирование. «В этом секторе перекредитованность достигает двух-пяти раз, то есть фондов у таких компаний в пять раз меньше, чем объемы привлеченных ими кредитов»,— отметил господин Рудзит.
В то же время руководитель Фонда развития городских проектов Владимир Барабаш, который сотрудничает с администрацией Уфы, сообщил, что в мэрии не видят рисков возникновения проблемы обманутых дольщиков. «Мелкие застройщики успеют завершить начатые проекты. Другое дело, что у них не будет денег на приобретение новых площадок под строительство»,— отметил он. что касается последствий укрупнение строительного рынка, то, как прогнозирует господин Барабаш, это не должно отразиться на ценах. В частности, городские власти сами намерены выйти на рынок с проектами жилья эконом-класса, отметил он.
Строители не поддержали программы господдержки
Антикризисные программы господдержки, предложенные для поддержания спроса, не нашли у них всеобщей поддержки у строителей. Большинство участников пресс-завтрака отметили, что участие в программах типа «Жилье для российской семьи» или «Горожанин» им невыгодно, так как предполагает передачу квартир по себестоимости (составляет в Уфе в среднем 35 тыс. руб. за 1 кв.м). Только представитель КПД Александр Коновалов сообщил, что компания участвует в таких программах, например, в Стерлитамаке реализуется проект «Жилье для российской семьи». «Мы идем на это, так как являемся надежным и ответственным застройщиком. Люди знают, что отбор участников программы жесткий, их проверяют все инстанции. Тот факт, что мы прошли такой отбор, еще раз подчеркивает нашу репутацию»,— отметил представитель КПД. При этом, отмечает он, практика ввода жилья по программе показала, что строителям не компенсируют затраты на инженерные сети. «Правила получения компенсаций менялись в течение года, и новая схема еще не утверждена. Сейчас наши инженерные сети введены, мы несем затраты по их эксплуатации, а это около 500 тыс. рублей в месяц»,— посетовал господин Коновалов.
«Мы бы рассматривали эту программу, если бы была возможность компенсировать хотя бы строительство инженерных сетей. Это максимум 4 тыс. рублей за один квадратный метр. То есть продавать за 39 тыс. руб. за «квадрат» мы согласны, но незачем: проблем с продажами «Яркого» у нас сегодня нет, так как объект находится на высокой стадии готовности», — отметила руководитель проекта «Яркий» группы компаний «Третий трест» Елена Самойленко. Заместитель директора по правовым вопросам компании «Строитель групп» Гульнара Усманова сообщила, что компания не стала принимать участие в подобной программе из-за длительности подготовительных процедур. «Тут выбор: или ждать расчета (участия в программе. — „Ъ“), или готового покупателя. И то, и другое может занять два-три месяца. Но если приходит покупатель, не участвующий в программе, он сразу готов оформить договор и полностью рассчитаться, что для нас предпочтительнее»,— заметила представитель «Строитель групп». Начальник отдела маркетинга и реализации группы «Жилстройинвест» Лилия Газизова сообщила, что для программы не интересны застройщикам, работающим на рынке жилья бизнес-класса, где себестоимость строительства гораздо выше 35 тыс. рублей за 1 кв.м, и в него включены затраты на благоустройство территории возле домов. «Наши последние проекты — жилые комплексы «Фестиваль» и «Эверест» — представляют собой огромные площадки с огороженной территорией, где безопасно отпустить детей на прогулку. Все это огромные затраты, которые ложатся на плечи застройщиков, так как в стоимость жилья мы их не включаем», — отметила госпожа Газизова. У компании «Первый трест», позиционирующей себя как застройщик жилья бизнес-класса в центре города, госпрограммы также не вызвали энтузиазма. Себестоимость строительства в центре выше из-за необходимости расселять ветхое и аварийное жилье, сообщила участникам пресс-завтрака руководитель отдела маркетинга и рекламы компании Алина Чернятьева.
Руководитель Фонда развития городских проектов Владимир Барабаш, резюмируя причины отказа застройщиков от участия в программах, отметил, что это еще одно подтверждение того, что глубина кризиса пока не отразилась на строительном рынке. «Застройщики в основном не пошли на это, так как не чувствовали себя настолько плохо, чтобы отдать квартиры по себестоимости»,— отметил он.
Репутация застройщика приобретает в кризис особое значение
В кризис, когда доверие потребителей к застройщикам падает, в том числе из-за риска стать обманутым дольщиком, особое значение приобретает репутация девелопера, констатировали участники пресс-завтрака. «Крупные компании не могут заморозить проекты, так как это связано с производством, остановить работу завода мы не можем,— отметил представитель КПД Александр Коновалов.— Кроме того, консервация проектов тоже стоит денег. К счастью, у нас нет поводов об этом задумываться, так как на сегодняшний день у нас нет кредитов. Советуем гражданам обращать внимание на внешнее поведение застройщика: демпинг должен насторожить покупателя». В тресте КПД готовы стать максимально прозрачными для покупателя, дал понять господин Коновалов. В частности, в компании предлагают застройщикам открывать данные о своем финансовом положении потребителям — делать нечто вроде паспортов с этими данными и публиковать их на специализированных локальных интернет-порталах. Идея нашла поддержку у крупных застройщиков. Так, по мнению представителя «Третьего треста» Елены Самойленко, что в таком «паспорте» могла бы содержаться информация, по которой кредитоспособность застройщиков оценивают банки: данные об активах, показателях ввода жилья и другие.
«Коммерсантъ – Башкортостан» благодарит всех участников пресс-завтрака за содержательные выступления, актуальные вопросы, а администрацию отеля Hilton Garden Inn Riverside — за ароматный кофе, красивые блюда и замечательный панорамный вид из окон конференц-зала, где проходило мероприятие.
До скорых встреч!