Преображение "Динамо"

Окрестности станции метро "Динамо", долгое время остававшиеся одним из притягательных тихих уголков старой Москвы, с приходом сюда крупного девелопера обещают превратиться в новый премиальный район. Основательная реконструкция легендарного стадиона, строительство Академии спорта и первого в столице отеля Hyatt под брендом Regency зададут тон всему окружению, а ввод в строй новой станции метро сделает транспортную доступность района одной из лучших в столице.

Жилье в ассортименте

Если посмотреть на карту Северного административного округа Москвы, то видно, что на ней нет района под названием "Динамо", а есть районы Хорошевский, Беговой и Савеловский. На их стыке и находится территория, наименование которой сложилось исторически: так принято называть улицы, расположенные в непосредственной и относительной близости от одноименного стадиона и станции метро.

Архитектурная жемчужина района — Петровский путевой дворец, образец русской неоготической архитектуры, построенный в конце XVIII века по приказу Екатерины II в честь успешного завершения Русско-турецкой войны. Именно здесь в 1812 году Наполеон спасался от охватившего Москву грандиозного пожара.

А на Петровско-Разумовской аллее и Верхней Масловке находится "Городок художников". Он насчитывает всего четыре дома высотой от 6 до 12 этажей, построенных в стиле рационализма с 1930 по 1957 год, хотя планировалось возвести целый архитектурный комплекс в виде огромного "корабля искусств". Здесь жили и работали Игорь Грабарь, Владимир Фаворский, Аркадий Пластов и другие знаменитые советские художники. На первых этажах и сегодня работают художественные мастерские, однако сами дома, к сожалению, не могут похвастаться достойным внешним видом.

Желающие поселиться в таком историческом здании, несмотря на его, прямо скажем, плачевное состояние, могут без труда приобрести такое жилье. По данным "Инком-недвижимости", сейчас в этих домах в продажу выставлены две двухкомнатные квартиры: одна площадью 47 кв. м стоит 10,8 млн руб., вторую площадью 64 кв. м хозяева оценивают вдвое дороже — в 21,5 млн руб.

И это далеко не все динамовские парадоксы. Самое дешевое предложение на вторичном рынке жилья в этом районе — однокомнатная квартира на втором этаже пятиэтажного блочного дома в Петровско-Разумовском проезде: общая площадь — 20 кв. м, заявленная стоимость — 4,8 млн руб. А самая дорогая квартира находится на 18-м этаже 23-этажного монолитно-кирпичного дома на улице Гризодубовой и насчитывает пять комнат. Общая площадь — 230 кв. м, цена предложения — 200 млн руб.

"Вот эти крайние точки диапазона предложения весьма показательно характеризуют жилой фонд "Динамо",— рассуждает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости".— Найти жилье здесь может человек с любой толщиной кошелька". Ассортимент, по его словам, как на ярмарке: от бюджетных предложений в стареньких кирпичных пятиэтажках в районе Петровско-Разумовского проезда, на улице Юннатов до по-прежнему очень востребованных и статусных сталинских домов, точечной монолитной современной застройки премиального сегмента и даже модных лофтов в Manhattan House на Верхней Масловке. Современные высокобюджетные дома соседствуют со скромными пятиэтажками, но здесь это беспокоит потребителей меньше, чем где бы то ни было, считает Сергей Шлома.

Маленьких не хватает

Среднюю цену предложения на вторичном рынке в районе "Динамо" эксперты оценивают по-разному. Ольга Тараканова, партнер и генеральный директор ORDO Group, определяет ее на уровне 185 тыс. руб. за 1 кв. м, а заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу "НДВ-Недвижимости" Елизавета Гудзь считает, что в настоящее время этот показатель составляет 260 тыс. руб. за 1 кв. м. Дороже всего район оценивают специалисты компании "Азбука жилья": по итогам марта, полагают они, средний уровень цен в этой локации составляет 305,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В "Инком-недвижимости" подсчитали, что средняя цена "квадрата" здесь равняется 221,8 тыс. руб. за 1 кв. м, и уточнили, что это на 15% ниже среднего ценника на "вторичке" в районе Беговой, на 9,1% ниже, чем в Хорошевском, но на 9,6% выше, чем в Савеловском.

По данным Сергея Шломы, объем предложения на вторичном рынке жилья в районе станции метро "Динамо" в настоящее время составляет 313 лотов, из которых 44% относится к экономклассу, 34% — к комфорт-классу, 22% — к сегменту "премиум". При этом здесь ощущается явный недостаток однокомнатных квартир: по данным "Бон Тон", их насчитывается всего 19%, а основной объем предложения, около 80%, находится в старом жилом фонде, построенном до 2000 года. "В основном это дома сталинской и постсталинской эпохи, которые возводились с 1953 по 1960 год",— уточняет Надежда Коркка, генеральный директор компании.

Самый дорогой объект на вторичном рынке "Динамо" — жилой комплекс "Петровский замок". Он состоит из трех корпусов переменной этажности, построенных из монолитного каркаса с кирпичными стенами. На фоне остальной типовой застройки эти дома выделяются выразительной архитектурной концепцией, удивительным образом сочетающей элементы средневековых замков и современной архитектуры. Средняя удельная цена предложения в этом доме составляет 549 тыс. руб. за 1 кв. м, и квартиры там пользуются большой популярностью, рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер "МИЭЛЬ--Сеть офисов недвижимости".

Кремль за третьим светофором

Но не только "Петровский замок", весь район "Динамо" очень популярен среди покупателей недвижимости, в один голос уверяют эксперты. Те, кто переезжает сюда, привязываются к району настолько, что потом не хотят менять его на другой. В последние годы наметилась тенденция смещения спроса: из центральных районов покупатели и арендаторы стремятся переселиться туда, где транспортная доступность сочетается с наличием социальной, торговой, образовательной и спортивной инфраструктуры, а также парковой зоной. По данным ORDO Group, за последний год часть спроса со стороны экспатов, которые ранее ориентировались на Патриаршие пруды, сместилась в район Ленинградского проспекта — в частности, многих клиентов теперь интересует "Динамо".

Возможно, одна из причин этого интереса в том, что "Динамо" — один из немногих районов за пределами Третьего транспортного кольца, откуда можно на автомобиле быстро доехать как до Кремля — всего 4 км и три светофора, так и до МКАД, к которой ведет бессветофорное Ленинградское шоссе, замечает Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet. Последнее обстоятельство для многих является немаловажным, подтверждает Ольга Тараканова, ведь это дорога в аэропорт Шереметьево.

Но транспортная доступность здесь организована не только для автомобилистов. Помимо станции метро, по данным сайта Transportmap.ru, через район проходит 20 автобусных и 12 троллейбусных маршрутов. А в конце года ожидается ввод в эксплуатацию первого участка Третьего пересадочного контура Московского метрополитена, в состав которого войдет и новая станция "Петровский парк", от которой можно будет за несколько минут без пересадок добраться до ММДЦ "Москва-Сити".

Другой фактор, притягивающий спрос,— экологический. ""Динамо" — один из самых зеленых районов Москвы,— считает Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate.— По сравнению с другими районами города, настолько же удаленными от центра, "Динамо" по количеству зеленых насаждений уступает только Плющихе и Хамовникам". Главный центр притяжения в районе, конечно же, Петровский парк, одно из любимых мест отдыха людей, живущих не только в этом, но и соседних районах.

Соседство полезное и приятное

Помимо этих важнейших составляющих успеха у "Динамо" также есть устойчивая репутация "интеллигентного района". "С 1950-х годов большинство местных жителей — это литераторы, кинематографисты, спортсмены, журналисты и другие представители творческой интеллигенции и спорта,— рассказывает Ольга Тараканова.— Благодаря этому "Динамо" относится к самым образцовым районам с точки зрения содержания и благоустройства территории".

Этот район похож на шкатулку, которая хранит в себе много других шкатулок, друг друга меньше, к тому же разных по форме, стилистике, материалам, говорит Сергей Шлома. "Въезжаешь со стороны Ленинградки и видишь место, где словно ускоряется время,— говорит эксперт.— Но попадаешь внутрь: тихие улочки, уютные дворы, атмосфера камерности и спокойствия".

Наконец, немаловажной для тех, кто уделяет большое внимание занятиям спортом, а особенно для родителей, мечтающих о профессиональной спортивной карьере для своих детей, является спортивная аура района. Помимо легендарного стадиона "Динамо", который в 2017 году откроется после реконструкции ко дню рождения знаменитого голкипера Льва Яшина — 22 октября, район, по данным ORDO Group, располагает 17 спортзалами, 22 спортплощадками, а также здесь расположены 16 плоскостных спортивных сооружений — теннисные корты, волейбольные и баскетбольные площадки, футбольные поля.

Но самым значимым событием для юных спортсменов и их родителей станет открытие в непосредственной близости от стадиона строящейся сейчас Академии спорта "Динамо", завершение которой планируется в 2018 году. Ее общая площадь составит 62,8 тыс. кв. м, из которых 2,1 тыс. кв. м займет универсальный спортивный зал для командных видов спорта, 3,9 тыс. кв. м — зал спортивной гимнастики, 2,4 тыс. кв. м — зал спортивных единоборств. Кроме того, здесь предусмотрены две ледовые площадки, стрелковый тир, залы для игры в сквош и фехтования, а также медико-восстановительный центр. Оценивая характеристики новой спортивно-образовательной инфраструктуры, эксперты не сомневаются: в перспективе ближайших пяти лет спрос в этом районе будут формировать семьи с детьми.

Без вас тут будет темно

Уже сейчас многие вторичные объекты, владельцы которых весьма приободрились, когда было объявлено о начале строительства нового спортивного кластера, продаются медленнее, чем раньше. С одной стороны, такое наблюдается по всей Москве, ведь стагнацию на вторичном рынке пока никто не отменял. С другой — спрос в высоких сегментах оттягивает на себя строящийся проект "ВТБ Арена парк", в состав которого входят не только уже упомянутая спортивная инфраструктура, но также пятизвездный отель Hyatt Regency Petrovsky Park, четыре офисных здания класса А и шесть корпусов жилых апартаментов бизнес-класса, а также Парк физкультуры и спорта "Динамо" площадью 8 га.

Помимо уже перечисленных факторов, влияющих на решение о покупке, будущих жителей апартаментов в этом проекте привлекает и ряд инновационных решений. Так, во всех корпусах используется оригинальная система определения присутствия человека в помещении: как только она определяет, что человека в помещении нет, отопление, вентиляция и охранные системы встают в режим ожидания. Это существенно снижает энергозатраты, исключая использование осветительных приборов без необходимости. Повышенная шумоизоляционная технология, применяемая в соответствии с международным стандартом Hayatt при отделке жилых помещений, позволяет снизить уровень шума до такой степени, что о соседстве с крупными магистралями жильцы могут просто забыть.

Еще одно инженерное решение исключает взаимодействие автомобильных потоков и пешеходов на территории комплекса: начиная с въезда все автодороги находятся на минус первом этаже. Наконец, жилой комплекс имеет первую, особую категорию энергоснабжения, которая подразумевает использование двух независимых подстанций, страхующих одна другую, и мощный дизель-генератор, что фактически гарантирует бесперебойное поступление электроэнергии и работу всех необходимых систем.

Городской квартал "Арена Парк" насчитывает более 1 тыс. апартаментов, из которых продано уже более 600. Учитывая известность проекта не только на российском, но и мировом рынке недвижимости — начиная с 2013 года "ВТБ Арена парк" завоевал шесть профессиональных премий, из которых три международные, можно не сомневаться, что темпы продаж здесь снижаться уже не будут.

Девять экспертов, опрошенных "Домом", уже сейчас ставят "Динамо" в первую десятку среди прочих московских районов, расположенных между ТТК и МКАД, причем три из них уверенно выводят район в топ-3. По всей видимости, в 2018 году, когда финишируют последние объекты "ВТБ Арена парка", такое голосование стоит провести снова: преобразившийся район наверняка вырвется в лидеры.

Владимир Абакумов