Мартовские аномалии

Первый месяц весны стал рекордным за всю историю рынка недвижимости, если не брать в расчет показатели конца 2014 года, когда ажиотаж был обусловлен резким скачком курса национальной валюты. Вверх рванули все показатели как на первичном, так и на вторичном рынке. Эксперты, впрочем, говорят, что ничего нового не произошло и причина мартовской покупательской лихорадки все та же: волатильность рубля. Только на этот раз он пошел не вниз, а вверх, и это тоже обеспокоило потенциальных покупателей.

Магическое влияние весны

Как Золушка от прикосновения волшебной палочки доброй феи превратилась из замарашки в царевну, так и стагнация на столичном рынке жилой недвижимости с наступлением весны неожиданно для всех участников рынка обернулась бурным ростом покупательского спроса. Количество договоров долевого участия, зарегистрированных в марте, достигло 2680 — это на 26% больше, чем в феврале, и почти вдвое перекрывает показатель за аналогичный период прошлого года. Но что еще интереснее, за первый квартал 2016 года таких договоров оказалось 6616, то есть на 52,8% больше, чем за первые три месяца 2015 года. Если не принимать во внимание конец 2014 года, то это самый высокий квартальный показатель за всю историю ФЗ-214, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум групп".

Число ипотечных договоров, зарегистрированных в Москве в марте, составило 2719, что на 22% превышает показатель марта 2015 года и на 33% — февральские цифры. Отметим, что в ипотеке февраль сам по себе оказался вполне урожайным месяцем, на 12% обогнавшим своего прошлогоднего тезку — по всей видимости, на волне слухов о возможной отмене господдержки ипотеки.

Интересно, что девелоперы, весь февраль пользовавшиеся результатами от этих самых слухов, уже в первую неделю марта, когда было объявлено о том, что программа субсидирования от государства продлена, прислали опечаленные отчеты о том, что покупатели утратили интерес к ипотечным программам. По всей видимости, большая часть таких сделок пришлась на вторую половину месяца.

Квартирная религия

Но самым удивительным оказался взлет на вторичном рынке. Правда, этот март почти не перекрыл прошлогодний, но зато по отношению к февралю, да и почти ко всем предыдущим месяцам, стал, пожалуй, точкой нового отсчета. Переходов прав собственности было зарегистрировано 13 363 — до таких цифр не дотянулся ни один из месяцев прошлого года, исключая разве что традиционно богатый на сделки декабрь.

Поскольку вторичный рынок столицы исторически держится по большей части "на плечах" альтернативных сделок, число которых так резко вырасти не могло, то можно предположить, что мартовский рост произошел именно за счет "чистых" покупок. А поскольку с ипотекой на "вторичке" все далеко не так пасхально, как в случае с новостройками, на которые государство дает субсидированную ставку, то логика подсказывает, что немалая часть этих покупок тоже были инвестиционными, как и на первичном рынке.

Выходит, вера в светлое будущее московской недвижимости у граждан не ослабевает. Самое время забеспокоиться банковскому сектору, ведь во многих случаях это их валютные депозиты были закрыты, а деньги выведены в рубли после того, как начался отскок доллара и евро вниз, и затем переведены в квадратные метры.

Никакие не инвесторы

"Люди опять достали деньги из своих матрасов и побежали покупать квартиры",— подтвердил в беседе с корреспондентом "Дома" руководитель отдела аналитики и маркетинга ИСК "Форт" Юрий Кочетков. Он напомнил, что в случае с вторичным рынком, глядя на результаты прошедшего месяца, надо анализировать позапрошлый, ведь любая сделка в этом сегменте готовится в среднем две-три недели, а часто и дольше.

Поэтому по просьбе "Дома" Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости", предоставил данные своей компании именно за февраль. В этом месяце количество обращений по вопросу купли-продажи жилья возросло относительно января на 27,9%, а договорных обязательств о проведении сделок — сразу на 74,2%. И даже по сравнению с февралем 2015 года количество авансов увеличилось на 19,2%.

"Мы явно имели дело с высоким покупательским спросом",— говорит Сергей Шлома. На его взгляд, в значительной степени эта активность была спровоцирована ситуацией на валютном рынке: обладатели валютных сбережений активно конвертировали их в квадратные метры на пике стоимости доллара, ожидая возможного отскока рубля. Однако он не согласен с предположением о том, что это были инвесторы. "Скорее эти люди планировали купить жилье для себя, но ждали наилучшего момента для этого. Для них разворотный тренд на валютном рынке означал уменьшение возможностей при покупке. Люди это понимали, и на курсе выше 70 руб. за доллар многие поспешили выйти из кэша",— заключает эксперт.

Поднять на 20, опустить на 15

Но даже таких высоких показателей рынку не хватает, чтобы выйти на те обороты, которые могли бы удовлетворить большинство застройщиков. Конкуренция высока как никогда, и уже не первый месяц длятся ценовые, маркетинговые, а теперь еще и ипотечные войны. "С начала этого года застройщики выходят с новыми проектами, цены на старте в которых близки к себестоимости. Стоимость метра может находиться в пределах 60-70 тыс. руб. за квадратный метр",— утверждает Евгений Клец, начальник управления продаж "Вектор Инвестментс".

В существующих проектах, которые затрудняются с продажами, встречается другая маркетинговая стратегия, которую иначе как классическим демпингом не назовешь. По данным Виталия Разуваева, коммерческого директора компании "Сити-XXI век", конкуренция в жилом девелопменте к нынешнему марту обострилась настолько, что скидки в некоторых случаях достигали 28%, и покупателей это дезориентирует. "Поэтому рынок очевидно находится в борьбе за клиента и, соответственно, в поиске новых инструментов приобретения жилья",— говорит эксперт.

По словам специалистов корпорации "Баркли", броские значения скидок могут оказаться обычным маркетинговым ходом — большая скидка от завышенной цены. Эту же мысль подтверждает и Светлана Шмакова, вице-президент ГК "Сапсан". Она делится наблюдениями о том, как зимой один из застройщиков поднял стоимость на 20% выше рынка и параллельно предоставил скидки в размере 15%. "При этом он ограничил срок действия дисконта до конца февраля, объявив, что в марте таких дисконтов уже не будет",— делится наблюдениями эксперт. Однако далее акция была продлена до конца марта, а после — до конца апреля. Такая тактика — это маркетинговый ход, который, конечно, принес свои результаты, ведь на рынке по-прежнему есть покупатели, которые реагируют на подобные уловки, констатирует Светлана Шмакова.

Новые способы привлечения покупателей пробуют в компаниях, ориентированных на ипотеку. В частности, Анастасия Суханцева, директор по развитию Urban Group, ставит вопрос о возможном снижении первоначального взноса. По ее словам, об этом просят многие потенциальные покупатели, и застройщик идет им навстречу. В частности, в ЖК "Опалиха О3" начата акция, по условиям которой клиент может внести всего 3% от стоимости квартиры и получить ипотечный кредит от банка-партнера в случае одобрения андеррайтером.

"Я не могу согласиться с бытующим сейчас мнением, что если клиент просит снизить ему первый взнос, то он неплатежеспособен,— заявляет Анастасия Суханцева.— Это те же самые люди, которые раньше имели финансовую подушку и могли заплатить сразу 20% от стоимости квартиры". Однако кризис съел именно эту подушку, а возможность платить регулярный платеж по кредиту осталась".

Артур Григорян, генеральный директор "Kaskad Недвижимости", напоминает, что сейчас около 80% продаж осуществляется в ипотеку, потому-то и начали конкурировать между собой финансовые инструменты и ипотечные программы. В его компании в феврале и марте также действовала акция, предусматривавшая первоначальный взнос по ипотеке в размере 50 тыс. руб., которая принесла, по его мнению, вполне позитивные результаты.

Творчески настроенные банкиры

Другие участники рынка такой политики не одобряют, напоминая о том, что, например, в 2008 году ипотечный кризис в США разразился именно на фоне массовой выдачи кредитов так называемым плохим заемщикам. По данным Виталия Разуваева, сейчас число невозвратных кредитов и просрочек растет со стороны российских заемщиков и банки все более тщательно подходят к отбору клиентов.

Заместитель управляющего директора по ипотечным продуктам и андеррайтингу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Сергей Калинин замечает, что получателем государственной субсидии является кредитная организация, которая выдает ипотеку. "Поэтому в данном случае вопросов к застройщику нет, но есть вопросы к банку относительно смелости его менеджмента,— говорит он.— Ведь речь идет о расходовании государственных средств и об их целевом назначении". Информацию о судьбе таких смелых и творчески настроенных менеджеров мы выясним через какое-то время, заключает эксперт.

Любой демпинг на рынке недвижимости является рискованным финансовым инструментом, поскольку может создать нездоровые тенденции, говорят в корпорации "Баркли". Как правило, в периоды активного демпинга покупательский спрос не возрастает, а замирает, поскольку клиенты начинают надеяться получить предложение еще лучше и еще дешевле. Предложение начинает опережать спрос, что, безусловно, сказывается на рынке не лучшим образом.

Что вы называете демпингом?

Тенденции, аналогичные городским, наблюдаются и на загородном рынке. "Последние два года большинство сделок проходят "ниже" рынка",— заверяет Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate, добавляя, что именно благодаря этим сделкам рынок еще "жив". Если бы не было этого демпингового предложения, сделок было бы в два раза меньше, считает он.

Сегодня продажи лучше идут на первичном рынке, и именно потому, что застройщики предоставляют скидки и рассрочки, поскольку им надо завершать проекты, закрывать дыры в финансировании, продолжает эксперт. При этом многие элитные девелоперы предпочитают снижать цены не напрямую, в прайс-листах, а завуалированно. "Например, Villagio Estate весь прошлый год сохранял долларовые цены, но менял курс, который всегда был ниже официального: то 43 руб. за доллар, то 50 руб. А в итоге финальная сумма сделки оказывалась существенно ниже рынка".

Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty, напротив, не видит сейчас существенных и частых попыток демпинговать. Она уточняет, что само понятие демпинга на загородном рынке отнюдь не то же самое, что на городском. "40-50% — вот это действительно демпинг, но от рыночной, а не от выставленной клиентом по своему усмотрению ранее цены",— замечает эксперт. 15-20%, которые для городских продавцов кажутся чем-то вроде смертельной инъекции, за городом всего лишь достижимая в процессе переговоров планка торга. "Многие собственники априори закладывают такую величину в цену",— отмечает Евгения Панова. А вот 30-35% уже хороший торг, и если клиента устраивают характеристики объекта — это предел и гарантия сделки.

Пожалуй, надо признать, что как растяжимо понятие демпинга, так и определение рыночной цены периодически нуждается в корректировке. В конце концов, когда предложение долгое время превышает спрос, цену сделки так или иначе начинает диктовать покупатель.

Марта Савенко