Апарт-отели поделят классификацией

К чемпионату мира по футболу отели города должны пройти обязательную классификацию — без этой процедуры осуществлять свою деятельность они не смогут.

Валерий Грибанов

Сейчас в городе, помимо гостиниц, строится большое количество апарт-отелей. Какие-то из них, по сути, являются обычными жилыми домами, но есть и такие, которые предназначены для сдачи жилья в аренду. Подпадут ли они под обязательную классификацию?

По Федеральному закону от 7 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конференций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" те отельеры, чьи объекты не пройдут классификацию, не смогут осуществлять свою деятельность. С отелями более или менее все понятно. Но вот подпадают ли под действие этого закона апарт-отели, в среде экспертов единого мнения нет.

Апарт-отели — молодой сегмент недвижимости, для которого еще не в полной мере сформирована понятийная база. Под апарт-отелями могут пониматься различные форматы: некоторые объекты тяготеют к гостиничной недвижимости, некоторые — к жилью. Иными словами, отель может быть по факту как гостиницей, так и жилым комплексом. Поэтому, говорят эксперты, сначала стоило бы говорить о том, чтобы классифицировать сами апарт-отели. Однако маловероятно, что это произойдет в ближайшее время. Соответственно, если апарт-отель не является гостиницей, то и классификация к чемпионату мира для него не является обязательной процедурой.

Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов говорит: "Рынок недвижимости апартаментного типа в России находится на стадии формирования, поэтому жестких критериев для апарт-отелей пока еще нет. Так как апартамент-комплексы не считаются отелями в классическом понимании, то у собственников нет обязательств по прохождению сертификации объекта в качестве гостиничного".

Господин Сырцов указывает, что 10-15% от общего количества апартаментов сегодня приобретается для собственного проживания. Цена на квартиры, по его словам, на 20-25% выше, чем на апартаменты. С инвестиционной точки зрения приобретается более 60% апартаментов. В этой категории они также выглядят довольно привлекательно. "В зависимости от района стоимость аренды на апартаменты может быть на 30-50% выше, чем на обычные квартиры. Конечно, при условии предоставления качественного уровня сервиса в апартаментах стоимость аренды будет выше за счет услуг консьерж-службы, обслуживания, уборки. При колоссальной востребованности жилья вполне закономерно, что в среднесрочной перспективе тренд по строительству апарт-отелей будет сохраняться", — сообщил Руслан Сырцов.

Финансовый аналитик ГК "Финам" Тимур Нигматуллин считает, что жилье под видом апарт-отелей закон "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года...", скорее всего, не затронет. "Дело в том, что жилье в апарт-отелях, как правило, приобретается в собственность, а не сдается в наем. Таким образом, вряд ли его придется классифицировать", — говорит он.

Валентин Безумов, юрисконсульт Navis Development Group, также уверен, что этот сегмент не будет подпадать под действие закона, если объекты не будут иметь статуса гостиницы.

Основная причина популярности у девелоперов апартаментов как формата — это дефицит земель под жилую застройку в городе. При этом комплексы апартаментов относятся к коммерческим объектам, и их можно возводить на землях общественно-делового и иного назначения, где обычные многоквартирные жилые дома построить нельзя. К размещению апартаментов предъявляется меньше требований и ограничений, чем к жилым многоквартирным домам. Это касается и ограничений, связанных с экологией (санитарно-защитные зоны от производственных предприятий), и инсоляционных требований, и нормативов по озеленению, количеству парковочных мест и многих других.

Таким образом, большинство апарт-отелей на рынке Петербурга — вынужденный формат. По сути, это жилье под видом апартаментов. Строительство и последующее использование всего комплекса апартаментов для сдачи помещений в долгосрочную аренду застройщиком без продажи помещений различным физическим лицам фактически не практикуется. Апартаменты преимущественно приобретаются для постоянного проживания.

"При этом, если девелопер (или управляющая компания) решит использовать апарт-отель по своему прямому назначению, то есть как "отель квартирного типа" для сдачи в долгосрочную аренду номеров, в том числе "спортивным туристам", то он, несомненно, попадет под действие ст. 36 108-ФЗ, и ему необходимо будет иметь свидетельство о присвоении апартаментам соответствующей категории, предусмотренной "системой классификации" гостиниц и иных средств размещения", — полагает Рустэм Ямалетдинов, эксперт Rusland SP.

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, отмечает, что в Петербурге формат апарт-отелей представлен двумя объектами: "Вертикаль" и YE'S. Апарт-отели являются как по документам, так и формально, гостиницами с соответствующим набором сервисов. Такие объекты обязаны пройти классификацию. "На данный момент наша управляющая компания занимается вопросом прохождения классификации апарт-отеля сети "Вертикаль". Что касается апартаментов, то решение о прохождение классификации может быть принято в частном порядке", — сообщил господин Андреев.

"Апарт-отель YE'S в Петербурге намерен предлагать размещение гостям и болельщикам предстоящего чемпионата мира по футболу. Если для этого будет необходимо пройти обязательную классификацию, думаю, что мы с легкостью пройдем эту процедуру, так как по инфраструктуре и оснащению объект соответствует по факту отелям категории "три-четыре звезды"", — говорит управляющий апарт-отелем YE'S Карина Шальнова.