Как стало известно „Ъ“, сегодня правительство Хабаровского края должно решить, позволит ли залог, предлагаемый застройщиком проблемного ЖК «Казачья гора», воспользоваться госгарантией на 100 млн руб. и возобновить строительство. Чиновников не устроили предложенные ООО «Самстрой» два этажа в нежилом здании, оцененные в 69 млн руб. — власти предпочли бы, например, квартиры в самом ЖК как более ликвидные. Эксперты признают, что в истории, тянущейся с сентября, нерасторопно действовали обе стороны, но сейчас им необходимо договориться, чтобы не допустить следующей смены застройщика.
Сегодня чиновники минстроя и минфина Хабаровского края должны на совещании утвердить или отвергнуть оценку имущества, которое хочет предоставить в залог под гарантию регионального бюджета ООО «Самстрой» — застройщик проблемного второго дома ЖК «Казачья гора». Гарантия на 100 млн руб. нужна, чтобы получить кредит в Сбербанке на пополнение оборотных средств, пояснил „Ъ“ владелец «Самстроя» Владимир Фридман: из-за их отсутствия строительство простаивает. Выдачи госгарантии, заявил „Ъ“ предприниматель, он добивается с сентября прошлого года: сначала власти внесли в бюджет на 2015 года отзывную гарантию, которая не устроила банк, потом правили бюджет, чтобы сделать гарантию безотзывной, а в феврале признали имущество, предложенное как залог, низколиквидным.
«Самстрой» выкупил недостроенный 23-этажный второй дом ЖК «Казачья гора» (185 квартир) в июле 2014 года за 448 млн руб. на кредит Сбербанка. Предыдущий его застройщик, ООО ФСК «Мыс», обанкротился. Готовность здания составляла 63%. Согласно договорам долевого участия, объект должен был быть сдан 31 октября 2015 года. Господин Фридман пояснил „Ъ“, что сразу после покупки недостроя дольщики внесли порядка 136 млн руб.: «Этих средств мне бы хватило, чтобы запустить стройку, пошли бы продажи. Но я начал оттуда „выщипывать“ деньги на другие объекты — жилье для пострадавших от наводнения на Амуре 2013 года».
Дома для подтопленцев строились по всему Хабаровскому краю с весны до начала сентября 2014 года, федеральный бюджет компенсировал затраты на возведение жилья с отделкой из расчета 30 тыс. руб. за «квадрат». В «Самстрое», ссылаясь на данные госэкспертизы, утверждают, что объекты обошлись гораздо дороже — по 42 тыс. руб. за «квадрат». «Самстрой» строил дома 1-2, 8-10 по ул. Малиновского в Хабаровске (333 квартир на 16 тыс. кв. м), получив по контрактам 446,8 млн руб.
После сдачи компания пыталась доказать, что власти недоплатили 240 млн руб. фактически понесенных затрат, рассказал „Ъ“ и.о. министра строительства края Константин Пепеляев. Но после изучения расчетов ведомство с ними не согласилось. Господин Пепеляев подчеркивает, что, войдя в положение строителей, власти дополнительно компенсировали им затраты на подведение сетей к домам — «Самстрою» и нескольким другим компаниям, например, было выплачено еще 111,4 млн руб. Еще 6 млн руб. возместили «Самстрою» за снос гаражей. Но Владимир Фридман говорит, что понес затраты, повлекшие за собой 160 млн руб. убытка. «До сих пор мы не погасили долги на 35 млн руб., остальное выжали из собственных накоплений»,— утверждает он.
Предприниматель заявил „Ъ“, что на данный момент по госгарантии остается один вопрос — ликвидности имущества под залог. «Мы предложили два этажа 6-этажного здания, четыре из них заложены банку. Оценили в 69 млн рублей. Но Главное юруправление выдает заключение — актив неликвидный, якобы готовность 20%. А здание на самом деле готово на 80%. Мы представили дополнительное заключение, его-то и будут оценивать. „Нулевую“ справку по налогам я получаю сегодня. Оплатить гарантию готов немедленно после того, как положительное решение будет принято»,— говорит господин Фридман. По его данным, в здании не реализовано еще около 80 квартир, а действующие дольщики должны «Самстрою» около 128 млн руб. (всего договоров заключено на 460 млн руб.), плюс компания может претендовать на возврат в конце мая 68 млн руб. НДС. «Я уверен на 100%, мне на все хватит, только нужна госгарантия»,— резюмирует он.
Константин Пепеляев подчеркивает, что «гарантия была внесена в бюджет на 2015 год, а когда застройщик не смог внести 2,75 млн рублей платы за предоставление гарантии — и в бюджет 2016 года». «Гарантия предоставляется при соблюдении требований: отсутствии долгов перед бюджетом, предоставлении залога — поручительства третьего лица, ликвидного имущества или гарантии банка, где юрлицо не имеет обязательств, и внесения в бюджет края платы, размер которой увеличился и составил 3,67 млн рублей,— перечисляет Константин Пепеляев.— Ни одного условия „Самстрой“ выполнить до сих пор не смог». Предлагаемый в залог объект залог оценивается в 65 тыс. за «квадрат», что не устраивает минстрой: «Нужен актив, который тут же можно продать. Например, квартиры в ЖК по 35 тыс. руб. за „квадрат“».
Глава курирующего вопросы строительства комитета краевой думы Борис Гладких подчеркивает, что чиновники при решении вопроса о внесении гарантии в бюджет «не могли и не должны были знать экономическое положение самого предприятия», хотя с предоставления отзывной гарантии, признает он, «начинать было неправильно» — на это было потеряно время. «Но и застройщик должен быть готов к предоставлению ликвидного залога, к более активной работе с документами, к устранению замечаний. В общем, некая несогласованность была в действиях всех сторон»,— считает депутат. «Сейчас вопрос сводится к ликвидности имущества. Если произойдет невозврат, будут вопросы прокуратуры к тем, кто согласовал неликвидный залог — кому это нужно? Дольщики на случай негативного развития ситуации защищены 214-м законом, но смена застройщика приведет к еще одной задержке сроков сдачи, и этого допустить нельзя»,— подчеркивает Борис Гладких.