Народная строительная компания (НСК), в своей газетной рекламе настоятельно
предлагающая населению обменять ваучеры на жилье в провинции, на прошлой
неделе объявила о том, что она закончила формирование сети своих региональных
представителей. По словам ответственных лиц НСК, сейчас у компании уже есть
как минимум 100 тыс. клиентов, которым условия предоставления жилья
показались удовлетворительными. Эксперты Ъ, однако, обращают внимание на
недостаточную экономическую и юридическую проработанность коммерческой схемы,
при помощи которой компания намерена обеспечить владельцев ваучеров жильем.
При этом ситуация с НСК, вероятнее всего, прецедентна: обилие ваучеров явно
породит немало вызывающих удивление коммерческих схем их использования.
НСК зарегистрирована 23 сентября 1992 г. как АО с уставным капиталом в
12 тыс. руб. Учредители — ТОО "Перспектива" и "Технология" (имеют равные
доли в уставном капитале), оба зарегистрированы в Туле. Юридический адрес
НСК: Москва, Шмитовский проезд, д. 2 строение 2, комн. 5.
В общих чертах предлагаемая НСК схема проекта выглядит следующим образом.
Собранные ваучеры будут вложены в приватизацию предприятий стройкомплекса и в
конверсионные производства. Производимые на этих предприятиях материалы будут
использованы для строительства малоэтажных домов в российской провинции и,
как считают в НСК, позволят обеспечить вкладчиков жильем максимум за 10 лет.
При этом через 3,5 года компания берется предоставить 6 кв. м жилой площади
на каждый вложенный чек, а через 10 лет уже 12 кв. м. Регистрационный взнос,
установленный компанией, составляет 2 тыс. руб. с каждого клиента и
1 тыс. руб. с каждого вложенного в дело ваучера. В обмен на ваучеры НСК
обещает выдать обязательства о предоставлении жилья.
Для того чтобы оценить эффективность вложений в НСК, корреспондент Ъ решил
связаться с представителями компании. Однако оказалось, что телефоны,
указанные в рекламе, установлены в частных квартирах, владельцы которых
наняты компанией в качестве секретарей. Ни один из них не смог ответить на
вопросы или дать адрес НСК. Следы НСК удалось в конце концов обнаружить в
одном из московских проектных институтов, но и там никто не смог сказать
ничего конкретного о методах реализации проекта.
С генеральным директором НСК Алексеем Сидоровым встретиться все же удалось —
когда он зашел в Краснопресненский филиал Московской регистрационной палаты.
Однако и эта беседа оказалась практически бесполезной: Сидоров заявил, что он
"не уполномочен" отвечать на вопросы корреспондентов, а адреса, где эти на
эти вопросы отвечают, не назвал. Поиски продолжались. Один из тульских
учредителей НСК — директор ТОО "Технология" Юрий Порядочнов отказался
говорить с корреспондентом, второй — директор ТОО "Перспектива" Сергей
Крестьянкин вообще высказал сомнение в том, что он имеет какое-либо отношение
к компании. О конкретных планах НСК не удалось узнать ничего толкового и от
ее консультанта по инвестициям Михаила Ваннаха.
Таким образом, поскольку официальные лица компании не смогли — или не
пожелали — раскрыть механизм реализации своего проекта, экспертам Ъ не
оставалось ничего иного как попытаться самим разработать несколько схем,
следуя заявленной компанией стратегии на вложения в строительную индустрию и
конверсионные предприятия. Вложения в стройиндустрию, по оценкам экспертов Ъ
инфляционно защищены, и подсчеты можно вести в ценах сегодняшнего дня. Норма
прибыли, закладываемая компанией, естественно, осталась коммерческой тайной,
но мы (надеемся, вполне резонно) решили, что для компании честь дороже
прибыли, и значит она прежде всего постарается оправдать ожидания клиентов.
Результаты наших расчетов оказались весьма неутешительными.
Вариант первый: чтобы быстро построить квартиры, надо ваучеры обменять на
водку
Как объявила компания, те, кто успеет передать ей ваучер до конца этого года,
могут рассчитывать на квартиру уже к концу 1995 года. Эксперты Ъ, со своей
стороны, не советуют торопиться: подсчеты показывают, что за этот срок можно
построить разве что воздушный замок. Если исходить из того, что при
малоэтажном строительстве цена 1 кв. м жилой площади составляет в среднем
30 тыс. руб., маленькая квартира площадью 18 кв. м обойдется в 540 тыс. руб.
Что получить такую квартиру в НСК, необходимо вложить всего 3 ваучера. Это
значит, что в течение трех лет стоимость пая должна будет увеличиться как
минимум в 18 раз, иными словами, прибыльность операций должна составлять не
менее 260% годовых. В принципе это было бы возможно — если бы НСК собиралась
торговать импортными сигаретами или спиртным. Но вопрос о том, как в этой
схеме можно задействовать ваучеры, привел экспертов в некоторое
замешательство.
Если рассматривать проект НСК, используя реальные цифры рентабельности
стройкомплекса, то мы придем ко второму варианту: обещанного 12 лет
ждут.
По словам начальника экономического отдела проектного института
промышленности стройматериалов Александра Орликова, максимальная
рентабельность вложений в такие предприятия в отдельных случаях может
составить порядка 80%, но в среднем не превышает 30--40%. Если исходить из
средних значений, то к концу десятого года капитал компании возрастет в
20 раз. Однако, даже если все клиенты согласятся дожидаться обещанных
12 кв. м на ваучер в течение 10 лет, распродав все активы и фонды, компания
сможет обеспечить жильем лишь 56% клиентов. Для того чтобы обеспечить жильем
всех, компаньонам НСК придется трудиться целых 12 лет и, заметим, в итоге им
не останется ничего (кроме полумиллиарда реальных денег, собранных в самом
начале в качестве регистрационных взносов).
Учитывая, что вкладчики НСК могут изъявить желание получить жилье немного
раньше, мы перешли к рассмотрению третьего варианта: умеренный прогресс и
постепенное удовлетворение постоянно растущих потребностей.
Этот вариант предусматривает все те же вложения в промышленность со средним
уровнем рентабельности (напомним, что он составляет 35%). Дивиденды первых
двух лет компания может реинвестировать, а на третий год направит прибыль
непосредственно на строительство жилья. В этом случае дивиденда
(19 тыс. руб.), приходящегося на один пай (3 ваучера), на приобретение одной
квартиры не хватит. Для того чтобы их хватило, НСК придется привлечь средства
еще 28 пайщиков, которые будут получать квартиры позже. Прибыль, полученную
за четвертый год, вновь можно реинвестировать, а за пятый — направить на
удовлетворение заявок 5-летней срочности. Полученных средств (25,8 тыс. руб.)
опять не хватит и потребуется привлечь дополнительно средства еще 24 пайщиков
для оплаты каждой квартиры стоимостью 630 тыс. руб. (стоимость возрастает за
счет обещанного увеличения метража) и т. д. Однако, по нашим расчетам,
действуя таки образом, НСК сможет обслужить все 100 тыс. своих клиентов никак
не ранее 50-го года следующего столетия, и то при замораживании размера
площади, приходящейся на один пай. Даже государственная программа
"Жилье-2000" не предполагала возможности такого долгостроя.
Следует, конечно, учитывать, что НСК может использовать какой-либо иной
вариант, да и уровни рентабельности могут закладываться другие. Однако
заметим: все расчеты исходили из того, что в реинвестиции или в строительство
жилья компания направит все 100% прибыли. Если же в НСК собрались не только
альтруисты, срок реализации проектов значительно увеличится.
Не исключено, что и в самой НСК испытывают некоторые сомнения относительно
реальности своих грандиозных планов: гарантии для вкладчиков предусмотрены
минимальные. Юристы, к которым мы обратились за консультацией, откровенно
заявили, что, если не становиться клиентом НСК, а просто встретить грабителя
в переулке, шансов вернуть отнятое будет больше.
В своих рекламных объявлениях компания обещает в обмен на ваучеры выдать
обязательства о предоставлении жилья, которые служат как основанием для
передачи жилья, так и залоговым договором. При этом в залоге, как сообщает
объявление, остается "часть государственной собственности", (очевидно,
эквивалентная номиналу переданных ваучеров). На взгляд экспертов Ъ, такая
формулировка маскирует несколько весьма важных для будущих вкладчиков
обстоятельств.
Во-первых, компания не берется обменять ваучеры на собственные акции, что
давало бы прямые гарантии вкладчикам. Правда, такими правами обладают только
фонды, а компания в таком качестве не зарегистрирована. Права акционеров
фондов вполне четко оговорены и защищены законодательно: они могут
участвовать в управлении фондом, имеют право на долю имущества фонда в случае
его ликвидации. Правовой же статус вкладчиков НСК не определен никак. Речь не
идет о том, что мы сомневаемся в добросовестности учредителей НСК. Но что
будет с вкладчиками, если учредители, например, продадут свою долю в фирме
или передадут ее в управление?
Во-вторых, неясно, что все-таки НСК дает в качестве залога. По идее, если
компания не выполнит своих обязательств, залог должен остаться в распоряжении
вкладчика. В связи с этим хотелось бы узнать: как выглядит и что собой
представляет "часть государственной собственности", которую закладывает НСК.
Небесполезна и информация о том, у кого клиент в случае необходимости будет
требовать эту часть госсобственности (не забудем, что через три с половиной
года срок действия ваучера уже закончится). В принципе компания может внести
в обязательство прямое указание на то, что клиент имеет право на часть
государственной собственности, которая будет приватизирована компанией, и эта
часть может быть равноценна сумме вложенных клиентом ваучеров. Юристы,
однако, не считают такой договор залоговым.
Кроме того, юристы отмечают, что компания не предусмотрела никаких
документов, подтверждающих прием денег клиента, в связи с чем их возврат не
представляется возможным. Стоит отметить, что термин "регистрационный взнос"
применен очень грамотно и позволяет отнести все полученные таким образом
средства на затраты по регистрации, использование которых мало поддается
контролю. Корреспонденты Ъ, попытавшиеся выяснить судьбу регистрационных
взносов, после беседы с представителем компании вспомнили знаменитое:
"Милиционеры деликатно осведомились с какой целью взимаются пятаки. — С
целью капитального ремонта Провала, дерзко ответил Остап, — чтоб не слишком
провалился".
Впрочем, эксперты Ъ не претендуют на то, чтобы выносить окончательное
решение. Возможно, НСК и обладает весьма эффективным ноу-хау, которое
позволит ей выполнить обещания. Однако всем, кто уже вложил деньги в НСК и
тем, кто еще этого не сделал, мы еще раз советуем учесть все вышеизложенное и
трезво оценить свои вложения. Мы предоставляем читателям возможность
попробовать получить не найденные нами ответы на вопросы самостоятельно.
Заместитель генерального директора НСК, президент ТОО "Перспектива"
Крестьянкин Сергей Олегович. г. Тула, ул. Максима Горького, д. 49, кв. 354.
Телефон: (0872) 77-24-59.
Директор ТОО "Технология" Порядочнов Юрий Алексеевич. г. Тула, 2-й Западный
поселок, ул. Тургенева, 48. Телефон: (0872) 25-83-72.
Консультант по инвестициям НСК — Ваннах Михаил Евгеньевич. Телефон: (0872)
31-86-65.
ТАТЬЯНА Ъ-САФАРОВА, МИХАИЛ Ъ-СОЛОВЬЕВ
Использованы материалы юридического агентства Help Detect