На рынке недвижимости происходит тихая революция: с декабря в стране может начать работу государственный компенсационный фонд жилищного строительства. Если он будет устроен по принципу Агентства по страхованию вкладов, то о большем дольщики и мечтать не могут. Правда, он может оказаться такой же фикцией, как уже существующая, но не действующая система страхования долевого строительства.
Государство так хочет поддержать строителей, что готово дать свои гарантии будущим обманутым дольщикам
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ / купить фото
Российских покупателей строящегося жилья не раз сравнивали с игроками в казино, которые отдают незнакомцам большие деньги в надежде на удачу. Их оптимизму не в последнюю очередь способствовала экономия около 30% на начальной стоимости покупки недвижимости. К тому же после каждой волны скандалов с обманутыми дольщиками чиновники принимали "серьезные меры" и обещали, что новых недостроев на рынке долевого строительства не будет.
Между тем, по оценкам депутата Александра Хинштейна, сегодня в стране насчитывается свыше 114 тыс. обманутых дольщиков. Причем за 2015 год и первый квартал 2016-го в их числе оказалось почти 62 тыс. граждан. Власти еще в прошлом году опасались такой ситуации. И вот пришло время в очередной раз принимать меры.
11 июня этого года президент России Владимир Путин подписал поручение о создании государственного компенсационного фонда долевого строительства. Проработать вопрос его создания президент поручил правительству на Госсовете по строительству еще 17 мая. Этот фонд будет формироваться за счет средств застройщиков рынка долевого жилья "в целях возмещения гражданам убытков и завершения строительства объектов при неисполнении застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве". Правительство должно выполнить поручение до 1 декабря 2016 года.
На Госсовете цели и функции фонда обрисовал глава Минстроя Михаил Мень, который отмечал, что, как предполагается, компенсационный фонд для достройки проблемных строительных объектов будет функционировать по образу и подобию Агентства по страхованию вкладов (АСВ). По словам министра, которого цитирует ТАСС, средства компенсационного фонда должны использоваться в работе с новыми долгостроями. Но, поскольку появится новый ресурс, Минстрой попробует проработать какие-то варианты, чтобы санировать и предыдущие проблемные объекты. Взносы застройщиков в фонд могут составить 1% стоимости проекта. По данным Михаила Меня, объем фонда может составить 30-35 млрд руб. в год.
Страховали, страховали, да не выстраховали
Закон и сегодня дает гарантии дольщикам, просто они не работают. С 1 января 2014 года застройщики обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками или в страховой компании, или в Обществе взаимного страхования (это фонд, созданный самими застройщиками). Еще один вариант — получить банковскую гарантию, хотя этот путь самый дорогостоящий (5-7% стоимости проекта), поэтому застройщики предпочитают с ним не связываться. Они покупают страховку по цене от 0,25% стоимости проекта, и, если возникают проблемы, страховщик, как правило, просто банкротится.
Застройщики тоже охотно объявляют себя несостоятельными. Согласно оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2015 году число обанкротившихся застройщиков по сравнению с 2014-м выросло в пять раз, достигнув 2,7 тыс. В начале 2016-го тренд сохранился: в январе с рынка ушло 167 компаний. Но это все в основном были некрупные игроки. А в апреле арбитражный суд Москвы признал банкротом одного из крупнейших застройщиков — Группу компаний СУ-155.
В связи с резко усилившимися рисками долевого строительства при Минстрое еще в прошлом году была создана рабочая группа для разработки нового механизма гарантий прав дольщиков. Блок поправок в 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, разработанный этой группой, поступил в Думу в декабре прошлого года. Документ предлагает не только существенное ужесточение требований к уставному капиталу, раскрытию информации застройщиков, привлекающих средства дольщиков, но и полное изменение схемы финансирования долевого строительства.
Речь идет том, чтобы сделать финансирование стройки полностью целевым, причем с обязательным привлечением банков. На практике такая схема подразумевает, что дольщик вносит некий задаток за строящуюся квартиру на специальный банковский накопительный счет (эскроу-счет). И ждет, пока его дом строится. Как только дом сдан в эксплуатацию, покупатель выплачивает остаток с использованием ипотеки или без. Таким образом, вопрос финансирования и выживания стройки становится предметом заботы не дольщика, а застройщика и банка. Дольщик в такой ситуации если и рискует, то тем, что стройка затянется, но деньги забрать он может в любой момент. Этот законопроект был принят Госдумой в первом чтении еще 19 февраля.
В мае же на Госсовете было предложено создать государственный компенсационный фонд. Пока никаких подробностей об этом фонде нет. С учетом принятых в первом чтении поправок эффект от него для дольщиков может быть нулевым. Например, как отмечает исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди, компенсационный фонд не противоречит эскроу-счетам. По сути, он их дублирует. "Предложение по эскроу-счетам направлено на то же самое, что и фонд,— на повышение гарантий дольщиков. Когда вы положили деньги в банк, они заморожены на счете до момента ввода в эксплуатацию дома, очевидно, что вы застрахованы. И, что бы ни случилось, вы всегда можете деньги вернуть. Я считаю, для дольщиков эта система лучшая. Но тогда непонятно, как это будет сочетаться с системой страхования. Ведь, если застройщик использует эскроу-счета, все его дольщики уже застрахованы. Он будет обязан отчислять платеж в фонд? Это экономически нецелесообразно, поскольку в таком случае один и тот же риск будет застрахован дважды",— рассуждает Татьяна Полиди.
"Основная идея фонда заключается в том, чтобы при старте проекта по долевому строительству разрешение давалось только в том случае, если застройщик внес в компенсационный фонд установленную законом сумму. Пока неизвестно — 0,5% или 1% от стоимости ДДУ. Это еще будет обсуждаться. И если застройщик не сможет достраивать объекты, то эти деньги пойдут на достройку",— рассказывает первый зампред Комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Елена Николаева.
Застройщикам, кстати, идея счетов в банках поначалу очень не нравилась. Альтернатива в виде компенсационного фонда их, наверное, устроила бы больше. Как рассказывает председатель совета директоров Группы ЛСР Александр Вахмистров, для его группы в первом квартале стоимость заключенных контрактов на продажу квартир и прочих помещений составила 21,1 млрд руб.: "То есть если бы нам надо было платить 1%, то эта сумма составила бы примерно 210 млн руб. В год взносы группы при ставке 1% могут достигнуть 800-850 млн руб. Это большая нагрузка, но, если такое решение будет принято, мы его будем выполнять".
Председатель совета директоров и владелец корпорации "Баркли" Леонид Казинец считает, что с увеличением уровня финансовой ответственности, прозрачности и требований к собственному капиталу застройщиков вероятность банкротства застройщиков станет практически нулевой. Поэтому отчислений в размере 0,5% объема продаж каждого проекта от каждой компании будет достаточно, чтобы гарантированно закрыть любые проблемы, которые могут возникнуть при выполнении обязательств по ДДУ.
Компенсационно-камуфляжный фонд
Судя по всему, застройщики подозревают, что этот фонд — какой-то "неправильный мед". Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова считает, что создание компенсационного фонда — это попытка переложить проблему с больной головы на здоровую: "Вместо усиления государственного контроля, контроля местных органов власти над строительством задачу пытаются решить путем создания общего котла, объем которого в пределах страны заявляется 30-35 млрд руб., что даже не смешно".
Объем финансовых обязательств "БФА-Девелопмента" перед дольщиками только по одной пусковой очереди превышает 7 млрд руб. "Этот фонд — капля в море. В стране тысячи таких проектов, и достаточно банкротства всего пяти объектов, как этот фонд окажется исчерпанным. Чиновники предлагают нам то призрачное страхование, которое не обеспечивает страховых выплат ни по одному возможному страховому случаю, то вот такой "общак" под названием "компенсационный фонд"",— говорит Светлана Денисова.
Для чиновников это действительно неплохой вариант: можно и новых покупателей подстраховать за счет эскроу-счетов, и денег собрать. Но, если делать реально работающую систему страхования ДДУ по принципу АСВ, правительству и депутатам придется сильно потрудиться. "Непонятны все моменты функционирования такого фонда. Непонятна ни процедура банкротства застройщика, ни процедура взыскания, речь ведь идет о том, чтобы организовывать достройку. Тогда возникает вопрос очередности всех кредиторов, дольщиков",— перечисляет Татьяна Полиди проблемы, которые надо бы прояснить в законодательстве. "В какой организационно-правовой форме будет создан фонд, как будет закрываться дефицит средств фонда, если он возникнет? Это все очень подробно прописано в законе о страховании вкладов. Если вы посмотрите этот закон, то он толстый, он просто громадный. И по моим представлениям, примерно такое же регулирование должно быть у компенсационного фонда",— добавляет Татьяна Полиди.
Создать с нуля аналогичный закон его инициаторы физически не успеют, необходимо изучить мировой опыт, разработать все нормативные документы в установленный срок. Поэтому, вероятнее всего, они пойдут по простому пути — внесут законодательную норму о фонде поправкой в 214-ФЗ. И только потом правительство будет определять точные параметры и характеристики фонда. Вероятно, будут ориентироваться на АСВ. Но и эта система небезупречна и требует регулярных вливаний Банка России в виде кредитов, которые придется отдавать.
Как рассказали "Деньгам" в АСВ, средняя сумма вклада в системе страхования невелика — на 1 апреля она составила 164 тыс. руб., что несопоставимо со стоимостью самой дешевой квартиры. Впрочем, как отмечает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая, есть вариант, при котором ни девелоперы, ни покупатели не почувствуют изменений, а дольщики даже выиграют. Это возможно в том случае, если компенсационный фонд заменит частных страховщиков, а отчисления для застройщиков останутся прежними.