Упреждающий удар

За первое полугодие на территории Ленобласти введено в эксплуатацию около 1,3 млн кв. м жилья. За весь прошлый год объем ввода жилья в области составил 2,3 млн кв. м. Объемы практически сопоставимы с тем, что вводится в Петербурге. Для того чтобы избежать дисбаланса на рынке, власти Ленобласти начали более активно регулировать градостроительный процесс.

Денис Кожин

Из введенных объемов только 269,5 тыс. кв. м пришлось на объекты ИЖС. Остальное введено профессиональными игроками рынка, строящими преимущественно на границе с Петербургом. Всего же в Ленобласти в настоящее время возводится 8,9 млн кв. м жилой недвижимости.

Одним из факторов такого успешного развития областного рынка эксперты считают более понятные и логичные условия для работы бизнеса, которые, кстати, периодически совершенствуются. Например, с 2014 года время получения разрешения на строительство в Ленобласти уменьшилось с 318 до 141 дня. "На снижение сроков повлияло перераспределение полномочий в области градостроительной деятельности от органов МСУ к областным властям, возможность подачи заявлений по принципу "одного окна" в "Леноблгосэкспертизу". Также в ведомство теперь можно направить в электронном формате документы для проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий", — рассказала генеральный директор ООО "H+H" Нина Авдюшина.

Снизились и сроки технического присоединения к электросетям: если ранее они составляли от 480 до 855 дней, то сейчас — от 155 до 365 дней. И это еще не предел: к 2017 году среднее время с момента подачи заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка до получения разрешения на строительство в 47-м регионе должно составить 140 дней, на техприсоединение к электросетям — 80 дней. Все эти факторы в совокупности и позволяют строить в Ленинградской области быстрее.

Впрочем, как признает госпожа Авдюшина (а с ней соглашаются и другие эксперты), с введением принципа "Светофора" в Ленобласти условия для работы застройщиков претерпят изменения. О новом регламенте застройки территорий Ленобласти региональные власти объявили весной нынешнего года. Смысл системы, над которой сегодня работают региональные власти, в следующем: территории, примыкающие к границе Петербурга, где сегодня ведется активное строительство, относятся к "красной зоне". Теперь там получить разрешение на жилое строительство практически невозможно. В "желтой зоне" (находящейся примерно за так называемой "старой бетонкой" А120) строительство будет разрешено с ограничениями. А в "зеленой зоне" строить можно без каких-то серьезных проблем — но она находится в отдаленных районах Ленобласти. Мера призвана устранить "перекосы" в объемах строительства в регионе. Границы зон сейчас как раз и прорабатываются в правительстве Ленобласти.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний "Финам", говорит: "Согласно данным официальных органов статистики, в Ленинградской области за 2015 год было введено 2,3 млн кв. м жилья. Рост по сравнению с прошлым годом составил около 1,6 раза. Столь высокие темпы роста неизбежно вызывают дисбаланс с точки зрения развития региона, так как неравномерно возрастает нагрузка на транспортную и социальную инфраструктуру. Зачастую с точки зрения обеспечения минимального норматива не хватает школ, детских садов, поликлиник". "Светофор", считает господин Нигматуллин, поможет решить эту проблему. "Красная зона" будет включать в себя около тридцати населенных пунктов Ленобласти — в том числе Всеволожский, Ломоносовский, Тосненский, Гатчинский районы. Все остальные регионы войдут в "желтую" и "зеленую" зоны. В "зеленой" и "желтой" зонах девелоперы получают возможность разделить расходы на социальные объекты с городом вплоть до полного выкупа. Судя по всему, в "зеленую зону" попадут те муниципальные образования (анонсировано, что граница зон будет проходить по их границам), где стоимость квадратного метра жилья находится ниже среднего значения по региону.

"Само собой, скорее всего, будет учитываться и плотность застройки, для того чтобы не спровоцировать перегрузку инженерной, социальной и дорожной инфраструктуры. Таким образом, в "зеленой зоне" для реализации проектов останется большое число муниципальных образований. При этом застройщикам придется смириться с вынужденной экспансией в дальнее "закадье" — в глубь Ленинградской области. Судя по всему, программа заработает уже во второй половине 2016 года и сможет существенно улучшить ситуацию с обеспечением новостроек региона инфраструктурой", — считает господин Нигматуллин.

Дмитрий Лехмус, партнер Rusland SP, полагает, что новая областная программа "Светофор" оказывает влияние преимущественно на проекты, расположенные в первой зоне, предназначенные для жилищного строительства по Генпланам и Правилам землепользования и застройки, либо с уже готовой градостроительной документацией.

"Особенность программы в ее сложном статусе, поскольку Региональные градостроительные нормативы и правила (РГНП) области, а также документы территориального планирования всех уровней, подготовленные до нее, не учитывают ее задач и требований, а часто и прямо ей противоречат. Каков будет итоговый статус документа и как этот документ будет увязан с утвержденной градостроительной документацией — это отдельный вопрос, не имеющий пока ответа", — опасается господин Лехмус.

Денис Жуков, председатель совета директоров "СВП Групп", также далек от оптимизма. "Введение в действие программы "Светофор" приведет к увеличению себестоимости строительства в "красной зоне", а как следствие — к росту цен на недвижимость в этой локации и в перспективе к сокращению покупательского спроса. Тем не менее строительство в "красной зоне" продолжится, поскольку это уже освоенные территории, непосредственно примыкающие к Петербургу и к КАД, — и в этом их привлекательность. Но наиболее перспективными районами для застройки окажутся ближайшие к границе Санкт-Петербурга территории, находящиеся в "желтой зоне"", — считает господин Жуков. Он полагает, что привлекательность "желтой зоны" прежде всего заключается в том, что, в отличие от "красной", власти Ленобласти будут компенсировать девелоперам 50% затрат на социальную инфраструктуру. К тому же объекты, расположенные в "желтой зоне", будут пользоваться высоким покупательским спросом, поскольку они не так удалены от города, как, например, проекты "зеленой зоны".

Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, полагает: "Думаю, что наиболее перспективными станут локации "желтой зоны" — это большая часть Всеволожского района. Здесь условия компенсационной программы выкупа социальных объектов инфраструктуры наиболее выгодные для застройщиков. К тому же нет такого ограничения по типу и этажности застройки".

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что вряд ли "Светофор" оживит стройку в отдаленных регионах. "Территории, расположенные в "желтой" и "зеленой" зонах, в основном подходят для сезонного проживания или характеризуются исключительно локальным спросом. Альтернативой "красной зоне" могут стать только неосвоенные территории внутри города и ранее уже переведенные под жилье сельхозугодья области. Последние позволяют построить в перспективе до 2020 года около 9 млн кв. м жилья, по оценкам аналитиков Knight Frank St. Petersburg", — говорит господин Пашков.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", резюмирует: "Проблемы отрасли жилищного строительства обусловлены в первую очередь общеэкономической ситуацией. Ее стабилизация повлечет за собой увеличение платежеспособного спроса, более уверенное потребительское поведение, поддержку такого важнейшего инструментария, как ипотечный кредит. На этом фоне Ленобласть делает осмысленные шаги, областные власти сложно обвинить в отсутствии градостроительной политики. Сначала в область привлекались застройщики, некоторые строительные компании перерегистрировались в Ленобласти, стали налогоплательщиками, получали льготы. Сегодня наступило время избирательности, и Ленобласть ввела ограничение в виде зонирования".