Новостройки по старым ценам

Полоса 042 Номер № 1-2(356-357) от 14.01.2002 Новостройки по старым ценам

       Первый в новом году обзор рынка недвижимости обещал быть довольно скучным — декабрь не принес серьезного изменения цен, спрос и предложение находились на паритетном уровне. Однако заметных событий оказалось предостаточно: "Дон-Строй" отстоял один из самых амбициозных своих проектов, столичным властям так и не удалось свернуть бесплатную приватизацию квартир, а на офисном рынке наблюдался всплеск активности застройщиков.

"Элитки" впрок
       Особых причин для суеты у покупателей столичной недвижимости в прошедшем месяце не было. Цены, как и предсказывалось в прошлом номере "Денег", отличались стабильностью, поэтому большинство покупателей предпочло отложить решение жилищных проблем до окончания новогодних каникул. Впрочем, немало было и тех, кто не стал его дожидаться. По словам заместителя гендиректора агентства недвижимости МИАН Олега Репченко, 3-4 января количество обращений в агентство достигло 80% от среднедекабрьского уровня. В рождественские дни многие решили воспользоваться выходными и осмотреть предполагаемую покупку.
       На рынке новостроек в январе предлагается то же, что и в декабре, и по тем же ценам (см. график). Некоторые изменения произошли лишь на рынке элитного жилья. По словам директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Павла Здрадовского, в этом сегменте рынка в конце года наблюдался значительный приток клиентов и рост числа сделок, многие из них заключались вплоть до 31 декабря. Причин тому господин Здрадовский видит несколько. Во-первых, покупатели дорогих квартир внимательно следят за общеэкономической ситуацией и резонно полагают, что наметившаяся тенденция к росту цен на нефть невыгодным для них образом скажется на стоимости московского жилья. Во-вторых, иметь квартиру в Москве становится все более престижно, и не только среди россиян и жителей СНГ, но и среди преуспевающих граждан развитых стран. В-третьих, дорогое жилье становится все более популярным объектом инвестиций. По оценкам Penny Lane Realty, не менее 25% элитных квартир Москвы приобретены не для проживания, а для дальнейшей сдачи в аренду.
       Возросший спрос не мог не сказаться на ценах. Наиболее характерный пример — заявление департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) о повышении с 15 января 2002 года средней цены на квартиры в жилом комплексе "Кунцево" — одной из самых больших элитных новостроек столицы — с $1350 до $1460 за кв. м. По словам руководителя ДИПС Леонида Краснянского, подорожание объясняется именно высокими темпами продаж. Впрочем, стоит иметь в виду, что за два месяца до этого ДИПС объявил о 30-процентном снижении цен в ЖК "Кунцево"-- с $1850 до $1350 за кв. м. Грядущее повышение — не только ценовая коррекция, но и удачный PR-ход: узнав о масштабном снижении цен, потенциальные покупатели всерьез заинтересовались ЖК "Кунцево" и теперь наверняка поторопятся трансформировать свою заинтересованность в реальные покупки.
       Еще один застройщик элитного жилья, компания "Дон-Строй", в конце декабря прошла через нелегкое испытание: общественный градостроительный совет при мэре Москвы рассматривал коллективную жалобу москвичей, протестовавших против строительства жилого комплекса "Триумф-Палас" — стилизованного под сталинскую высотку 47-этажного дома в районе метро "Сокол". Юрий Лужков решил, что "Триумф-Паласу" быть, но в урезанном виде — вместо 220 тыс. кв. м будет возведено 125 тыс. Кроме того, "Дон-Строю" придется отказаться от одного из своих основополагающих принципов — инфраструктура дома будет доступна не только его жильцам, но и прочему населению.

Олег Репченко: "Новостройки всегда несут неудобства жителям соседних домов"

       Олег Репченко, заместитель гендиректора агентства недвижимости МИАН: Ситуация с "Триумф-Паласом" является частным случаем традиционного неприятия москвичами нового строительства. Новостройки ничего, кроме неудобств, жителям соседних домов не дают, чем и объясняется их негативное отношение. Всегда находятся активисты, которые собирают подписи и требуют запретить строительство. Это банальная ситуация, а ажиотажный интерес к судьбе "Триумф-Паласа" связан не столько с самим проектом, сколько с известностью компании "Дон-Строй", использующей принцип тотальной рекламы.
       
Подкоп под очередь
       Если в области купли-продажи жилья весь прошедший месяц было более или менее спокойно, то вокруг его приватизации кипели нешуточные страсти. Речь прежде всего идет о попытке столичных властей покончить с бесплатной раздачей жилплощади. Разработанные департаментом муниципального жилья (ДМЖ) и поддержанные Мосгордумой поправки к закону "О приватизации жилищного фонда в РФ" предусматривали, что предназначающееся очередникам жилье будет передаваться в городской жилищный фонд социального использования. Квартиры, очутившиеся в фонде, очередники смогли бы получить только на условиях бессрочного пользования и, естественно, без права приватизации. Руководитель ДМЖ Петр Сапрыкин успокаивал москвичей, что нововведение коснется только тех, кто будет зарегистрирован в очереди после принятия поправок. Но судя по всему, оно вообще никого не коснется. 20 декабря Госдума РФ отклонила законопроект. Очередники могут спать спокойно, но только до принятия Жилищного кодекса РФ, в котором планируется ограничить бесплатную приватизацию жилья ориентировочно 2004 годом.
       Еще одним недействующим документом стало постановление Мосгордумы "О приоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2002-2003 годах". Намеченное на 27 декабря третье чтение проекта постановления было отменено по инициативе правового управления мэрии — оно забрало проект на экспертизу. Как сообщили "Деньгам" в пресс-службе Мосгордумы, экспертиза займет не более двух недель — "Приоритеты" наверняка будут приняты (или не приняты) уже в январе. В случае принятия столичных очередников ждет ряд неприятных сюрпризов. Прежде всего это констатация того, что город не в состоянии обеспечивать бесплатным жильем более 8300 семей в год. Учитывая, что сейчас в очереди находится 191 тыс. семей (около 650 тыс. чел.), очередникам, не имеющим льгот (инвалиды, ветераны, многодетные семьи и пр.), стоит настроиться на минимум 20-летний срок ожидания бесплатной квартиры.
       Однако самой интересной новацией "Приоритетов" является трюк с исчислением срока нахождения в очереди. В 2002-м и 2003 году время для очередников остановится: количество полных лет стояния в ней будет определяться сроком на 1 января 2002 года. В пояснительной записке, подготовленной Петром Сапрыкиным, указывается, что "данное предложение не только служит решению задачи приведения в соответствие потребностей с возможностями города, но также позволит более четко сформировать программу на весь двухлетний период". На самом деле, это не столько сузит круг получателей квартир, сколько уменьшит суммы, на которые в ближайшие два года смогут претендовать получатели безвозмездных субсидий на приобретение жилья — каждый проведенный в очереди год позволяет им требовать увеличение размеров субсидии.
       Возможное сокращение формальных сроков нахождения в квартирной очереди отчасти компенсируется очередным повышением нормативной цены 1 кв. м, применяемой при расчете суммы предоставляемой субсидии. Если в IV квартале 2001 года эта цена составляла в Москве 12 800 руб., то на первый квартал 2002 года распоряжением главы Госстроя Анвара Шамузофарова она определена в 15 000 руб. Заметим, что столь ощутимый рост нормативной стоимости не только превосходит темпы инфляции, но и впервые выводит ее на уровень минимальных рыночных цен.

Наталья Коренева: "Нормативная цена квадратного метра должна быть увеличена до среднерыночной"

       Наталия Коренева, руководитель муниципального унитарного предприятия "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий": При определении нормативной цены квадратного метра в расчет принимается не рыночная цена, а строительная себестоимость. В результате получатель, скажем, 90-процентной субсидии вынужден оплачивать за свой счет не 10%, а 20-30% стоимости квартиры. На мой взгляд, это ненормальная ситуация. Нормативная цена — один из основных показателей при определении суммы субсидии, и она должна быть увеличена до среднерыночной.
       
Офисный рост
       Цены на офисном рынке, как и на рынке жилья, за последний месяц существенно не изменились (см. таблицу). Однако в декабре там произошло немало значимых событий. Во-первых, были введены в эксплуатацию два крупных бизнес-центра класса "А": "Галс-Тауэр" на 1-й Тверской-Ямской улице (14,1 тыс. кв. м, девелопер проекта компания "Система-Галс") и "Садовая-Плаза" на Долгоруковской улице (20 тыс. кв. м, девелопер проекта компания "Мосэнка"). Офисные площади в обоих бизнес-центрах предлагались в аренду еще на этапе строительства — по $550-600 за кв. м, без НДС и эксплуатационных расходов. Однако в ноябре "Энка" решила снизить цены на $50-70, и, по словам гендиректора холдинга Penny Lane Георгия Дзагурова, "офисы разошлись как горячие пирожки — к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию фактически все площади оказались сданы". В "Галс-Тауэре" сейчас сдано около 30% площадей, однако отсутствие дальнейшей конкуренции со стороны "Садовая-Плаза" (комплексы расположены в километре друг от друга) и наличие крупного базового арендатора — Раффайзенбанка позволяет "Системе-Галс" надеяться на успешную заполняемость "Галс-Тауэра".
       Столичные власти тоже озаботились в декабре своим офисным хозяйством. Руководитель комплекса имущественно-земельных отношений (КИЗО) Олег Толкачев объявил о пересмотре размера арендных ставок на принадлежащие городу нежилые помещения. По словам господина Толкачева, городская недвижимость должна приносить городу прибыль, сопоставимую с 50% ставки рефинансирования ЦБ РФ (25% годовых). То есть доходная часть (арендные платежи) должна превышать расходы на содержание и реновацию объектов не меньше чем на 12,5%. По расчетам КИЗО, применение новой методики расчета приведет к росту средней арендной ставки на 20-30%. Вводиться новые ставки будут во II-III квартале этого года. Менеджер отдела коммерческой недвижимости компании "Миэль" Софья Агеева считает, что доля городских площадей на столичном рынке аренды нежилых помещений составляет не менее 40% и предусмотренный КИЗО рост арендных ставок может спровоцировать их увеличение и частными арендодателями.
       Еще одной важной новостью декабря стало приобретение девелоперской компанией "КВ Инжиниринг" АО "Финансовый центр ММВБ" — дочерней компании Московской межбанковской валютной биржи, обладающей правами на строительство 36-этажного офисного здания рядом с метро "Кутузовская". Строительство бизнес-центра было заморожено на стадии работ нулевого цикла сразу после кризиса 1998 года. Теперь ММВБ решила окончательно распрощаться со своим амбициозным проектом и переуступить права на его реализацию профессиональному девелоперу. По словам гендиректора "КВ Инжиниринг" Игоря Брановицкого, в настоящий момент сделка находится в стадии оформления. В случае ее успешного завершения проект будет переработан из биржевого в офисный, а после его согласования с московским правительством (ориентировочно во II квартале 2002 года) "КВ Инжиниринг" планирует начать строительные работы.

Максим Жуликов: "Западное направление весьма популярно у менеджмента"

       Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty: Проект "КВ  Инжиниринг", несомненно, перспективен. Место расположения идеальное. Во-первых, рядом две самые скоростные трассы — Кутузовский проспект и третье транспортное кольцо. Во-вторых, западное направление весьма популярно у столичного менеджмента, значительная его часть живет в районе Рублевского шоссе и Крылатского. Тот факт, что строительство комплекса будет завершено не ранее 2004 года, застройщику только на руку — к этому времени транспортные проблемы в центре города вынудят арендаторов искать более привлекательные места для своих офисов, и район Кутузовского проспекта, несомненно, будет одним из них.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ





       

ЛОМКА Последние дни "Интуриста"        Решение столичных властей о сносе гостиницы "Интурист" и строительстве на ее месте нового 5-звездного отеля начало воплощаться. 8 января в соответствии с распоряжением Юрия Лужкова было ликвидировано ГУП "Гостиничный комплекс 'Интурист'". В настоящее время разрабатывается план разборки здания, который должен осуществить консорциум компаний "Ингеоком" и "Мосинжстрой". Снос гостиницы начнется в марте и завершится в апреле, ориентировочная стоимость работ — $5 млн. Строительство нового отеля Hilton Moscow предполагается завершить в конце 2004 года.        Судьба не вписывающейся в архитектурный ландшафт центра Москвы гостиницы "Интурист" была решена еще в 1999 году. Проведенный столичной мэрией тендер на право строительства нового отеля выиграла французская фирма Superior Ventures Ltd. (SVL). SVL получала в аренду на 49 лет участок площадью 0,64 га и право собственности на вновь построенное здание. Взамен мэрия требовала $22,3 млн за право аренды земли и снос здания, а также $1,5 млн компенсации за упущенную выгоду и недополучение налоговых поступлений в период строительства. В конце 1999 года SVL заплатила $7,5 млн, а затем в течение года поддерживала со столичной мэрией исключительно формальные контакты. Как сообщил "Деньгам" директор SVL Юзал Фадиль, пассивность компании в 2000 году была связана с неопределенностью перспектив российского рынка. В январе 2001 года SVL провела еще один платеж и довела сумму своих вложений в проект до $10 млн. В октябре 2001 года компания полностью выполнила текущие финансовые обязательства, сразу вслед за этим появилось распоряжение мэра о закрытии и сносе "Интуриста".        Помимо коррекции сроков в договор 1999 года были внесены организационные изменения: SVL переуступила свои права дочерней компании Red Square Development Co. Кроме того, был расторгнут договор на управление отелем с гостиничной сетью Hayatt и заключен аналогичный контракт с Hilton. По словам руководителя департамента внешнеэкономических связей Москвы Иосифа Орджоникидзе, гостиничные стандарты именно этой сети были учтены при проектировании отеля. Площадь 12-этажного Hilton Moscow (см. рисунок) составит 30 тыс. кв. м, общий объем инвестиций — $130 млн.         РАБОТА НА МЕСТАХ Сертификаты вместо лицензий        В декабре Юрий Лужков подписал распоряжение "О создании системы сертификации качества риэлтерских услуг в городе Москве". Столичные власти спешат упорядочить нормативными актами работу риэлтеров, которым, согласно федеральному законодательству, с 10 февраля 2002 года не надо будет получать лицензию. Согласно распоряжению мэра, правила сертификации будут разработаны до 1 марта, а сама сертификация начнется с 1 июня. Никаких административных последствий отказ в выдаче сертификата иметь не будет. Риэлтеры смогут работать и без него, однако их деловую репутацию это явно не укрепит. Обязанности центрального органа по сертификации качества риэлтерских услуг возложены на Московскую лицензионную палату.        Между тем аналогичную систему разрабатывает Российская гильдия риэлтеров (РГР), в которую входят 25 региональных организаций, в том числе Московская ассоциация--гильдия риэлтеров (МАГР). По словам исполнительного директора МАГР Луизы Каширской, разработка сертификационных стандартов находится в завершающей стадии — в настоящее время они приводятся в соответствие с нормативными документами Госстандарта, а к 10 февраля система сертификации будет окончательно готова. В МАГР относятся к параллельному существованию двух сертификационных систем по-разному. Вице-президент МАГР, гендиректор компании "Полиграфжилстрой" Екатерина Устинова считает это нерациональным. Другой вице-президент, председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов, заявил о готовности получить оба сертификата.

Условия аренды офисов класса "А"

Бизнес-центр	предлагаемые площади кв. м	арендная ставка $/кв. м в год	операционные расходы $/кв. м в год	стоимость паркинга $/в месяц
"Чайка Плаза — 1", Зубарев пер.	127-1115	420	80	150 наземный, 300
,15				подземный
"Чайка Плаза — 4", ул. Щепкина,	110	450	80	150 наземный, 250
42				подземный
"Филипповское подворье",	от 30-1500	570	включены	150 наземный
Филипповский пер., 13
"Царев сад", Софийская наб.,	от 700 до 1500	540	100	150 наземный, 300
36/10				подземный
"Риверсайд Тауэрс",	1000-1000	465-600	75	150 наземный, 250
Космодамианская наб., 52				подземный
"Галс Тауэр", 1-я	300-5860	495-600	95	250 подземный
Тверская-Ямская, 5/2
"Мейерхольд-центр",	140-980	500	включены	150 наземный, 250
Новослободская ул., 23-27				подземный
"Мосаларко Плаза", Марксистская	135-300	500	100	150 наземный, 250
ул., 16				подземный
"Башня-2000", наб. Тараса	450-1200	495	150	150 наземный, 250
Шевченко, 29				подземный
"Домик ректора", ул. Моховая, 11	570-1500	600	105	200 наземный
По данным Panny Lane Realty