Премиальный сегмент немного оживился

Рынок элитного жилья во втором квартале продемонстрировал небольшой рост по сравнению с первыми тремя месяцами 2016 года. Как ожидают аналитики, в нынешнем году ввод будет сопоставим с прошлогодним. Ключевым событием первого полугодия на рынке эксперты называют открытие продаж в элитном комплексе Royal Park — оно послужило началом формирования новой элитной локации на Петровском острове.

Валерий Грибанов

С начала года рынок элитного жилья пополнился 56 тыс. кв. м новых площадей (460 квартир). По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", большинство выведенных проектов относятся к категории апарт-отелей: Royal Park ("Кортрос"), "Резиденция на Каменном" ("Геофорт"), "Императорский яхтъ-клуб" (одноименный девелопер). По состоянию на конец июня объем рынка оценивался в 420 тыс. кв. м в 38 объектах.

По данным компании Colliers International в Санкт-Петербурге, по итогам первого полугодия 2016 года на первичном рынке элитного жилья продажи осуществляются в 26 объектах, общая площадь квартир в которых составляет 500,7 тыс. кв. м. В экспозиции находится 1661 квартира суммарной площадью около 207 тыс. кв. м.

На вторичном рынке элитного жилья произошло сокращение предложения главным образом в административных границах Центрального района. По итогам полугодия в рассматриваемом сегменте, по данным Knight Frank, экспонировалось около 2,5 тыс. квартир, что на 20% ниже, чем в конце 2015 года.

Событие года

"Открытие продаж в комплексе с яхт-клубом Royal Park, расположенном рядом с Большим Петровским парком и обладающим уникальными видами на реку Малую Неву, стало событием полугодия, легшим в основу формирования новой элитной локации "Петровский остров". В результате структура предложения рынка элитной недвижимости скорректировалась таким образом, что Петровский остров занял сразу третью позицию после неизменно лидирующих локаций Крестовского острова и Литейного проспекта", — считают в компании Knight Frank.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что Royal Park (298 апартаментов суммарной площадью около 26,1 тыс. кв. м) стал первым элитным проектом, реализуемым на территории Петровского острова, новой перспективной части Петроградской стороны, где в настоящее время ведется активный редевелопмент территории.

К другим важным событиям рынка в компании Knight Frank относят завершение продаж квартир в клубном доме Brilliant House на проспекте Динамо, 6А, и в "Доме на Дворянской" на улице Куйбышева, 13.

"Наметившееся ранее сокращение ликвидного предложения продолжает вести к спаду объемов продаж. Большинство оставшихся в продаже площадей представлено в объектах, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2017 году. До конца текущего года завершится строительство двух крупных жилых комплексов — "Смольного парка" (блоки 3, 4, 7) и "Леонтьевского мыса"", — говорят в Knight Frank.

В результате выхода на рынок новых проектов географическое распределение квартир по районам и зонам скорректировалось. На конец первого полугодия 2016 года Петроградский район формирует более половины от общего объема экспозиции (51 против 42% по итогам первого квартала 2016 года), в то время как на Центральный район приходится 41% текущего предложения (680 квартир, или 85,2 тыс. кв. м предложения в экспозиции).

"Комплексы апартаментов продолжают активно развиваться на рынке Петербурга. По итогам первого полугодия их доля в общем объеме экспозиции достигла 25% с точки зрения объема площадей и около трети всех предлагаемых квартир и апартаментов", — отмечает госпожа Конвей.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI, согласна с коллегой: "Одна из интересных тенденций элитного рынка — увеличение доли апартаментов. Очевидно, что в этом Петербург движется по московскому сценарию, где доля такого типа недвижимости уже приближается к половине".

Выравнивание продаж

"С начала года было реализовано около 31 тыс. кв. м. Отметим, что за 2015 год было продано 73,5 тыс. кв. м элитного жилья. Таким образом, объем продаж за первое полугодие 2016 года составляет 42% от показателя за весь прошлый год. В связи с тем, что второе полугодие традиционно более активно, уровень спроса на элитном рынке по итогам 2016 года мы ожидаем на том же уровне, что и годом ранее", — отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

"После резкого снижения объемов продаж на первичном рынке элитного жилья, которое было зафиксировано по итогам первого квартала 2016 года, период с апреля по июнь показал стабилизацию динамики продаж", — при этом отмечает госпожа Конвей.

На рынке сохраняется тренд по покупке наиболее недорогих и небольших квартир в жилых комплексах. Так, по данным Colliers International, средний размер приобретаемых квартир в первом полугодии 2016 года составил 118 кв. м против 134 кв. м, зарегистрированных в первой половине прошлого года. Аналогичным образом наблюдается снижение среднего бюджета приобретаемой квартиры. "По сравнению с предыдущим кварталом средний бюджет снизился с 48 до 35 млн рублей за квартиру", — утверждает госпожа Конвей.

Иной точки зрения придерживаются аналитики Knight Frank: "Произошли изменения в структуре продаж элитных квартир по количеству спален. За первое полугодие возросло число сделок по квартирам с двумя спальнями и пятью и более спальнями. Продажи по квартирам с одной спальней и четырьмя спальнями, наоборот, сократились". Причину этого эксперты объясняют просто: покупатели, чьи сбережения находились в иностранной валюте, смогли позволить себе квартиры большего метража с большим количеством спален.

В компании Knight Frank говорят, что на 8% (по сравнению со вторым полугодием 2015 года) увеличился спрос на квартиры стоимостью от 25 до 35 млн рублей, а спрос на квартиры дешевле 25 млн, наоборот, сократился. "Одной из причин стало появление новых источников спроса, в частности, со стороны покупателей, проживающих за пределами РФ", — считают в компании.

Цены меняются

Цены на рынке жилья премиум-класса за прошедшее полугодие также скорректировались. Средняя стоимость квадратного метра в границах Петербурга выросла, по данным "Петербургской недвижимости", на 1,9% и достигла показателя 331,2 тыс. рублей.

Госпожа Конвей добавляет, что средняя цена квадратного метра в сегменте de luxe достигает 500 тыс. рублей. В сегменте апарт-отелей средний уровень цен, по ее словам, составляет 603 тыс. рублей за "квадрат".

За весь прошлый год рост цен, по данным "Петербургской недвижимости", составил 3,6%. "В первую очередь это было связано с невысокой активностью девелоперов по выводу новых площадей. Так, например, за первое полугодие 2016 года продажи открылись в пяти объектах (включая очереди), а за второе полугодие 2015-го — только в одном", — поясняет Ольга Трошева.

При этом цены на вторичном рынке росли гораздо сильнее. "На фоне сокращения предложения уровень средних цен на вторичном рынке элитной жилой недвижимости увеличился на 13%, составив 214 тыс. рублей за квадратный метр. Значительное количество экспонируемых на рынке объектов представлено "новой вторичкой". Большинство нынешних продавцов приобретали квартиры на свои валютные сбережения и сейчас выставляют их на продажу, устанавливая стоимость, исходя из текущего курса", — говорят в Knight Frank.

Прогнозы

Число анонсируемых новых проектов в элитном сегменте остается ограниченным. По оценкам Colliers Inernational, до конца 2016 года объем предложения пополнится на 40-50 тыс. кв. м в новых жилых и апартаментных проектах. Также ожидается, что до конца года будет введено в эксплуатацию шесть проектов или очередей проектов, что будет стимулировать продажи в сдаваемых жилых комплексах. "Если курс рубля стабилизируется, на рынок вернутся семейные покупатели, ориентированные на приобретение крупных квартир для собственного проживания, что, в свою очередь, увеличит как бюджет приобретаемых квартир, так и их площадь. Что касается ценовых ожиданий, то корректировки цен возможны ближе к концу года, в первую очередь на жилые комплексы, введенные в эксплуатацию", — рассуждает госпожа Конвей.

"При сохранении достигнутых темпов реализации представленных на рынке квартир хватит на три года. В то же время будет наблюдаться дефицит ликвидных площадей, на фоне чего вероятно сокращение объема продаж и смещение спроса в сторону вторичного жилья, а также в более широкий по предложению бизнес-класс", — считают в Knight Frank St. Petersburg.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает: "Успешный старт продаж в объекте Royal Park на Петровском острове, пришедшийся на второй квартал текущего года, стал хорошей иллюстрацией неудовлетворенного спроса на рынке элитной недвижимости Петербурга. Особый интерес у покупателей вызывают видовые квартиры и квартиры с террасами. При этом ценится близость к центру, к активной деловой и культурной жизни, но преимущество — у проектов, где обеспечены безопасность, тишина, комфорт и камерность. Большое внимание покупатели уделяют используемым материалам и технологии строительства, благоустройству прилегающей территории, а также эргономичным планировочным решениям".