По второму кругу

С запуском в столице Московского центрального кольца (МЦК) у жилых комплексов эконом- и комфорт-классов автоматически улучшились транспортная и пешеходная доступность. Но на ценах это пока несильно отразилось: прошло слишком мало времени. При этом ЖК бизнес- и элитного сегментов с открытием МЦК ничего не выиграли, а скорее проиграли, так как покупатели дорогой недвижимости предпочитают передвигаться на личных автомобилях.

Окольцованная Москва

В Москве 10 сентября, в День города, когда столица отмечала свою 869-ю годовщину, открылось движение поездов по Московскому центральному кольцу, ранее известному как Московская кольцевая железная дорога. На торжественной церемонии открытия помимо Сергея Собянина и главы РЖД присутствовал Владимир Путин, который стал первым пассажиром нового вида общественного транспорта. Президент России проехался от "Лужников" до "Площади Гагарина", после чего вернулся и пересел в кортеж. В тот же день вслед за главой государства станция распахнула двери для всех желающих.

Длина всего кольца составляет порядка 54 км. Его маршрут пролегает вблизи исторической части города, окружая Садовое кольцо на расстоянии от 2,5 до 9 км, а на юго-западе оно вплотную приближается к ТТК. В сутки по МЦК курсируют 134 пары современных поездов, состоящих из пяти вагонов. Вместимость каждого электропоезда — 1,2 тыс. пассажиров.

Всего железнодорожное кольцо включает в себя 31 станцию, 17 из них соединяются с метрополитеном, а еще на 9 москвичи и гости столицы могут пересесть на пригородные электрички. В настоящий момент для пассажиров работают 26 пересадочных узлов, остальные ("Соколиная гора", "Зорге", "Дубровка", "Коптево" и "Панфиловская") планируется открыть до конца октября. Оплатить проезд на ж/д линиях нового формата можно теми же билетами, что и в метро. А пересадка на поезда подземки абсолютно бесплатная. Предполагается, что в первый год эксплуатации МЦК перевезет порядка 75 млн человек, а к 2015 году пассажиропоток вырастет до 300 млн.

Для удобства граждан

Ни для кого не секрет, что сегодня столичные власти принимают целый ряд мер, направленных на разгрузку центра Москвы от личного автотранспорта: появляются платные машино-места в пределах ТТК, строятся перехватывающие парковки, вводится услуга по аренде машин, а также развивается сеть маршрутных такси и общественного транспорта. В результате многие автомобилисты, уставшие от вечных пробок, пересаживаются на другие средства передвижения. В том числе на МЦК.

Например, вы живете на "Планерной", а работаете на "Речном вокзале". Это конечные станции соседних линий метрополитена. И географически они находятся недалеко друг от друга. Но на метро на дорогу туда и обратно уйдет около 100 минут, так как нужно ехать до "Пушкинской" и пересаживаться на "Тверскую". А если добираться от пункта "А" до пункта "Б" на личном автомобиле (при условии, что таковой имеется в наличии), велика вероятность потерять неопределенное количество времени в дорожных заторах. То есть дорога может занять уже более двух часов.

При этом запуск транспортно-пересадочных узлов в рамках МЦК позволит сократить время в пути до работы и обратно, а также сделать маршрут более удобным. "Больше всего выиграли жители районов Хорошево-Мневники, Метрогородок, Коптево, Нижегородский и др. Эти районы удалены от существующих станций метро, а сети наземного общественного транспорта в них перегружены, поэтому МЦК станет для жителей альтернативой подземке",— уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп".

"Близость действующей станции метро для жителя мегаполиса — неоспоримое преимущество, которое позволяет более четко выстраивать планы на день и прогнозировать время своих поездок,— отмечает директор по инвестициям ФСК "Лидер" Антон Ладатко.— В Москве с ее дорожным трафиком, расстояниями и списком ежедневных дел и встреч, возможность минимизировать время от дома до той или иной точки на карте города становится важнейшим критерием при выборе места жительства, и уже давно стало нормой, когда жители сдают собственное жилье в неудачной локации и арендуют жилье в шаговой доступности от той или иной станции метрополитена".

Где МЦК, там и метро

Кроме того, появление нового вида наземного общественного транспорта положительно сказалось на ликвидности жилой недвижимости из-за улучшившейся транспортной и пешеходной доступности. Так, по данным компании МИЭЛЬ, спрос на вторичные квартиры в районе станции "Крымская" вырос примерно на 30%. Однако такие случаи скорее исключение из правила, так как рынок жилья достаточно инертный и пока еще не успел отреагировать в полной мере на открытие МЦК. Чтобы произошли какие-то серьезные изменения необходимо определенное время.

"Практически все платформы МЦК так или иначе увязаны со станциями метро, так что сейчас проанализировать цены на жилье вблизи станций метро или МЦК практически одно и то же. Если бы подобный объект был запущен где-нибудь в Новой Москве, то, возможно, это имело бы более весомое значение. А в Москве люди пользуются и метро, и многочисленными маршрутами наземного транспорта, связывающими между собой разные районы города",— рассуждает руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов.

"В целом даже для новостроек массового сегмента наличие МЦК существенным образом не отразится ни на темпах и объемах продаж, ни на ценообразовании, поскольку если в пешей доступности от комплекса уже действует станция метро, для большинства потребителей этого вполне достаточно,— соглашается Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.— А для проектов премиум- и бизнес-классов наличие дополнительного вида общественного транспорта в принципе не играет никакой роли".

Таким образом, если станция расположена слишком близко к комплексу или имеет вид на станцию и/или пути, это может отрицательно сказаться на привлекательности проекта. Для покупателей жилья бизнес-класса и выше строительство платформ МЦК и ТПУ вблизи домов скорее станет отягчающим обстоятельством из-за шума и возросшего потока людей.

Ближе к ж/д

Как правило, улучшение транспортной доступности увеличивает привлекательность жилья и его стоимость. Строительство новых станций метро способствует росту цен на квартиры и апартаменты в среднем на 5-10%, потому что близость к столичной подземке является конкурентным преимуществом для жилых объектов. "Например, в Царицыно средняя стоимость квадратного метро на вторичном рынке составляет 143 тыс. руб. за 1 кв. м, а в соседнем Бирюлево, отличающемся плохой транспортной доступностью, метр стоит в среднем 117 тыс. руб. Правда, нужно учитывать, что обычно районы без метро в принципе являются менее благополучными не только по транспортной доступности. Часто в них расположены промзоны, выше преступность и ниже качество жизни",— отмечает руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова.

Однако в центральных районах Москвы близость к метро уже не играет такой ключевой роли. "Чем ближе к центру города, тем ниже разница в цене. В окрестностях центра зоны обслуживания станций метрополитена накладываются друг на друга, а цена квадратного метра больше зависит от конструктивных особенностей жилых домов, видовых характеристик, положения относительно локальных объектов",— считает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

По его словам, на текущий момент в Москве более четверти всего предложения на первичном рынке находится в жилых комплексах, расположенных в шаговой доступности от станций Московского центрального кольца. В радиусе 1,5 км от станций МЦК (1,5 км можно преодолеть пешком примерно за 20 минут) ведется реализация квартир и апартаментов в 39 проектах. При этом расположены они только у половины станций кольца — 16 из 31. В общей сложности в этих объектах предлагается 12,5 тыс. лотов, что составляет 28% от всего объема предложения на первичном рынке Москвы.

Лидерами по количеству жилых проектов в пешей доступности являются станции "Деловой центр" и "Шелепиха". Рядом с "Деловым центром" располагаются небоскребы "Москва-Сити", а у "Шелепихи" сегодня ведутся продажи в таких проектах, как RedSide, "Сердце столицы", Only, "Фили Град" и "Новая Пресня". По четыре проекта строится рядом со станциями "Зорге" (жилые комплексы "Хорошевский" и "Прайм-тайм", апартаментные "Лайнер" и "Клубный дом "Октябрь"") и "Площадь Гагарина" (ЖК "Вавилова 4", "Байконур", Barkli Residence и "Донской олимп"). По три новостройки возводится рядом со станциями МЦК "Балтийская", "Ботанический сад" и "ЗИЛ".

Вокруг метро да около

Что касается цен, то безусловным лидером по стоимости квадратного метра в объектах, расположенных рядом с МЦК, является станция "Лужники". В шаговой доступности от нее предлагаются квартиры в элитном жилом комплексе Knightbridge Private Park и самый дорогой лот здесь — квартира площадью 400 кв. м с видовой террасой и эксклюзивной отделкой — обойдется в 667,11 млн руб. На втором месте "Деловой центр", где за 481,21 млн руб. можно приобрести апартаменты площадью 523 кв. м на 62-м этаже комплекса "Меркурий Сити". А на станции "Шелепиха" самая дорогая квартира стоит всего 141,78 млн руб. Это двухуровневый пентхаус площадью 358 кв. м в ЖК RedSide.

"Если говорить про рынок новостроек, то пока ни один из девелоперов не ориентируется на МЦК. В качестве исключения можно упомянуть только ЗИЛАРТ, который находится на территории промзоны, находящейся достаточно далеко от ближайших станций метро. Открытие неподалеку станции "ЗИЛ" — большой плюс для этого проекта. Но это единственный подобный пример",— констатирует Дмитрий Таганов.

Тем не менее, как отмечают аналитики, в ближайшей перспективе рядом со станциями МЦК продолжат выходить на рынок новые жилые и апартаментные комплексы. Причем продажи в некоторых из них стартуют уже в текущем году. А в будущем, согласно заявлению заместителя мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, вдоль Московского центрального кольца на неиспользуемых сейчас площадках бывших промзон будет построены еще 2 млн кв. м жилой недвижимости.

И хотя в ближайшее время новая железная дорога вряд ли окажет существенное влияние на стоимость квадратных метров, она, скорее всего, будет использоваться застройщиками как инструмент продаж жилплощади экономкласса. "Автомобилисты чаще покупают квартиры в Москве, чем те, кто не пользуется личным транспортом, однако с учетом роста цен на парковку и цен на машино-места в Москве многие начинают пользоваться автомобилями только по выходным или пересаживаются на метро, кому-то нужны перехватывающие стоянки. Станции МЦК и ТПУ станут не только "вокзалом с парковкой и пересадкой на метро", но и комплексом зданий, где предусмотрены торговые и офисные площади, гостиницы и развлекательные центры",— резюмирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой".

Георгий Береговой