|
Вьезд после смерти |
Дешевая приманка
"$7500, метро 'Печатники', двухкомнатная квартира общей площадью 46 кв. м". Таких цен на московском рынке недвижимости не было с конца 80-х. Срываю объявление с автобусной остановки и, пока иду домой, думаю, что бы это могло значить: пирамида, заведомо убыточный строительный проект или просто чья-то не слишком удачная шутка.
Позвонив по указанному в объявлении телефону, слышу настороженный голос: "Вам чего?" Узнав, что я тот самый покупатель, голос читает мне небольшую лекцию о том, что мне предлагается купить квартиру не простую, а с проживающим в ней гражданином преклонного возраста, который в ближайшем будущем освободит свою жилплощадь "по естественным причинам". После уточнения терминов выясняется, что квартиру с проживающим в ней пенсионером предлагают купить по весьма скромной цене на следующих условиях: я плачу $7,5 тыс. и теоретически получаю квартиру в собственность. Практически она будет мне принадлежать только после того, как пенсионер умрет. До этого я в соответствии с заключаемым договором ренты жить в ней не смогу и, помимо первоначального взноса, буду должен платить престарелому хранителю квартиры по 400 рублей в месяц.
Я говорю в трубку "да" и получаю адрес риэлтерской конторы АРС. После неизбежной предварительной записи встречаюсь с консультантом, представившимся Львом Вольфрамовичем. Риэлтер с редкоземельным отчеством задает ряд ознакомительных вопросов и, видимо придя к выводу, что его клиенты и клиентки смогут поверить в мою добропорядочность, открывает карты: в распоряжении агентства 24 одно- и двухкомнатные квартиры по цене от $6 тыс. до $19 тыс. с квартировладельцами от 67 до 78 лет.
Посмотреть квартиры и убедиться, что их владельцы протянут недолго, уже сложнее. Для этого необходимо заключить с фирмой АРС предварительный договор и внести залог — 12 600 рублей за однокомнатную и 18 300 рублей за двухкомнатную квартиру. И тогда можно выезжать на место и заключать контракт на чью-нибудь подходящую к концу жизнь.
Не дождетесь!
Даже самый поверхностный анализ сделок, заключаемых по договору ренты, дает совершенно неутешительные результаты. Помимо проблем этических потенциальному покупателю квартиры с "обременением" стоит иметь в виду ряд сложностей сугубо практического характера. Дело в том, что, несмотря на апокалиптические заявления депутатов Госдумы, россияне живут не так уж мало. Данные Госкомстата, которыми оперируют при страховании жизни большинство страховых компаний, свидетельствуют о том, что около 50% россиян, доживших до 70 лет, благополучно доживают и до 80. Правда, с учетом статистики ставку на жизнь можно сделать и более грамотно. Например, циникам от недвижимости стоит иметь в виду, что женщины живут в преклонном возрасте фактически в три раза дольше, чем мужчины.
Получается, потенциальный покупатель квартиры вкладывает $10-12 тыс. в среднем на десять лет, которые ему предположительно придется ждать смерти своего контрагента. Все это время деньги будут мертвым капиталом. А ведь даже с учетом самых скромных депозитных банковских ставок эту сумму можно было бы увеличить как минимум в два раза. Именно по этой причине эксперт риэлтерской компании "Кутузовский проспект" Андрей Александров считает, что число реально заключаемых договоров ренты в год не превышает 700. Остальные официально регистрируемые 2800 договоров, как правило, сделки, заключаемые неблизкими родственниками, которые благодаря договорам ренты могут существенно экономить на налогах на наследуемое имущество и предоставлять юридические гарантии своей заботы любимым тетушкам и бабушкам.
Впрочем, как известно, любая палка о двух концах. За все время заключения договоров ренты зафиксировано всего два доказанных в суде случая ускорения естественного хода событий. Но кто знает, сколько их было на самом деле. Тем не менее люди пожилого возраста продолжают рисковать, и, как правило, весьма продуманно. Почти никто не обращается в сомнительные фирмы, фактически каждое новое обращение формируется на основании рекомендаций знакомых. Хотя действующих на этом рынке компаний не так уж много — помимо упомянутой фирмы АРС это, например, ГУП "Жилсоцгарантия", имеющее респектабельный статус официального представителя правительства Москвы.
Потенциальным покупателям "обремененных" квартир стоит учитывать и еще один аспект. Далеко не все бабушки и дедушки, продающие квартиры по договорам ренты, чисты на руку. По мнению эксперта компании "Миэль-недвижимость" Ольги Григорьевой, малейшая юридическая неточность в договоре (например, отсутствие фиксированного размера ежемесячной ренты) может привести к его судебному расторжению. Андрей Александров в качестве примера приводит старушку, которая за полтора года умудрилась продать свою квартиру по договору ренты трижды, причем помимо немалых сумм она каждый раз ухитрялась получать "две недели отдыха за рубежом", которые были записаны в договорах отдельной строкой.
И вообще, желающему познакомиться с пожилым москвичом и его квартирой нужно иметь в виду, что его будут придирчиво оценивать как риэлтеры, так и владельцы квартир, которые весьма чувствительны к косым взглядам и кривым ухмылкам.