|
Арендная лихорадка |
 |
| Массовое строительство в Марьино завершается, работы ведутся в последнем 12-м микрорайоне |
Скромность в цене
Новостройки — по-прежнему главный товар на московском рынке недвижимости. Больше половины сделок заключаются именно в этом сегменте, несмотря на то что заселиться в квартиры можно не ранее чем через полгода, оформить право собственности на приобретенное жилье — еще через три-четыре месяца, а установить телефон — вообще через полтора-два года после покупки. Причина проста: новостройки остаются самым дешевым видом жилья. Цены в районах массовой застройки находятся на недостижимом для вторичного рынка уровне — от $530 за кв. м (см. график).
Однако площадок для массового строительства остается все меньше. Фактически завершена застройка Жулебина и Митина, в Марьине ведутся работы в последнем и — из-за близости к Капотне — самом неблагополучном в плане экологии 12-м квартале. В частности, именно благодаря отсутствию конкуренции со стороны других площадок застройщикам удалось удержать цены на жилье в Южном Бутове, поднятые в конце прошлого года. Однако действительно дороги в январе были только одно- и двухкомнатные квартиры — по словам директора управления новостроек компании "Миэль-недвижимость" Наталии Тихановской, около $700 за кв. м. Средняя цена "трешки" составила $550 за кв. м. Аналогичная судьба постигла более просторные (65 кв. м) и, следовательно, более дорогие двухкомнатные квартиры в домах серии П-55М. А вот небольшие однокомнатные квартиры (33 кв. м) в довольно редко встречающихся домах серии ПД-4 (возводятся в Марьине) стали хитом января и были распроданы буквально в течение нескольких дней по цене $690 за кв. м.
Интерес к "точечной" застройке в обжитых районах города, по данным директора департамента первичного рынка агентства недвижимости МИАН Ирины Климовой, тоже был весьма значительным. Несмотря на то что почти целая декада января была нерабочей, общее количество сделок достигло декабрьского уровня. Наиболее привлекательными для покупателей оказались объекты на территории Западного и Юго-Западного административных округов.
Еще один популярный район — Куркино, имеющий статус массового по объему строительства и сравнимый по уровню цен ($590-750 за кв. м) с "точечным", в январе стал представлять новый риэлтер — "Единый центр продаж" (ЕЦП) Департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Ранее квартиры и таунхаусы в Куркине продавали только компании "Собор СМ", МИАН и "Сити--ХХI век". В отличие от них ЕЦП, по словам начальника управления реализации жилищной программы ДИПС Григория Пирумова, будет заниматься реализацией только "готового или находящегося на конечной стадии готовности" жилья.
"Хрущевки" сбивают цены
На вторичном рынке в январе тоже наблюдалось затишье. По словам Романа Мурадяна, руководителя управления вторичного рынка компании "Миэль-недвижимость", рост цен не превысил 1% от уровня декабря (см. график). При этом жилья было продано достаточно много, особенно во второй половине месяца. Несмотря на рождественские каникулы, "Миэль" провел в январе 250 сделок против 350 в декабре. Что касается структуры спроса, то фаворитом в январе стали двухкомнатные квартиры — на них пришлось не менее 35% сделок. Самые привлекательные территории — Юго-Западный, Западный, Северо-Западный и Северный административный округа. Самые популярные серии домов — П-44, П-44Т и П-3М (16 и 17 этажей).
В отношении перспектив вторичного рынка Москвы интересна точка зрения директора департамента маркетинга компании "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева: Рынок очень специфический, отследить реальное изменение цен довольно сложно, а аналитики в своих расчетах, как правило, не учитывают элементарных вещей. Например, если в структуре сделок в тот или иной период преобладали "хрущевки", средняя цена сделок уменьшается, и эксперты приходят к выводу, что цены падают. Если сделки преимущественно заключались с квартирами элитного сектора, эксперты фиксируют увеличение стоимости квадратного метра и говорят, что рынок на подъеме. На самом деле более существенными представляются другие факторы. Например, то, что в течение длительного времени некомфортное дешевое жилье дорожало значительно быстрее, чем более качественное. В результате сейчас сложилась парадоксальная ситуация, когда принципиально отличающиеся по классу квартиры не слишком сильно отличаются по цене. Это нестабильная ситуация, из которой возможны два выхода: либо подорожает жилье из более дорогого сектора, либо подешевеет жилье менее качественное.
Лучшие времена
Рынок офисной недвижимости в январе бурлил. Представители фактически всех риэлтерских фирм говорят о небывалой активности арендаторов буквально с первых рабочих дней месяца. Директор департамента маркетинга агентства МИАН Олег Репченко: Звонки в отделе коммерческой недвижимости стали раздаваться уже 3 января. А заявок в период с 8 по 11 января было втрое больше по сравнению с аналогичными показателями предыдущего месяца. Ведущий эксперт отдела коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов: По сравнению с предыдущим годом активность в первой половине января была невероятной. Мы закрывали сделки чуть ли не ежедневно, но цены остались на прежнем уровне.
Ведущий аналитик компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева считает, что январский ажиотаж, скорее всего, связан с большим количеством сделок, предварительные договоренности по которым были достигнуты еще в декабре прошлого года. Госпожа Никуличева смотрит в будущее офисного рынка с оптимизмом. Предложение по-прежнему отстает от спроса — это касается офисов как класса А, так и класса Б. В прошлом году компании резко сократили свои расходы на аренду недвижимости (иностранные явно здесь перестарались, ожидая экономического спада после сентябрьских терактов), в этом году они попытаются реализовать отложенный спрос. При этом отечественные компании, скорее всего, сохранят свою долю "офисного присутствия" (около 60% арендуемых площадей класса А и Б). Учитывая, что удовлетворить спрос фактически нечем (на сегодня сданы в аренду около 95% всех офисных площадей), ценовой всплеск на рынке офисной недвижимости можно ожидать уже в конце марта.
Торг здесь уместен
Рынок торговой недвижимости развивался в январе невиданными темпами. Были зафиксированы три крупные сделки. Финансово-промышленная группа БИН добилась контроля над ОАО "Петровский пассаж" (стоимость сделки, по разным оценкам, от $20 млн до $40 млн). Примерно за те же деньги (около $30 млн) перешла под контроль НК ЮКОС пятая по обороту торговая сеть Москвы "Копейка". И наконец, "Рамстор" арендовал у Global USA порядка 5 тыс. кв. м в принадлежащих сети магазинах и предоставил ей аналогичную площадь в своих гипермаркетах (сделка заключена на десять лет, объем — ориентировочно $10 млн).
 |
| Балла Фай считает, что московский рынок торговой недвижимости самый перспективный в мире |
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Условия аренды коттеджей в Москве и ближнем Подмосковье (ТАБЛИЦА)
|