Резкий рост объемов ввода жилой недвижимости в Москве и вызванное кризисом падение цен все больше привлекают на рынок столицы покупателей, отдававших предпочтение Подмосковью. Из-за снижения средней суммы бюджета на покупку квартиры спрос перемещается в столицу. Если раньше недвижимость комфорт-класса и выше в Москве стоила вдвое дороже, то сейчас разница не превышает 20-25%, утверждают риэлторы. Исключение лишь жилье экономкласса: его покупатели по-прежнему крайне чувствительны к цене.
Фото: Зотов Алексей, Коммерсантъ / купить фото
Растянувшаяся экономическая рецессия стала драйвером роста для московского рынка жилой недвижимости. По данным Росреестра, за январь--август 2016 года в Москве было заключено 20,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — это на 65% больше аналогичного показателя прошлого года (12,4 тыс.). В августе количество заключенных соглашений достигло 3,4 тыс. Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая называет этот показатель самым высоким за всю историю рынка, предыдущий рекорд был установлен в декабре 2014 года — 3,2 тыс. соглашений. Между тем в целом по России, за исключением Москвы, за первое полугодие 2016 года число ДДУ увеличилось только на 1,7%, добавляет госпожа Литинецкая. "То есть московский рынок сейчас самый быстрорастущий в стране",— отмечает она.
Популярное раньше Подмосковье, напротив, похвастаться позитивной динамикой не может: по словам председателя совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, количество ДДУ за восемь месяцев в Подмосковье втрое больше, чем в столице,— 61 тыс., но показатель в регионе в отличие от Москвы демонстрирует отрицательную динамику, сократившись на 7%.
Смещение спроса за предложением
Изменившиеся настроения покупателей отмечают и риэлторы. Глава аналитического и консалтингового центра Est-a-tet Владимир Богданюк рассказывает, что количество сделок с жильем в Москве в портфеле компании последовательно растет с прошлого года. Так, например, если в 2014 году 70% квартир продавались в Подмосковье, то в 2015 году этот показатель сократился до 61%, а в 2016-м — до 49%. Единственный консультант, который отрицает переход покупателей из области в Москву,— руководитель аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов. По его мнению, ценовая разница между объектами в Москве и области все еще слишком велика, чтобы спрос возвращался в столицу.
Опрошенные "Ъ" риэлторы выделяют две основные причины резкого роста жилищного рынка Москвы: увеличение объема предложения и постепенное снижение среднего бюджета покупки. "Если в 2013 году мы говорили, что цена покупки недвижимости комфорт-класса и выше в Москве и области отличается в два раза, то теперь речь идет о 20-25%",— поясняет директор департамента маркетинга и рекламы "Миэль" Анна Шишкина. По оценкам ЦИАН, за год стоимость жилья в новостройке в Москве сократилась на 5,3 тыс. руб., до 183 тыс. руб. за 1 кв. м, в Новой Москве — на 3,9 тыс. руб., до 95 тыс. руб. за 1 кв. м, в Подмосковье — на 0,7 тыс. руб., до 78,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В компании "Бест-Новострой" приводят другие данные: средневзвешенная цена в Москве для массового жилья сейчас составляет 129 тыс. руб. за 1 кв. м, для экономкласса — 147 тыс. руб. за 1 кв. м, для комфортного сегмента в Подмосковье средняя ставка держится на уровне 80 тыс. руб. за 1 кв. м. Минимальный бюджет покупки в Москве составляет около 2,7 млн руб., в Подмосковье (в радиусе 15 км от МКАД) — 1,2-1,5 млн руб., говорит госпожа Доброхотова.
Объем предложения в Москве при этом растет рекордными темпами, добавляет Мария Литинецкая. "Если в июне 2015 года на рынке экспонировались 6,5 тыс. квартир эконом- и комфорт-класса, то ровно год спустя объем предложения вырос более чем в два раза, до 15,1 тыс.",— приводит она данные. Об этом же говорит Ирина Доброхотова: по ее словам, за прошедшие три квартала на первичном рынке в старых границах Москвы были выставлены 342 жилых объекта — это на 36% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В Est-a-tet объем предложения в Москве оценивают в 2,8 млн кв. м (544 объекта). При этом в нынешнем году на рынок были выведены рекордные 179,7 тыс. кв. м.
Новые лица в столице
Сократившийся бюджет покупки привел на московский рынок новых покупателей — жителей Подмосковья и других регионов, принявших решение переехать в столицу. "Ценовая доступность сейчас позволяет многим жителям области реализовать свою давнюю мечту о столичной регистрации",— рассуждает гендиректор IKON Евгения Акимова.
Госпожа Шишкина считает, что сейчас переориентация покупателей на московский рынок характерна для более дорогих сегментов недвижимости. "Клиенты, ориентированные на низкие сегменты массового рынка, более зависимы от цены и по-прежнему выбирают Подмосковье",— объясняет она. На это же обращает внимание и госпожа Акимова: "Купить квартиру за 2-3 млн руб. сейчас можно и в Москве, и в области, другой вопрос, что в столице речь пойдет об очень небольшом жилье".
С тезисом о том, что многие собственники недвижимости в Подмосковье сейчас рассматривают возможность покупки жилья в Москве, соглашается и Ирина Доброхотова. "Раньше Подмосковье рассматривалось покупателями как недорогой вариант покупки жилья в сравнении с московским рынком новостроек, сейчас на волне активного выхода новых проектов массовой застройки в Москве и масштабного строительства метро и транспортной инфраструктуры в целом столица становится более доступной для жизни",— рассуждает она.
Владимир Богданюк подкрепляет теорию статистикой: по его словам, в 2014 году московские квартиры в 12% случаев покупали те, кто прописан в Подмосковье, в 2015-м их доля выросла до 13%, а в 2016-м до 14%. Одновременно росла и доля покупателей из регионов: с 18% в 2014 году до 23% в 2016 году. "Это легко объяснимо: бюджеты в столичных новостройках на начальной стадии в массовом сегменте сопоставимы с бюджетами готовых или почти готовых проектов в городах ближнего Подмосковья",— поясняет он.
У многих начались проблемы
Возникшие на подмосковном рынке сложности сами девелоперы не отрицают. Так, в работающей на подмосковном рынке ГК "Гранель" указывают на повышающийся уровень конкуренции, в условиях которой многие застройщики вынуждены устанавливать более привлекательные цены и давать возможности покупки жилья с дисконтом в рамках специальных акций или скидок. О необходимости в краткосрочной перспективе привлекать покупателей с помощью акций и скидок говорит и директор по инвестициям ФСК "Лидер" Антон Ладатко. Но, по его мнению, эта практика не продлится долго. "Через год-два сбалансируются спрос и предложение, что в свою очередь либо скорректирует стоимость с учетом локации проектов, либо заставит застройщиков отказаться от реализации новых проектов с недостаточной рентабельностью",— объясняет он.
Но в условиях, когда стоимость строительства в Москве и области принципиально не различается, снижение цены предложения не может длиться бесконечно. "Тем более что высоким спросом сейчас могут похвастаться лишь демпингующие проекты, во всех остальных продажи идут достаточно плохо",— соглашается один из собеседников "Ъ" на рынке недвижимости. По его словам, острый дефицит спроса работающие в Подмосковье компании почувствовали летом, когда традиционно происходит снижение деловой активности на рынке. "У многих начались проблемы, в открытую компании об этом не говорят, но определить проблемных застройщиков достаточно просто — нужно лишь посмотреть на проекты, работы на которых были прекращены в летний период",— рассуждает он. Один из опрошенных "Ъ" консультантов на рынке недвижимости говорит, что знает о существовании пяти компаний, оказавшихся в сложной финансовой ситуации из-за нехватки покупателей. "Один из девелоперов так и говорит: денег, которые я получаю от продажи квартир, не хватает даже на то, чтобы окупить расходы на маркетинговые акции",— рассказывает он, не конкретизируя названия проблемных компаний.
Президент группы ПСН Максим Гасиев пока не видит перспектив для регионального рынка. "Подмосковье сейчас теряет свои конкурентные преимущества, нужно развивать в этой зоне новые территории, где будет перспективно жить через какое-то время, особого внимания требуют вопросы строительства транспортно-пересадочных узлов и хабов, которые повысят престижность Подмосковья и сделают жизнь там комфортнее",— рассуждает он. По мнению господина Гасиева, повышенный спрос на жилье в Москве может просуществовать еще несколько лет, пока все жилье по подмосковным ценам не будет реализовано.
Иногда они возвращаются
Подмосковье не один год обгоняло Москву по темпам роста числа сделок с жильем. По словам Анны Шишкиной, спрос стал заметно перетекать из столицы в область в 2010-2012 годах: в этот период московские цены показывали значительный рост, в то время как в Подмосковье появлялось все больше хороших вариантов со значительно меньшим бюджетом покупки. По ее словам, сбалансироваться ситуация может только тогда, когда разница в цене на объекты в Москве и области достигнет 50%.
Другие эксперты смотрят на ситуацию позитивнее. "В подмосковных городах по-прежнему существует устойчивый локальный спрос, да и бюджеты покупки все еще значительно различаются: если в Подмосковье за 3 млн руб. можно купить квартиру с готовой отделкой, то в Москве речь пойдет только о небольшом предложении апартаментов. Так что проекты в области, где соблюден баланс между качеством и ценой, будут и дальше пользоваться спросом",— рассуждает госпожа Доброхотова.
Госпожа Акимова прогнозирует, что конкуренция между московским и подмосковным рынками продлится еще долго. Но, несмотря на это, у области остается довольно большой потенциал по привлечению новых клиентов. "Все более заметную роль здесь начинают играть покупатели из других российских регионов, в том числе Москвы, например, в жилом комплексе "Новый Зеленоград" только 50% клиентов составляют местные жители, тогда как вторая половина покупателей — из Москвы и других регионов страны",— рассуждает она. Подмосковье — один из самых популярных рынков у мигрантов российских регионов: в прошлом году сюда прибыли 157 тыс. человек, из которых только 10% — иностранцы, добавляет госпожа Акимова.
По мнению госпожи Доброхотовой, логичным выходом для девелоперов сейчас становится освоение новых рынков. "Компании анонсируют новые проекты в Москве, но не выходят из области, происходит диверсификация бизнеса, что является логичным шагом в условиях кризисных явлений на рынке и в экономике в целом",— добавляет она. С этой точкой зрения соглашается и Мария Литинецкая: по ее словам, в условиях двукратного роста объема предложения девелоперы вынуждены осваивать новые рынки и сегменты, чтобы сохранить финансовую устойчивость. Многие застройщики и риэлторы, специализировавшиеся на реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости, добавляет она, также переходят в массовый сегмент жилья, думаю, эта тенденция сохранится и укрепится по мере усиления конкуренции.