Подъем переворотом

Рынок недвижимости Португалии традиционно называют одним из самых недооцененных в Европе: стоимость объектов здесь значительно ниже не только чем в соседней Испании, но даже в Австрии и Германии. Экономические реформы уже делают страну более привлекательной для инвесторов — наибольшую выгоду от этого получают Лиссабон и туристическая провинция Алгарве.

Рост на треть

Экономика Португалии сильно пострадала от мирового экономического кризиса — страна даже была вынуждена обратиться к финансовой помощи Евросоюза и Международного валютного фонда. Основным условием предоставления субсидий на €78 млрд стал жесткий режим экономии, который страна была вынуждена ввести. Впрочем, после выборов в октябре 2015 года в Португалии была сформирована новая правительственная коалиция, в основном состоящая из представителеий левого крыла, выступающих против экономии. Несмотря на все пертурбации, в 2015 году португальская экономика продемонстрировала рост на 1,5%, а в 2016-м, по прогнозам специалистов, этот показатель должен увеличиться еще на 1,6%, что лишь немногим ниже показателеий по еврозоне в целом — 1,9%. Одновременно с этим уровень безработицы снизился за последние два года с 17,9% до 12,1%. Неслучайно эксперты Мирового экономического форума в своем отчете по глобальноий конкурентоспособности на 2015-2016 годы поставили страну на 36-е место в мире (из 144 государств), высоко оценив качество местноий инфраструктуры. А в реийтинге Всемирного банка Doing Business Португалия заняла 23-е место из 189 — причиноий этого стали благоприятные условия для международноий торговли. Туристическая сфера также демонстрирует весьма высокие показатели. Количество людеий, приезжающих в Португалию, в 2015 году выросло на 8% и составило 17,4 млн человек, из которых на долю Алгарве пришлось 3,7 млн, в результате чего по количеству туристов регион занял второе место в стране после Лиссабона.

Привлекательности местной недвижимости добавило решение португальского правительства снизить минимальный рубеж покупки для получения вида на жительство в два раза. "В июне 2015 года парламент решил снизить минимальный порог инвестиций с €500 тыс. до €250 тыс.",— говорит финансовый аналитик ГК "Финам" Тимур Нигматуллин. По его словам, португальская программа стала одной из самых доступных в Европе. Для сравнения: чтобы получить вид на жительство в Латвии или Греции, необходимо потратить от €250 тыс., на Кипре — от €300 тыс., а в Испании — от €500 тыс. В целом в 2012-2015 годах в Португалии было выдано 2635 разрешениий на жительство держателям "золотых виз", купившим недвижимость в стране. В основном участниками этоий программы стали выходцы из Китая (87%), а также Бразилии, России, ЮАР и Ливана. Согласно законам страны, временные резиденты освобождаются от налога на личныий доход, получаемыий за пределами Португалии, то есть на пенсии, доходы от аренды, доходы от капитала и прирост капитала. Для лиц, работающих в Португалии, статус временного резидента означает взимание личного подоходного налога по единоий ставке в размере 20%: разработка данноий программы была связана с привлечением в страну новых групп населения — прежде всего из Франции.

До этого основными иностранными покупателями недвижимости в Португалии исторически считались британцы, голландцы и шведы. Благодаря открывшейся в конце 2012 года инвестиционной программе Golden Residence Permit ("золотая виза") в страну стали поступать инвестиции также из Китая, Бразилии, России и Южной Африки. "Интерес к Португалии растет: несмотря на сдержанную политику государства по продвижению страны на иностранных рынках, многие рассматривают страну как альтернативу Испании, также есть интерес к недвижимости на берегу океана",— говорит партнер компании Henley & Partners Питер Крумменахер.

Где купить

По данным агентства Savills, с 2013 года цены на премиальную недвижимость Лиссабона выросли на 30%. "В настоящий момент цены на недвижимость в Лиссабоне в целом ниже, чем в других западных столицах. Вместе с тем у Лиссабона есть все шансы присоединиться к группе ведущих городов мирового значения, так называемым тихим гаваням, предлагающим инвесторам в недвижимость стабильность и безопасность, сочетающиеся с высоким качеством объектов. Неслучайно именно такие города привлекают значительные объемы международных инвестиций в недвижимость",— отмечает директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова. По ее словам, стоимость жилой недвижимости массового сегмента в Лиссабоне составляет €1,28 тыс. за 1 кв. м, в то время как этот показатель почти в три раза выше в Берлине (€3,4 тыс. за 1 кв. м) и в девять раз выше в Лондоне (€11,4 тыс. за 1 кв. м).

Еще более интересна ситуация на рынке элитного жилья: в Лиссабоне премиальные объекты предлагаются по €5 тыс. за 1 кв. м. Для сравнения: в Москве, по данным международной компании Savills, стоимость "квадрата" элитного жилья в 2,2 раза больше — €11,16 тыс. В Лондоне стоимость недвижимости премиум-класса выше, чем в Лиссабоне в 5,3 раза (€26,4 тыс. за 1 кв. м). "Средняя стоимость квартиры в Лиссабоне составляет порядка €1,5 тыс. за 1 кв. м, в прибрежных городках — €1 тыс. И это по-прежнему одна из самых дешевых цен на недвижимость в Западной Европе. К примеру, только от €2 тыс. за 1 кв. м начинаются цены в австрийском Зальцбурге. В столице же Австрии Вене цен дешевле €4 тыс. за 1 кв. м практически не сыскать",— говорит заместитель директора департамента оценки и консультационных услуг швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ Юрий Паньков. Для сравнения: по его словам, в соседней Испании Мадрид и Барселона требуют от покупателя от €2,5 тыс. за 1 кв. м.

В настоящий момент на рынке жилой недвижимости Португалии наблюдается период восстановления. По данным Savills, если посмотреть на общие статистические данные, то по всеий стране в целом цены с третьего квартала 2014 года по третиий квартал 2015 года выросли на 3,4% и уже на 9,1% превышают минимальныий уровень, достигнутыий в 2013 году. С третьего квартала 2014 года по третиий квартал 2015 года число сделок увеличилось на 24,2% и достигло 103 тыс. Количество новостроек немного выросло, однако по-прежнему остается намного ниже докризисного уровня. Рынок жилой недвижимости Лиссабона опережает показатели для страны в целом. С февраля 2015 по февраль 2016 года стоимость недвижимости здесь увеличилась на 4,4%. Относительно минимального уровня 2013 года рост составил 11,9%. Однако цена недвижимости премиум-класса в столице выросла на 30% за 2013-2016 годы. При этом стоимость недвижимости весьма сильно зависит от качества строительства. Так, даже на улице Avenida da Liberdade, одной из самых престижных локаций Лиссабона, цена лишь самых лучших объектов превышает отметку в €5 тыс. за 1 кв. м.

У покупателей популярностью пользуются обновленные апартаменты в исторических частях Лиссабона, таких как Alfama и Miradouro. "В Лиссабоне много старого фонда — наши соотечественники предпочитают новые комплексы, чтобы не утомлять себя реставрацией. Потенциал роста есть: туризм увеличивается, программа получения вида на жительство через инвестиции стимулирует рост цен и держит их на уровне. Россияне чаще всего рассматривают недвижимость в Португалии не как инвестицию, а как вложение средств в летний дом, возможность приезжать сюда с семьей и жить вместе с детьми и пожилыми родителями",— говорит Питер Крумменахер.

Другое популярное направление — южная провинция Алгарве. "Сегмент премиальноий недвижимости в Алгарве ожидает новыий подъем, поскольку многие состоятельные покупатели постепенно осознают, что уже инвестировали достаточно средств в недвижимость, расположенную в крупнеийших мировых центрах",— говорится в исследовании Savills. Так, находящиеся здесь частные курорты Кинта-ду-Лагу и Вале-ду-Лобу рассчитаны на покупателеий "вторых" домов. Основным фактором, влияющим на выбор места для приобретения "второго" дома, является туризм, а Алгарве — это один из самых популярных туристических регионов Европы. Активное развитие туристического сектора служит хорошеий предпосылкоий для роста рынка премиальноий недвижимости Алгарве. Рынки жилоий недвижимости премиум-класса в Алгарве сконцентрированы в так называемом золотом треугольнике, куда входят Кинта-ду-Лагу, Вале-ду-Лобу, Виламора и более мелкие курорты, расположенные между ними. Все эти курорты находятся в частноий собственности и могут похвастаться высококачественноий инфраструктуроий и различными развлекательными объектами: площадками для гольфа, роскошными магазинами, отелями и ресторанами. Это одна из лучших курортных зон Европы, обладающая прекрасными пляжами и граничащая с национальными парками. Цены на готовые виллы колеблются от €5 тыс. за 1 кв. м за виллу до €8 тыс. за 1 кв. м за новостроийку, а стоимость апартаментов составляет в среднем €3,5 тыс. за 1 кв. м.

Перспективность инвестиций

В будущем участники рынка ожидают роста цен на португальскую недвижимость. Согласно прогнозам Королевского института сертифицированных оценщиков, цены на жилье в Алгарве ожидает самый сильный годовой рост — 4%. Цены в Лиссабоне вырастут на 3%, ожидания по Порту — 1,5%. По словам господина Крумменахера, недавнее снижение минимального порога инвестиций в недвижимость для получения вида на жительство и благоприятный даже по сравнению с Испанией налоговый режим подстегнут спрос на португальскую недвижимость и, соответственно, повлияют на рост цен в сегменте. Более того, последнее время иностранные инвесторы также вкладывают весьма существенные средства в коммерческую недвижимость Лиссабона, чему способствуют восстановление спроса и высокие доходы от аренды: доход от офисных помещениий премиум-класса составляет 5-7%. Особенно активно на данном рынке деийствуют немецкие фонды, с которыми пытаются конкурировать фонды из Сингапура, Китая, Малаийзии, Бразилии и США, отмечают исследователи Savills.

Один из самых выгодных вариантов вложения в жилую недвижимость — курорт Royal Obidos Spa & Golf Resort. Он расположен на берегу Атлантического океана всего в 45 минутах езды от Лиссабона. Единая концепция и дизайн застройки разработаны при участии известного дизайнера Филиппа Старка. При этом вся инфраструктура уже построена (так что риски для инвестора минимальны). На территории — одно из лучших гольф-полей Европы (входит в топ-20 за 2016 год), поднявшееся на первую строчку в рейтинге Португалии в 2015 году. Royal Obidos Spa & Golf Resort представляет собой комплекс из 96 меблированных и полностью готовых к проживанию апартаментов.

Высокий потенциал прироста стоимости тут обеспечен за счет постоянно растущего спроса на данное направление, а также гарантированного дохода инвестора в размере 7% на пять лет (средний доход от сдачи в аренду подобной недвижимости составляет 5%).

С точки зрения последующей сдачи в аренду привлекательными для покупателей, по данным экспертов, являются комплексные объекты на основных курортах страны: спрос на них весьма высок с весны и до конца августа. Наиболее современные и оснащенные дома в Кинта-ду-Лагу сдаются за €9-15 тыс. в неделю и, как правило, от 12 недель в год. При этом арендные ставки в Лиссабоне довольно низки, что объясняется ограниченной покупательной способностью местных жителей и высоким уровнем предложения. "Доходность от аренды в столице составляет 4%, что весьма скромно по международным стандартам, если не учитывать крупнейшие мировые центры. В связи с этим будущий объем инвестиций будет зависеть от экономического роста и увеличения доходов местных жителей",— говорит Юлия Овчинникова. По ее словам, принимая во внимание стремительный рост Лиссабона как туристического направления, многие инвесторы сдают недвижимость во время сезона отпусков. В таком случае арендные ставки выше, а инвестор получает возможность жить в приобретенных апартаментах в течение остального времени

Алексей Лоссан, Дина Назарова