"Мы не прячем своих владельцев"

"Самолет Девелопмент" за четыре года стал одним из значимых игроков на рынке жилищного строительства Подмосковья. Игроки рынка связывают стремительный рост компании с тем, что одним из ее партнеров является Максим Воробьев — брат губернатора Московской области. Гендиректор и совладелец "Самолет Девелопмента" ИГОРЬ ЕВТУШЕВСКИЙ рассказал в интервью "Ъ", как компания взаимодействует с властями области, почему застройщик дарит муниципалитетам социальные объекты и по какой причине он в свое время не купил акции группы ПИК.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Предыдущая фотография

Следующая фотография

1 / 3

Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин  /  купить фото

Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин  /  купить фото

Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин  /  купить фото

— Ваша компания существует четыре года, но только сейчас вы решились пообщаться с прессой. Почему долго находились в тени?

— Все это время у нас длился период стартапа и рассказывать было нечего. А в девелопменте я работаю давно, с 2003 года, сначала был гендиректором "Ведис групп" (проект "Марфино" у станции метро ВДНХ, "Мичурино" на проспекте Вернадского и т. д.— "Ъ"), в 2007 году ушел в "Базовый элемент". Два года управлял компанией "Главстрой СПб" (принадлежит "Базэлу".— "Ъ"), позже руководил подмосковными и олимпийскими стройками компании.

— Почему решили создать собственную компанию?

— В "Главстрое СПб" я познакомился со своими будущим партнером Михаилом Кениным, он там был миноритарным акционером и членом совета директоров. В 2012 году у него возникла идея создать крупную девелоперскую компанию, но переговоры с другими акционерами зашли в тупик. Мы тогда поговорили с Михаилом и решили, что у меня достаточно опыта и идей, чтобы возглавить новую компанию и стать ее акционером, а он со своими связями мог взять на себя финансирование. Так мы организовали "Самолет Девелопмент".

— Почему выбрали такое название для компании?

— Это давняя история. Я родом из Саратова, и один из моих товарищей, изучавший историю города, рассказывал, что в дореволюционное время в Поволжье существовала крупная пароходная компания "Самолет". Пассажирские суда компании ходили по трем крупным рекам. Я вдохновился этой историей. В Москве одним из моих бизнесов был боулинг "Самолет", а потом мы решили так же назвать девелоперскую компанию.

— Как у вас разделены функции и доли в компании с Михаилом Кениным?

— Он занимает должность председателя совета директоров в "Самолет Девелопменте" и курирует вопросы, связанные с бюджетом, графиком реализации проектов, приобретением активов. С ним согласовываются все ключевые вопросы в деятельности компании. А я занимаюсь оперативным управлением нашей группой. Что касается структуры собственности, она отличается в зависимости от проекта. Под каждый регион или проект мы создаем отдельные юрлица. Например, в состав акционеров петербургского "Самолета ЛО" вхожу я, Максим Воробьев, в "Самолет Девелопменте" — я, Кенин и "Инвест АГ" (управляет инвестициями акционеров группы Evraz Group Александра Абрамова и Александра Фролова.— "Ъ"). В нашей головной компании, зарегистрированной в Сингапуре, основные акционеры — я и Михаил.

— Сейчас многие компании выводят свои активы из офшоров, а вы, наоборот, зарегистрировали головную структуру в Сингапуре. Зачем вы это сделали?

— Мы планируем в 2018-2019 годах выходить на IPO, и для этого решили зарегистрировать компанию в Сингапуре. Ради этого в текущем году мы переходим на финансовую отчетность по МСФО. Для выхода на IPO мы провели сделку с "Инвест АГ", чтобы рынок понимал, что в наших партнерах серьезные инвесторы. Мы не прячем своих владельцев: у нас вся деятельность белая, налоги все платим в России.

— В составе акционеров вашей головной компании значится Павел Голубков. Чем он занимается в "Самолете"?

— Это финансовый партнер Кенина, он его привлекал на стадии запуска "Самолет Девелопмента". Павел Голубков не участвует в работе компании, его нет даже в совете директоров.

— Раз уж речь зашла об акционерах, то расскажите, как вы познакомились с братом губернатора Подмосковья Максимом Воробьевым? Помогают ли в вашем бизнесе его родственные связи?

— Мы с ним познакомились, когда я работал в "Главстрое СПб", он там был в составе совета директоров. У нас совместная компания в Петербурге — "СПб Реновация". Мы работаем сейчас в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Теоретически Максим мог бы помочь нам только с Подмосковьем. Но как? Земельные участки мы покупаем у частных лиц, в проектах выделения земель я не участвую, продаю жилье тоже сам. Социальные объекты строю и дарю муниципалитетам, а не они мне. А подключением к коммуникациям тоже занимаются другие структуры — ФСК, "Россеть", МОЭСК и т. д. Да и в целом по вопросам строительства мы больше общаемся с главами районов Подмосковья, Москвы, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

— Какова финансовая модель вашего бизнеса?

— Мы занимаемся чистым девелопментом и не реализуем непрофильные проекты. Даже от социальных и инфраструктурных объектов избавляемся сразу после сдачи их в эксплуатацию, передавая их на баланс муниципалитетам. Поэтому до получения разрешения на строительство наши затраты минимальны — менее 1 тыс. руб. за 1 кв. м. Это мизер в структуре себестоимости, которая составляет сейчас 45 тыс. руб. за 1 кв. м. К тому же проектирование объектов финансирует Михаил Кенин. После получения разрешительной документации мы строим дом на средства дольщиков. Например, в проекте "Пригород. Лесное" в месяц мы продаем по 10 тыс. кв. м жилья и зарабатываем 700 млн руб., а на строительство требуется 300-400 млн руб. Поэтому на операционную деятельность средств дольщиков всегда достаточно, если их не отвлекать в другие проекты.

— А как же затраты на покупку участков и подключение к коммуникациям?

— В целом мы стараемся не покупать участки, а создавать совместные предприятия с другими собственниками. Схемы могут быть разные: в одних проектах мы обмениваем землю на построенное жилье, в других — долю в прибыли. Наши первые проекты во Внуково и Люберцах были реализованы совместно с "Абсолютом". Мы не платили им деньги за землю, а расплачивались квартирами. В договоре мы фиксируем норму прибыли владельца участка, которая потом трансформируется в квадратные метры. Для собственников участков это живые деньги, а для нас — ноль долговой нагрузки. Если мы все же покупаем землю, то берем деньги из прибыли. Недавно выпустили дебютный облигационный заем на 1,5 млрд руб. со ставкой 13,5%. Займы на операционную деятельность пока не используем: сегодня в девелопменте нет доходности 15% годовых. Сейчас если ты взял заем, то все — можешь ничего не строить, ты уже разорен.

— Какая у вас сейчас долговая нагрузка?

— Самая большая нагрузка у "СПб Реновации", так как компания занимается специфическими проектами — расселяет людей, сносит объекты и строит новое жилье, на все это требуются большие средства. Изначально компании кредит на 5 млрд руб. выдавал банк "Санкт-Петербург", сейчас сумма долга составляет 4,5 млрд руб. У "Самолета ЛО" долговая нагрузка около 300 млн руб., в московской компании "Самолет Девелопмент" облигационный заем, о котором я вам говорил, и кредит в банке "Пересвет" на 400 млн руб. По отношению к выручке это несущественные цифры.

— В сентябре "СПб Реновация" брала кредит. На какие цели?

— Мы каждый год погашаем лимиты по старым кредитам и открываем новые линии. Главное, мы постепенно сокращаем долговую нагрузку.

— На ваш взгляд, какой должна быть в кризис кредитная нагрузка у девелопера?

— (Смеется.) Нулевая! Я серьезно. Вообще, считается нормальным долг в 3-5 EBITDA, но сейчас и такой долг опасно иметь. В целом даже в кризис при грамотном управлении ни одна стройка не может быть убыточной, проблемы возникают в том случае, когда девелопер неправильно потратил, дольше строил, рассчитывал на одно, получил другое.

— Сколько сейчас составляет ваша маржа?

— В регионах, где платежеспособность населения низкая, маржа составляет 3-5%, а в Новой Москве — 15-17%. Себестоимость жилья почти везде одинаковая, но цены отличаются.

— Насколько вы снизили цены на жилье с наступлением кризиса?

— В проекте "Внуково" мы планировали в первой очереди продавать квартиры по цене около 100 тыс. руб. за 1 кв. м, но в реальности получилось по 88-90 тыс. руб. за 1 кв. м. Я считаю, что в кризис девелоперы пострадали в первую очередь не за счет сокращения маржи, а за счет сокращения емкости рынка. Чтобы наращивать продажи, теперь приходится отъедать долю пирога у конкурентов.

— Вам удалось отъесть?

— В сентябре мы продали 50 тыс. кв. м жилья, за девять месяцев 2016 года — 8,2 тыс. квартир, или 333 тыс. кв. м площадей. Выручка составила 25 млрд руб. В следующем году мы планируем продать около 1 млн кв. м с прогнозируемой выручкой в размере 75-80 млрд руб. Но мы не хотим наращивать количество продаваемых метров: пока я вижу, что мы сможем переваривать 1-1,5 млн кв. м. Дальше двигаться будет труднее, поскольку нет подтвержденной ликвидности на рынке.

— Каково сейчас положение дел на первичном рынке жилья?

— С июня установилась ровная ситуация по продажам и доходности: нет отрицательной динамики, но и роста тоже нет. Понятно, что и в экономике сейчас тишина, ставку рефинансирования сократили, инфляция не растет. Думаю, в следующем году будет примерно то же самое.

— Как будут вести себя девелоперы в условиях стагнации?

— Мне кажется, будет происходить перераспределение долей между игроками. Годовой объем рынка Новой Москвы составляет 3,4-4 млн кв. м, в Подмосковье — 4-5 млн кв. м, в Санкт-Петербурге — 4 млн кв. м, в Ленинградской области — 2 млн кв. м. Их и будут разыгрывать между собой основные игроки — ПИК, ЛСР, "ЛенспецСМУ" и т. д. В дальнейшем компании будут укрупняться, но, я думаю, на четырех игроков будет приходиться около 20-25% рынка, остальную часть будут занимать мелкие застройщики. Строительный рынок тем и хорош, что он диверсифицированный и позволяет входить в бизнес многим людям с относительно небольшими инвестициями.

— Может ли, на ваш взгляд, повлиять на уровень конкуренции недавняя покупка совладельцем группы ПИК Сергеем Гордеевым бизнеса "Мортона"?

— Сложно сказать, все будет зависеть от управления этими активами, крупные компании только задают тон на рынке. "Мортон" существовал 19 лет, и до покупки Сергеем Гордеевым мы не обращали внимания на деятельность компании. Также, я думаю, и они не смотрят на то, как работаем мы. Нельзя стать лучше, копируя действия конкурентов, нужно быть здоровым изнутри. Например, "Мортон" погубили не мы и не ПИК. Стратегия компании привела к этому.

— Вам поступало предложение о покупке "Мортона"?

— Нет, не поступало, да и смысла покупать не было. Девелоперские компании могут быть интересны для покупки с двух точек зрения — земельных активов и менеджмента. В первом случае необходимости нет: сейчас много владельцев площадок готовы сотрудничать с девелоперами, чтобы мы зарабатывали для них деньги. А топ-менеджмент всегда можно переманить к себе на более выгодных условиях. В 2012 году, когда мы думали о создании "Самолета", нам предлагали купить активы ПИК за какие-то нереальные деньги (тогда основным владельцем компании был Сулейман Керимов.— "Ъ"), мы тогда смотрели их площадки. Из 99 участков лишь малая часть была подходящей — остальные представляли собой дно Балтийского моря или неликвидный участок в Краснодаре. Кому они нужны?

— Почему в девелопменте каждые несколько лет происходит одна и та же история: компании быстро растут, а потом так же быстро банкротятся?

— Это не только в девелопменте. Где сейчас Yahoo!, супермаркеты "Рамстор", Nokia, масса автомобильных брендов? Все зависит от людей: были стартаперы, горели идеей, и все у них получалось. Как только у собственников интерес пропадает, бизнес начинает разрушаться. На нашем рынке причины банкротства были разные: например, у Сергея Полонского (бывшего основного владельца Mirax Group.— "Ъ") была агрессивная политика поглощения и недооценка рисков, у СУ-155 — болезнь гигантоманией. Кстати, на мой взгляд, "Мортон" зря стал строить заводы. Многие девелоперы хотят стать маркизами Карабасами, но, как показывает практика, это приводит к печальному итогу — огромному объему недостроя в случае их банкротства.

— Из-за кризиса увеличились ваши расходы на маркетинг?

— Да, на моей памяти никогда не было такой гонки за покупателем, как в прошлую осень. В Москве и Подмосковье на 37% увеличилось количество введенных в эксплуатацию площадей, в Петербурге предложение выросло в несколько раз, при этом экономика падала, были введены санкции, повысились ставки по кредитам. В общем, случились все плохие новости. Мы каждую неделю выдумывали маркетинговые и рекламные ходы: в частности, в Петербурге наши затраты на рекламу в один момент вырастали с 1,5% до 5,7% от выручки. Это были гигантские деньги. Мы тогда заклеивали своей рекламой чуть ли ни каждую тумбу.

— Аэропорт Домодедово подал иск на вашу компанию, считая, что "Самолет" намерен строить жилье в зоне повышенного авиационного шума. Получила ли эта история продолжение?

— Первое заседание суд перенес на 1 ноября, но история довольно тривиальная. Недавно я был на стройке и за все время увидел в небе один самолет: наш объект находится в 4 км от Москвы, а аэропорт — в 33 км. Кроме того, при получении разрешения на строительство мы делали по СанПиНу замеры по шумам, получили заключение от санитарной организации, прошли экспертизу в Росавиации. То есть с документами у нас все в порядке. Я думаю, что настоящая подоплека конфликта заключается в другом. Есть советская дорога, построенная на советские деньги, из Москвы в аэропорт, и рядом с ней будет строиться большой жилой район. Господину Каменщику (Дмитрий Каменщик, председатель совета директоров аэропорта Домодедово.— "Ъ") нравится эта дорога, которая ведет в его частный аэропорт, и он не понимает, зачем загружать ее дополнительными людьми? В рамках своего района мы строим шестиполосные дороги, но мы не можем расширять за свой счет радиальную федеральную трассу.

— Вы планируете заниматься точечной застройкой?

— Нам предлагают много интересных участков для точечной застройки, которые не вписываются в стратегию развития "Самолета". Для этого мы с Максимом Воробьевым создали компанию "Самолет Две столицы", которая будет работать над штучными проектами. Ведутся переговоры о покупке земельных участков в Москве и Санкт-Петербурге.

— С "Уралсибом" удалось договориться о покупке 250 га в Красногорском районе Подмосковья?

— Мы близки к подписанию соглашения. Скорее всего, у нас будет право на покупку всей земли, но выкупать будем по участку для строительства каждой очереди.

— Каков сейчас земельный банк "Самолета"?

— Сейчас в разных проектах у нас задействовано около 13-17 млн кв. м, еще по трем--пяти крупным участкам мы ведем переговоры. Надеемся, в течение месяца закроем сделку с RDI по участку в Рязановском.

— Как обстоят дела с проектом "Спутник" в Мякинино, где партнером компании является Тимур Клиновский?

— В ноябре мы выходим на стройку, участок мы купили у господина Клиновского, по предложению продавца отдали ему 1% в компании, чтобы он видел, как проект развивается. Там будет четыре очереди апартаментов и две очереди офисов. Это будет своеобразный деловой центр "Москва-Сити", но в миниатюре. Первая очередь составит 100 тыс. кв. м. У нас с Клиновским есть еще проект в Томилино, на территории птицефабрики "Мирная". Мы приобрели у него 127 га, часть земли отдали под дороги и линии электропередачи, под жилье осталось 107 га. Сейчас разрабатываем проект планировки территории, там будем строить 800 тыс. кв. м жилья. Еще хотим купить соседний участок, он принадлежал Вадиму Жуку (застройщик ЖК "Гусарская баллада".— "Ъ") и сейчас находится в залоге у банка.

— Расскажите еще о сделке по участкам, которые вы приобрели под проект "Пригород. Лесное".

— Эти земли мы приобрели у компании РОТА. Насколько я знаю, сама РОТА покупала участки у Дмитрия Саблина, мы в той сделке не участвовали. Вся земля приобреталась под совместную компанию "Мегагород", созданную по классической схеме с общим советом директоров. Мы управляющие партнеры, вся ответственность за менеджмент, за девелопмент на нас. РОТА получит за свое участие долю в прибыли компании.

— В других регионах у вас есть новые проекты?

— В Петербурге "СПб Реновация" застраивает 22 квартала общей площадью 8,8 млн кв. м. В Ленинградской области компания "Самолет ЛО" заканчивает строительство первой очереди "Мурино 2017" и начинает проектировать вторую. Также компания ведет переговоры по покупке участка в Лавриках.

— В новые для себя регионы не планируете выходить или считаете это бессмысленным?

— Не я считаю, это факт. Ни в одном регионе нет доходности, чтобы продавать хотя бы 100 тыс. кв. м в год. А меньше и идти не нужно, издержки съедят.

— А в Крыму?

— Я работал в Сочи, курортная недвижимость — это специфическая вещь, штучный продукт. Там сроки, потребители, критерии создания объекта другие, чем в Москве или Петербурге.

— А в сегмент коммерческой недвижимости вам интересно заходить?

— Наша стратегия — комплексное освоение территорий, в рамках которой у нас есть все: начиная с пожарного депо, больниц, школ, садиков заканчивая крупными торгцентрами. Вскоре мы построим крупный торговый центр в Подмосковье. Договорились с сетью "Лента", они будут там в качестве операторов. Плюс в планах еще три больших торговых центра в разных местах, офисы в Мякинино, но это не основное наше дело, а сопутствующее. Под такие проекты создан специальный дивизион "Самолет реал эстейт".

— В чем заключаются ваши цели?

— Я хочу построить эффективную, а не крупную компанию. Я никогда не ставил целей по достижению оборота, сейчас мы сдаем по 600-700 тыс. кв. м в год. Будем постепенно увеличивать объемы, но если начнем захлебываться, значит, снизим обороты. Я все время сравниваю наш бизнес с автомобильным конвейером: все время надо развиваться, новые модели выпускать и при этом не ронять качество.

Интервью взяла Динара Мамедова