Владельцы недвижимости получили в этом году налог, в разы превышающий прошлогодний. И теперь они находятся перед нехитрым выбором: заплатить и начать оспаривать кадастровую оценку либо заплатить и забыть о налоге до следующего года, когда он опять вырастет. Или продавать недвижимость.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Выборы американского президента несколько отвлекли наших сограждан от повседневных проблем. А между тем осталось две с половиной недели до 1 декабря — крайнего срока уплаты имущественных налогов. У владельцев недвижимости в части регионов страны в этом году они выросли в несколько раз. С 2015 года Москва и еще 27 регионов страны перешли на расчет налога на недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости.
И разбираться с этим некогда — сначала надо оплатить, а потом смотреть, как их насчитали и стоит ли оспаривать. Иначе придется платить штрафы и пени. Судя по обсуждению в социальных сетях, многие считают повышение налоговой нагрузки в этом году настоящим ударом в спину. Некоторые просто шокированы суммой, увиденной в платежке от УФНС. "Сейчас часть граждан уходит в несознанку и просто не платит налоги на недвижимость",— отмечает опасный тренд директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Сергей Шлома.
В этом году собственники недвижимости заплатили или заплатят только 20% рассчитанной суммы налога. В следующем заплатить придется 40%, в 2018-м — 60%, в 2019-м — 80% и в 2020 году — все 100%
А в перспективе ближайших четырех лет этот налог вырастет еще в пять раз. Дело в том, что он вводится постепенно и в этом году собственники недвижимости заплатили или заплатят только 20% рассчитанной суммы налога. В следующем заплатить придется 40%, в 2018-м — 60%, в 2019-м — 80% и в 2020 году — все 100%.
Сейчас в наиболее сложном положении оказались владельцы недвижимости стоимостью свыше 300 млн руб., ведь налоговая ставка для их объектов составляет 2%. То есть собственникам придется платить налог в размере как минимум 6 млн руб. Многие пытаются избавиться от нее. По словам Сергея Шломы, сейчас в продаже находится большое количество объектов этой ценовой категории — собственники мечтают их продать, но никто не хочет покупать. "Если речь идет о налоге в сотни тысяч, а исходя из перспективы пяти лет вперед — уже о миллионах рублей, лучше от таких активов избавляться. Потому что все, что у тебя забирает деньги в больших количествах, это уже не актив. Это уже большая проблема",— говорит адвокат Олег Сухов.
В споре рождается выгода
Собственникам жилья, кадастровая стоимость которого завышена, надо срочно ее оспаривать. "Если есть основания полагать, что кадастровая стоимость завышена, нужно до конца года подать заявление, чтобы хотя бы за 2016 год платить налог меньше",— считает Олег Сухов.
В принципе именно это сейчас и происходит. По данным Росреестра, в первой половине 2016 года было подано в полтора раза больше заявлений о пересмотре оценки, чем за тот же период 2015-го.
Но идти в суд или в специализированную комиссию при Росреестре стоит только в том случае, если кадастровая оценка значительно выше реальной рыночной стоимости. Стоимость процедуры оспаривания — юридическое сопровождение, отчет оценщика — обойдется минимум в 50 тыс. руб. "Эти расходы судом собственникам не возмещаются",— говорит Сухов.
В случае судебного разбирательства непременно потребуется проведение дополнительной судебной экспертизы. Это увеличивает стоимость оспаривания минимум до 100 тыс. руб.
Впрочем, оправдать эти расходы сегодня вполне реально, ведь кадастровая оценка в разных регионах проводилась в 2014 году, то есть на пике цен на недвижимость. С тех пор ее стоимость упала, порой радикально, например, в случае, если речь идет о неликвидных активах — в первую очередь о земле.
Можно снизить и сами судебные издержки. "Необходимо идти в суд с коллективным иском, как это делают жители коттеджных поселков. Это позволяет распределить расходы на оспаривание кадастровой стоимости на многих собственников",— говорит гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.
Подобная практика сложилась в Московской области, где сами чиновники рекомендовали собственникам заниматься вопросом оспаривания оценки всем СНТ.
Но если говорить о многоквартирных домах, то, по данным Росреестра, пока случаев подачи их жителями коллективных заявлений о пересмотре кадастровой стоимости не зафиксировано. Хотя возможность такая у них есть. "Можно оспорить кадастровую стоимость нескольких квартир в судебном порядке, скооперировавшись с соседями. Думаю, появление таких заявлений — это лишь вопрос времени",— говорит Ирина Вишневская.
Переоценка оценки
До настоящего времени кадастровая оценка проводилась независимыми оценщиками по заказу местных и региональных властей. Результаты оценки утверждали власти муниципалитетов и регионов. Основная проблема, с которой до сих пор сталкивались собственники, успешно оспорившие оценку кадастровой стоимости, заключалась в том, что она зачастую не принималась во внимание в процессе очередного пересмотра этой самой кадастровой стоимости.
Заказывать переоценку недвижимости регион или муниципалитет может не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет. Для городов федерального значения это соответственно два года и пять лет. Как уже рассказывали "Деньги", московский предприниматель оспорил оценку в 3,6 млрд руб., снизив ее до 1,8 млрд руб. А на следующий год в результате массовой переоценки его землю оценили в 3,8 млрд руб.
В июле этого года был принят ряд федеральных законов, меняющих ситуацию. Прежде всего проведением государственной кадастровой оценки с 1 января 2017 года будут заниматься специализированные государственные бюджетные учреждения (ГБУ) субъектов РФ. Определять кадастровую стоимость они будут по единой федеральной методологии, подготовленной Минэкономики: по мнению ряда экспертов, это более детальная, более точная методика, нежели те, которые применялись в оценке раньше.
"Кадастровая стоимость будет определяться исходя из экономических, экологических, социальных факторов региона, фактического использования, степени износа, которые раньше не учитывались. То есть если раньше просто брали какой-нибудь регион и "в среднем по больнице" определяли кадастровую стоимость определенных объектов, теперь такого не будет",— говорит Олег Сухов.
Кроме того, 3 июля был принят федеральный закон N360-ФЗ, которым вводится мораторий на кадастровую переоценку рыночными оценщиками на период с 2017 по 2020 год. А результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам оспаривания кадастровой стоимости, должны будут учитываться в пользу налогоплательщиков.
После перехода региона на единую систему государственной оценки оспаривать кадастровую стоимость, в частности из-за ошибочных данных, станет существенно проще, рассказывают в Росреестре. Для исправления такой ошибки не потребуется доказывать свою правоту в комиссии при Росреестре, достаточно обратиться в ГБУ, проводившее оценку, и, скажем, в случае с многоквартирным домом перерасчет для всех собственников будет сделан автоматически.
Однако такой формат пересмотра будет возможен после завершения государственной кадастровой оценки ГБУ. Порядка 60 регионов уже готовы создать их на базе действующих БТИ, рассказывали "Деньгам" в Московском областном ГУП МОБТИ.
Игра на понижение
Владельцы жилья, вступившие в спор с бездушным кадастром, должны быть готовы к тому, что стоить это будет дорого, а оспорить оценку не удастся
Фото: Алексей Куденко, Коммерсантъ
На прошлой неделе газета "Ведомости" сообщила, что правительство РФ готовит поправки в законодательство, регулирующее вопросы кадастровой оценки и соответствующего налогообложения. Согласно им, субъектам федерации может быть предоставлено право актуализировать кадастровые оценки, а также определять регулярность очередных оценочных процедур.
То есть речь идет фактически об отмене наложенного моратория, запрещающего увеличивать кадастровую оценку до 2020 года. Сообщить о своем решении власти регионов должны правительству до 20 декабря 2016 года, говорится в документе (есть в распоряжении "Денег"). "Никакой регион не откажется от возможности пополнить региональный бюджет за счет увеличения кадастровой стоимости. Но в то же время мы видим рынок, видим указание Минэкономики о том, что нельзя устанавливать кадастровую стоимость выше рыночной. А рыночная стоимость в силу экономики, в силу спроса и предложения устойчиво идет вниз",— говорит Ирина Вишневская.
Поэтому если регионы начнут устанавливать кадастровую стоимость на 1 января 2017-го или на 1 января 2016 года, то она должна оказаться ниже. Это позволит уменьшить налог, но никак не увеличивать его. "И об этом же говорят и представители Минэкономики, и Росреестра, и БТИ. В их высказываниях это проходит красной линией",— отмечает Вишневская.
В Министерстве экономики настаивают на том, что "сейчас рассматривается вопрос о предоставлении регионам возможности принятия решений о применении наименьших величин кадастровой стоимости в определенных случаях, так как только сам регион обладает полной информацией о качестве проведенной кадастровой оценки и объективности кадастровой стоимости". "А суть моратория — запрет на проведение рыночными оценщиками кадастровой оценки до перехода на новую систему — по-прежнему остается, он не отменяется",— уверяют в ведомстве.
Комментируя подготовленный законопроект, председатель Московской областной думы Игорь Брынцалов также уверяет, что "никакого бума с увеличением кадастровой стоимости недвижимости и, следовательно, роста налоговой нагрузки на граждан и бизнес не будет". "В каких-то отдельных регионах эта работа может развернуться, но что касается Московской области, то здесь возможны только отдельные, буквально единичные случаи, и то главным образом из-за пересмотра ранее некорректно проведенной оценки",— отмечается в сообщении пресс-службы правительства Московской области.
Другими словами, регионы получат возможность пересматривать кадастровую оценку объектов недвижимости, и в тех "буквально единичных случаях", когда ошибка оказалась в пользу собственников недвижимости, она может быть исправлена. А количество таких "единичных случаев" может оказаться в сильной зависимости от желания местных властей пополнить региональный бюджет.