Офисный рынок вернулся к рекордам пятилетней давности

По итогам десяти месяцев 2016 года уровень спроса на рынке офисов Петербурга заметно вырос. Как прогнозируют эксперты, по итогам года объем чистого поглощения площадей в два раза превысит прошлогодние показатели. Такой рост сопоставим с рекордными 2011-2012 годами.

Олег Привалов

По данным Colliers International в России, рынок качественной офисной недвижимости в Петербурге в течение трех кварталов 2016 года увеличился на 164,3 тыс. кв. м и достиг 2,66 млн кв. м. В эксплуатацию было введено 13 бизнес-центров, большая часть которых относится к классу В. С точки зрения географии ввода новых бизнес-центров большинство объектов (восемь БЦ) расположено в нецентральных районах Санкт-Петербурга.

По данным JLL, в третьем квартале в Петербурге были введены лишь два бизнес-центра класса В — Office L27 на пересечении улиц Маршала Тухачевского и Львовской (арендопригодная площадь — 8,5 тыс. кв. м) и бизнес-центр на Арсенальной улице, 66 (7,8 тыс. кв. м). В случае выхода всех заявленных на четвертый квартал объектов годовой ввод составит около 200 тыс. кв. м.

Скрытый ввод

Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, подсчитала, что до конца года ввод может составить еще больше, чем прогнозируют коллеги: за последние месяцы года в городе может быть введено около 100 тыс. кв. м офисной недвижимости (GLA), большая часть из которых предназначена для аренды. "Однако некоторые здания уже находятся под переговорами и не экспонируются на рынке", — сообщает эксперт.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, говорит, что на рынок ожидается вывод бизнес-центров: "Смоленский" (класс В+), "Граффити" (В+), "Полис" (В+), "Мельник" (В+).

Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории метров", при этом отмечает, что часть девелоперов, планировавших ввести свои офисные центры, в 2016 году заморозили проекты, однако заявляют, что под конкретного покупателя либо арендатора готовы возобновить реализацию проектов.

Финансовый аналитики ГК "Финам" Тимур Нигматуллин полагает, что ситуация на рынке качественной коммерческой недвижимости более стабильна к другим сегментам, так как в регионе не наблюдается резкого всплеска безработицы, как в прошлый кризис.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", говорит: "В начале четвертого квартала на рынок вышел крупный бизнес-центр класса А от компании Fort Group — Fort Tower. В южном направлении вдоль Московского проспекта давно формируется деловая зона. Популярность локации среди девелоперов во многом вызвана комфортной транспортной доступностью и близостью к аэропорту, что является важным фактором при выборе для многих компаний".

Среди ключевых объектов, введенных в Петербурге ранее в этом году, он отмечает вторую очередь "Виктория Плаза" класса В+, два корпуса класса А в комплексе "Экспофорум".

Двойное поглощение

"Суммарный объем чистого поглощения офисных площадей по итогам девяти месяцев 2016 года составил 182 тыс. кв. м, что в 1,7 раза превышает результаты аналогичного периода прошлого года. Увеличению показателя способствовал ряд крупных сделок аренды офисов компаниями-сателлитами ПАО "Газпром", а также компаниями из сферы информационных технологий, которые преимущественно арендовали офисные помещения в бизнес-центрах класса В", — рассказала Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в России.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2016 году увеличится почти вдвое по сравнению с прошлым годом и составит около 250 тыс. кв. м. "Это сопоставимо с рекордными показателями поглощения в 2011-2012 годах, когда оно находилось на уровне 254-258 тыс. кв. м", — говорит эксперт.

С середины прошлого года квартальные объемы поглощения офисов на рынке Санкт-Петербурге превышают 50 тыс. кв. м, тогда как в период с 2013 года до первой половины 2015 года показатель в среднем составлял 35 тыс. кв. м, свидетельствуют данные JLL. "Объем чистого поглощения за третий квартал 2016 года составил 55 тыс. кв. м, и в результате показатель за три квартала превзошел результат прошлого года в целом — 187 и 137 тыс. кв. м соответственно", — приводит данные господин Фадеев.

Как говорят эксперты, на рынке также отмечается высокая активность IT-компаний. По результатам трех кварталов 2016 года компании высокотехнологичных сфер бизнеса арендовали немногим более 35 тыс. кв. м, что является максимальным показателем за последние пять лет, говорят в Colliers International. На долю подобных компаний в общем объеме сделок приходится 29%. "Кроме того, высока доля компаний сферы девелопмента и инжиниринга (более 30%) — во многом благодаря крупной сделке аренды с компанией "Стройгазконсалтинг", состоявшейся в первом полугодии. На рынке аренды по-прежнему остаются активными компании сферы профессиональных услуг, большинство из которых арендовали офисы в центральных районах города. Например, юридическая компания Dentons арендовала офис площадью более 600 кв. м в бизнес-центре класса А, расположенном на Невском проспекте. Также проявляли активность логистические компании и образовательные центры", — рассказывает госпожа Лежнева.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, подтверждает слова коллег: "Более половины всех заявок, поступивших в Knight Frank St. Petersburg в течение третьего квартала, пришло от компаний, задействованных в сфере IT и телекоммуникаций. При этом большинство из них интересуют офисы класса А с планировкой open space в Центральном районе Санкт-Петербурга".

Наибольшей популярностью у арендаторов пользовались офисы площадью до 250 кв. м, на которые приходится около половины всех сделок. Однако на рынке по-прежнему присутствуют компании, заинтересованные в аренде офисных помещений большой площади — от 3 тыс. кв. м и выше. На фоне замедления темпов появления новых бизнес-центров количество объектов, предлагающих крупные блоки, сокращается.

По данным Colliers International в России, доля вакантных площадей в классе А по итогам третьего квартала 2016 года скорректировалась вниз на 1,2 п. п. и составила 8,4%. Доля вакантных площадей в классе В равна 10% против 11,4% по итогам первого полугодия текущего года.

Господин Фадеев при этом отмечает: "Мы ожидаем, что до конца года доля вакантных площадей на рынке незначительно увеличится в связи с вводом нескольких бизнес-центров, крупнейшим из которых является БЦ Fort Tower площадью около 26 тыс. кв. м".

Ставки растут

На фоне положительной динамики в отношении спроса и предложения собственники бизнес-центров с высокой долей заполняемости скорректировали анонсируемую ставку аренды в сторону повышения. В бизнес-центрах класса А с долей заполняемости, в среднем превышающей 80%, произошло увеличение анонсируемой ставки аренды по причине продолжающегося вымывания с рынка крупных блоков. Однако в менее успешных объектах ставки аренды остаются стабильными. Средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса А по итогам третьего квартала составляет 1322 рубля за квадратный метр в месяц (не включая НДС и включая операционные расходы). По сравнению с предыдущим кварталом запрашиваемая ставка увеличилась на 5,3%. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная ставка аренды также продемонстрировала рост и достигла 942 рублей за квадратный метр в месяц (не включая НДС и включая операционные расходы), увеличившись на 3,5%. До конца года дальнейшего существенного роста анонсируемых ставок аренды не ожидается. "По итогам 2016 года годовой рост средней запрашиваемой ставки составит 7-10%", — прогнозирует госпожа Лежнева.

Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает такую тенденцию: "Впервые за последние два года тенденция роста средних цен наблюдается два квартала подряд, что в сочетании со стабильным ростом заполняемости может свидетельствовать о прохождении "дна". Собственники лучших офисных зданий начинают подтягивать ставки аренды в расчете на компании, которые заинтересованы в качественном офисе и не слишком чувствительны к цене".

Он также отмечает, что на рынке продолжается уменьшение средней площади новых объектов, выводимых на рынок аренды. С одной стороны, это свидетельствует об осторожности девелоперов и позволяет избежать заемного финансирования, с другой — эти объекты часто не отвечают требованиям арендаторов. "Интересным открытием по итогам трех кварталов оказалось то, что среди арендаторов качественных офисных зданий стали появляться необычные резиденты самого разного непривычного рынку профиля, а именно различные ФАУ, ГУП и прочие государственные структуры, частично ведущие коммерческую деятельность", — говорит эксперт.